LA EXCLUSIÓN DEL VALOR DEL TERRENO EN LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES EFECTUADO POR EL CONSTRUCTOR ¿CONOCE LA MANERA CORRECTA DE CALCULARLA PARA EFECTOS DEL IGV?

Mario Alva Matteucci

De acuerdo a lo dispuesto en el literal d) del artículo 13º de la Ley del IGV, a efectos de poder determinar la base imponible en la operación de la primera venta de los inmuebles efectuado por el constructor, se señala que deberá tomarse en cuenta el ingreso percibido al cual se le deberá realizar la exclusión del valor del terreno.

La pregunta entonces que viene a continuación es ¿cuál es el valor del terreno?. De una primera respuesta de seguro se pensará que el valor del terreno es el que figura en el contrato de transferencia o a falta del mismo será el que figura en el autovalúo del predio que está consignado en la Declaración Jurada del Impuesto Predial que se presenta ante la Municipalidad Distrital o Provincial donde se encuentre ubicado el inmueble.

Para poder desentrañar esa pregunta debemos recurrir al texto del Reglamento de la Ley del IGV, específicamente el numeral 9) del artículo 5º el cual determina que para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se considerará que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total de la transferencia del inmueble.

Cabe precisar que “… este sistema establece una presunción jure et de jure, es decir que no admite prueba en contrario, toda vez que se considera de manera automática la exclusión del 50% del valor del terreno, de la correspondiente base imponible del IGV”1.

Pero surge nuevamente otra pregunta ¿Cómo se determina el valor del terreno a efectos de poder excluirlo de la base de cálculo del IGV?, la respuesta a esta consulta la apreciaremos en las siguientes líneas observando un ejemplo.

Ejemplo 1:

Valor de la transferencia de un inmueble =—–S/. 150,000
50% de la transferencia = ———S/. 75,000
18% de S/. 75,000 = ——————-S/. 13,500

¿Es correcta esta apreciación?

A primera vista pareciera que sí, sin embargo no es correcta ya que no se está considerando el valor que corresponde al terreno y que es la parte excluida de la afectación en la operación de la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor de los mismos.

Observemos la manera correcta que deberé tomarse en cuenta para la exclusión del valor del terreno en el IGV.

Ejemplo 2:

Monto de adquisición del inmueble = S/. 150,000

Determinación de la base imponible
tanto de la construcción como del
terreno = S/. 150,000 / 2.18

S/. 68,807.34

Afectación del IGV solo a la parte
que le corresponda a la construcción = S/. 68,807.34 X 18%

S/. 12,385.32

LIQUIDACIÓN TOTAL:

Valor correspondiente a la base
imponible de la construcción = S/. 68,807.34

IGV correspondiente a la parte de
la construcción = S/. 12,385.32

Valor de venta del terreno no
gravado con el IGV = S/. 68,807.34

Monto total de venta = S/. 150,000.00

Si se redondea la cifra observamos que la cantidad de S/. 150,000.00 refleja que el valor de la transferencia original en el contrato de venta del inmueble.

Apreciamos finalmente que en los dos ejemplos planteados el segundo sería la manera correcta de poder determinar la exclusión del valor del terreno.

Ahora surge otra pregunta, ¿Por qué se efectúa una división del precio de venta entre 2.18?. La respuesta a esa consulta nos lleva a recordar las clases de Algebra en la época escolar de secundaria y las dificultades que teníamos para trabajar cuando intentábamos despejar la famosa variable X en las tareas de matemáticas que los profesores nos encargaban.

FÓRMULA PARA CALCULAR EL IGV

X + X + 18% de X

Donde X representa el 50% del valor del inmueble materia de venta y 0.18X es el IGV del 50%

Si se aplica la fórmula sería lo siguiente

X + X + 0.18X = Precio de venta

2X+0.18X = Precio de venta

X (2 + 0.18) = Precio de venta

X (2.18) = Precio de venta

X = (Precio de venta) dividido entre (2.18) Aquí es donde se encuentra el valor del IGV en la parte que está gravada y por diferencia se identifica la parte que no está gravada.

Años después que uno ha pasado por la escuela como estudiante y ahora como abogado piensa que nunca utilizará las matemáticas en su vida diaria está equivocado, una muestra de ello es la aplicación de esta fórmula para poder encontrar el valor de la base imponible afecta al IGV en la primera venta de bienes efectuada por el constructor del mismo.
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1 ALVA MATTEUCCI, Mario y LOPEZ – AMERI CACERES, Susana. “La valorización de los terrenos en la primera venta de inmuebles: Problemas de aplicación del Reglamento de la Ley del IGV luego de las modificaciones efectuadas en el año 2000”. Informe tributario publicado en la revista Análisis Tributario. Volumen XIV, Nº 156. Enero 2001. Página 26