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JUECES DE LA CORTE DE LIMA PARTICIPAN DE CONFERENCIA SOBRE NUEVO PROCESO DE DESALOJO

Nota Informativa N°081-2014-OPII-CSJL

JUECES DE LA CORTE DE LIMA PARTICIPAN DE

CONFERENCIA SOBRE NUEVO PROCESO DE DESALOJO

La Presidencia de la Corte Superior de Justicia de Lima realizó la conferencia magistral “El Nuevo Proceso de Desalojo en la Ley N° 30201”, evento que fue inaugurado por el doctor Iván Sequeiros Vargas, titular de la Corte de Lima.

Sequeiros Vargas resaltó y felicitó a los asistentes por el interés y preocupación respecto de los efectos procesales que traerá cuando la Ley N°30201 entre en vigencia dentro de nuestro sistema normativo, para ello agradeció la presencia tanto de los expositores de gran prestigio académico, así como a los magistrados panelistas

El evento académico realizado el 15 de Julio contó con la presencia masiva de magistrados y personal jurisdiccional, tuvo como primer conferencista al reconocido jurista y docente universitario, el Dr. Francisco Javier Avendaño Arana, quien resaltó que éste nuevo dispositivo trae consigo algunos temas que tendría que aclararse, como en el caso de allanamiento a futuro.

Por otro lado, también se contó con la participación de la investigadora universitaria Dra. Eugenia Ariano Deho, quien fue muy crítica acerca de éste dispositivo legal, señalando que así como se encuentra redactada la Ley, deja muchas dudas. “Quizá se hubiera evitado, convirtiendo un título de ejecución judicial, conforme a la doctrina comparada de Alemania e Italia, siendo además deficiente introducir un procedimiento especial en el contexto del proceso de desalojo, que tiene la estructura del sumarísimo”, sostuvo la especialista.

Cabe resaltar que la conferencia contó como panelistas a los Jueces Superiores José Díaz Vallejos y Sara Echevarría Gaviria, así como del doctor Jaime Abanto Torres, Juez Especializado en lo Civil, y del docente universitario Julio Pozo Sánchez.

Lima, 21 de julio 2014

OFICINA DE PRENSA E IMAGEN INSTITUCIONAL

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“NUEVO PROCESO DE DESALOJO EN LA LEY Nº 30201”

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA

CONFERENCIA MAGISTRAL

15 de julio de 2,014

“NUEVO PROCESO DE DESALOJO EN LA LEY Nº30201”

Expositores:

Dr. Francisco Javier Avendaño Arana

Dra. Eugenia Ariano Deho

Panelistas:

Dra. Sara Echevarría Gaviria

Dr. José Díaz Vallejos

Dr. Jaime David Abanto Torres

Dr. Julio Pozo Sánchez

Lugar: Piso Nº11 – Edificio Alzamora Valdéz
Inscripciones: psiccha@pj.gob.pe
Hora: Ingreso a partir de 2.30pm a 2.45pm

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Las impugnaciones podrían afectar los desalojos express

CON APELACIONES DILATARÍAN PROCESOS
Las impugnaciones podrían afectar los desalojos express
Garantía constitucional de la doble instancia prevalecerá sobre la norma que lo regula.
El proceso de desalojo rápido o express, consagrado en la Ley que crea el registro de deudores judiciales morosos puede ser afectada en lo expeditivo, si es que el arrendatario apela la decisión del juez que ordena la restitución del inmueble al propietario.
En ese caso, aquel fallo judicial deberá ser confirmado por el superior jerárquico para asegurar el lanzamiento, porque esa Ley N° 30201, no puede contrariar el inciso 6 del artículo 139 de la Constitución que garantiza la doble instancia, reveló el experto en derecho civil, Yuri Vega Mere.

PlanteamientosEn su opinión, si en el juicio de desalojo se computan los plazos correspondientes al proceso sumarísimo, éste debería durar más de cuatro o seis meses.

“Sin embargo, en la realidad tarda aproximadamente dos años e incluso cinco o seis años, con pérdida para todos”, dijo el especialista.

El propietario pierde porque no puede recolocar el bien y el deudor también, pues descuida el inmueble, detalló Vega, quien se desempeña como socio sénior del Estudio Muñiz, Ramírez, Pérez-Taiman y Olaya Abogados.

Ante este escenario, sostuvo que la citada ley propone una reducción drástica de plazos, pudiéndose recurrir al desalojo express cuando el contrato de arrendamiento del inmueble ha concluido o cuando el arrendatario ha dejado de pagar la renta.

Pero, al remitirse al artículo 1697 del Código Civil y al artículo 593 del Código Procesal Civil, se necesitará que transcurran dos meses y medio sin que el inquilino haya pagado la renta. “Lo más grave es que éste podrá pagarla, atrasarse dos meses y luego ponerse al día, y dejar de pagar mantenimiento, con lo que el propietario no tendrá acceso al desalojo express”.

Si a ello se suma que toda decisión del juez que ordene el desalojo rápido debe ser confirmada por la instancia superior; en caso exista alguna oposición del inquilino que no prospere, el proceso duraría más de lo debido, refirió.

Así, considera que con segunda instancia y la remisión del caso al juez de origen para que éste nuevamente programe el lanzamiento, el proceso de desalojo rápido o express duraría alrededor de seis meses en el mejor de los casos.

Control de la investigación (sic)

Para lograr un desalojo rápido o express debe existir una cláusula necesariamente escrita en el contrato de arrendamiento, por medio de la cual el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el predio o el inmueble, que puede ser una casa, un departamento o una oficina y entregarlo al propietario, previo requerimiento judicial por conclusión del contrato o resolución del mismo, debido a falta de pago de la renta respectiva.

Además, se necesita que el contrato de arrendamiento contenga las firmas legalizadas de los contratantes ante notario público.

El Peruano, 05/07/2014

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Ley que crea el Registro de deudores judiciales morosos

Ley N° 30201
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7 claves para entender la Ley de Inquilinos Morosos
¿CÓMO FUNCIONARÁ LA RESTITUCIÓN INMEDIATA DE INMUEBLES ARRENDADOS?
http://laley.pe/not/1426/7-claves-para-entender-la-ley-de-inquilinos-morosos/
EN 45 DÍAS PODER JUDICIAL IMPLEMENTARÁ REGISTRO

¿Qué deudas se inscribirán en el Registro de Deudores Morosos?

http://laley.pe/not/1435/-que-deudas-se-inscribiran-en-el-registro-de-deudores-morosos-/

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Adiós inquilinos morosos

PONEN FRENO A LA ARBITRARIEDAD Y ABUSOS

Adiós inquilinos morosos

CECILIA CATACORA TORRES

Socia del Estudio Olaechea.

Máster en Derecho Empresarial por la

Universidad de Lima.

Especialista en Litigios y Arbitrajes Comerciales.

Expositora en congresos sobre litigios y arbitrajes.

En marzo pasado leíamos una nota periodística titulada “Se viene norma que protege a propietarios de los inquilinos morosos”, en la que el gerente general del Fondo Mivivienda, Gerardo Freiberg, señalaba que frente al problema actual de los inquilinos morosos que pueden adueñarse o canibalizar la propiedad estaban trabajando activamente con el Ministerio de Vivienda, a fin de que esto se regule por una ley, la que entraría en vigencia en 2015.

Sin duda, regular y/o modificar normas que aceleren los procesos de desalojo beneficiarían al mercado inmobiliario y la inversión privada en materia de arrendamientos, toda vez que el negocio de la construcción masiva de viviendas para alquilar es una industria muy extendida en países desarrollados e inclusive en aquellos en vías de desarrollo. Sin embargo, en nuestro país se ha visto paralizado por las normas existentes que son proteccionistas para los inquilinos: desalojar (recuperar) un inmueble a un mal inquilino resulta ser muy largo y costoso.

En ese sentido, el miércoles 28 de mayo pasado, se publicó en el Diario Oficial El Peruano, la Ley Nº 30201, que crea el registro de deudores judiciales morosos, además que modifica los artículos 594 y 692-A del Código Procesal Civil, así como diversas disposiciones de la Ley General del Sistema Concursal. De la revisión de la Ley Nº 30201, los siguientes cambios merecen nuestra atención:

 

Deudores judiciales morosos

En el citado registro se anotará a todas las personas naturales o jurídicas que sean determinadas por resolución judicial firme. Esta nómina incluye al registro de deudores alimentarios que ya existe y al igual que este será administrado por el Poder Judicial.

Es de resaltar que también se incluirá a los arrendatarios morosos, lo que, sin duda, permitirá a los propietarios conocer a todas las personas que deseen alquilar sus inmuebles y saber si son malos pagadores o no.

De acuerdo con lo establecido en la mencionada norma, el registro de estado de deudor judicial moroso tiene vigencia hasta que se extinga la obligación, por cualquiera de las modalidades establecidas por el Código Civil.

Una vez que el deudor judicial moroso cancela su obligación, el juez (o el juzgado que haya dispuesto la inscripción) oficiará al registro de deudores morosos, solicitando la cancelación de dicha anotación bajo responsabilidad.

Ahora bien, en el supuesto de que el deudor sea declarado deudor judicial moroso en otro proceso judicial, el registro de su nombre permanecerá vigente. El plazo para que se elimine el nombre del deudor judicial moroso que haya cumplido con el pago de sus obligaciones del registro citado es de siete días calendario, bajo responsabilidad del funcionario encargado.

Nos llama poderosamente la atención que se haya excluido al Estado del ámbito del registro de deudores judiciales morosos, cuando sabemos que el Estado es uno de los mayores deudores, y sería bueno tener conocimiento respecto a la cantidad de procesos judiciales que cuentan con sentencia firme en que se obliga al Estado a pagar, y en las que el Estado no cumple con su obligación. La transparencia debería primar.

Código Procesal Civil

Un segundo cambio que queremos comentar es aquel que pone en vigencia la famosa ‘Cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario’, que regula una nueva modalidad de desalojo.  ¿Qué entendemos por ‘Cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario’? Al respecto, señalamos que esta cláusula contiene el acuerdo de las partes firmantes en un contrato de arrendamiento (propietario e inquilino), por el cual el arrendatario se compromete a desocupar el inmueble si se presenta alguna de las dos causales que establece la ley: (i) conclusión del contrato por vencimiento del plazo o (ii) resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas; sin necesidad de que el arrendador tenga que ir a un proceso judicial de desalojo.

En efecto, el cambio consiste en que se agrega un párrafo al artículo 594 antes mencionado, en que se señala que tratándose de contratos de arrendamiento, con firmas legalizadas ante notario o juez de paz (en los lugares donde no haya notario) que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago de dos meses y quince días, interpuesta la demanda, el juez notifica la demanda al arrendatario para que en el plazo de seis días acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.

Es decir, debemos tener presente que, los principales requisitos formales del contrato de arrendamiento son: (i) que sea por escrito, (ii) que contenga la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, y (iii), que tenga las firmas legalizadas de las partes intervinientes.

Ahora bien, vencido el plazo de seis días que tiene el arrendatario, sin que acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado, el juez ordenará el lanzamiento en quince días hábiles, conforme lo establece el artículo 593 del Código Procesal Civil.

Aquí un comentario importante, toda vez que el artículo 593 del Código Procesal Civil establece que consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.

Para que proceda el lanzamiento, entonces, no basta con la resolución de lanzamiento que expida el juez, sino también esta decisión debe haber quedado confirmada por el superior, en el supuesto de que haya sido apelada por el arrendatario. En el caso de que no haya sido apelada, la resolución de lanzamiento debe haber quedado consentida. Es decir, la restitución del inmueble no sería tan rápida como podría pensarse.

Es pertinente citar que el juez competente para conocer del proceso de restitución del inmueble en contratos con cláusulas de allanamiento futuro, creado por la Ley Nº 30201, es el juez del lugar donde está ubicado el inmueble.

Desalojos en seis días

Saludamos el ánimo de los legisladores de facilitar de alguna forma el proceso de desalojo, pero, sin duda, urge una modificación en la que no se limite a determinados supuestos (como es el caso del mencionado por la Ley Nº 30201, que solo es para el caso del artículo 594 del Código Procesal Civil, es decir, para los contratos que tengan la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario).

El desalojo debería ser expedito, como la ejecución de bienes muebles regulada por la Ley de Garantía Mobiliaria, que sí es rápida y ha significado un cambio eficiente frente a lo que antes de la vigencia de esta norma era ejecutar bienes muebles.

En efecto, antes de la entrada en vigencia de la Ley de Garantía Mobiliaria, la ejecución de bienes muebles podía demorar de uno a tres años; hoy, con esta nueva normativa, un proceso de ejecución de esta naturaleza no demora más de dos o tres meses. Esto sí es un real cambio que, sin duda, reactiva la economía en ese sector.

Para el caso de los arrendamientos, consideramos que si el contrato ha vencido y el propietario no quiere renovarlo y/o el arrendatario (inquilino) no ha pagado más de dos meses y medio de alquiler, la invitación a conciliar extrajudicialmente, como requisito previo para demandar el desalojo, constituye directamente, un preaviso respecto a la intención del propietario frente al arrendatario (inquilino), para que desocupe el inmueble. En efecto, si en la etapa de conciliación extrajudicial las partes no llegan a ningún arreglo y/o el arrendatario (futuro demandado) no asiste a ninguna de las dos invitaciones que por ley se deben efectuar antes de la audiencia de conciliación propiamente dicha; una vez que el arrendador (demandante en el futuro proceso) interponga la demanda, y si esta reúne todos los requisitos de procedibilidad fijados por el Código Procesal Civil, en el auto por el que el juez admite la demanda, sin más trámite, el juez debería disponer el lanzamiento del inmueble en el término de seis días hábiles.

Para el supuesto indicado en el párrafo anterior, la oposición al lanzamiento de parte del arrendatario (inquilino) solo cabría si el arrendatario acredita la vigencia del contrato de arrendamiento y/o presenta recibos de pago del arrendamiento que tengan como fecha una anterior a la interposición de la demanda y que demuestren que cuando el propietario interpuso la demanda, el arrendatario no debía nada. No se deberían admitir mayores dilaciones para los procesos de desalojo. Sin duda, existen varios supuestos de desalojo que habría que regular, pero lo que urge es un cambio radical de la legislación en materia de desalojo para reactivar el mercado inmobiliario y la inversión privada. Esperemos pronto tener noticias, frente a los proyectos de ley que al parecer se vienen trabajando.

Arbitrajes

Por último, ¿podremos iniciar este proceso en un arbitraje? Consideramos que sí, siempre y cuando las partes, en el contrato de arrendamiento que contenga la cláusula de allanamiento a futuro, hayan pactado el arbitraje como jurisdicción. Lo cual es válido al ser la vía arbitral una jurisdicción reconocida por nuestra Constitución.

Es hora de que a los propietarios no les tome tres o cuatro años recuperar sus inmuebles alquilados, luego de haber invertido tiempo y dinero por exigir la devolución de lo que es suyo. La realidad exige cambios radicales en la materia.

 

Jurídica de El Peruano, 3 de junio de 2014

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La “Ley de Inquilinos morosos” y el art. 594, CPC: críticas y su aplicación en la práctica

Renzo Cavani Brain

Amigos, comparto con Uds. una interesante entrevista a mi querido amigo Fort Ninamancco hecha por laley.pe sobre la reciente y así llamada Ley de Inquilinos Morosos (ver SPIJ).

En lo que respecta a la adición de algunos párrafos realizada al art. 594 CPC, básicamente estoy de acuerdo con Fort. La ley habla de un “allanamiento”, pero éste no es tal, no existe. Y no existe precisamente porque el lanzamiento jamás se dará en el plazo que la ley parece prometer, como el propio Fort bien indica.

La modificación genera problemas interpretativos muy serios. Dice el nuevo tercer párrafo, in fine, “el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado”. Y dice el cuarto párrafo: “Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil”.

Al respecto, algunos comentarios puntuales:

1. Lo que creó el legislador no es otra cosa que un “proceso ultra-sumarísimo”, siempre que el demandante alegue (y, digo más: que pruebe) esta famosa cláusula de allanamiento. Si no existe esta alegación (por tanto, el demandante debe decirlo expresamente en su demanda), se aplica el desalojo común y corriente. No obstante, al legislador se le olvidó que existen disposiciones generales aplicables al proceso sumarísimo (arts. 546 ss., CPC). Esas disposiciones, entre otros aspectos, para lo que aquí interesa, señalan:

(i) que el demandado en un desalojo tiene cinco días para contestar la demanda.
(ii) que puede plantear, en dicho escrito, excepciones y defensas previas.
(iii) que puede plantear cuestiones probatorias.
(iv) que debe realizarse una audiencia única, diez días después de contestada la demanda o del plazo para contestarla.
(v) que la sentencia que declara fundada la demanda de desalojo es apelable con efecto suspensivo.

Dado que se crea un proceso ultra-sumarísimo habría que ver qué disposiciones generales ya no se aplican más debido a una regulación específica. Eso es muy importante para la aplicación de la nueva ley. Ahora bien, dada la redacción del nuevo art. 594 CPC y de las disposiciones detalladas, pienso que un juez no debería aplicar el plazo para contestar la demanda (punto (i)). En efecto, ahora ya no hay cinco sino seis días para la contestación. ¿Y qué hay de las otras disposiciones? Pienso que en todo lo demás, a pesar que, a primera vista no lo permite el legislador y con algunas particularidades, sí se aplicaría. Quizá el legislador no lo quiso así, pero eso pasa cuando una ley se saca a la volada y sin ninguna técnica legislativa, como es el caso.

Al respecto, es poco más que evidente que el demandado puede puede cuestionar la validez del procedimiento (punto (ii)) y también puede plantear cuestiones probatorias (punto (iii)). Los otros puntos merecen un comentario aparte.

2. Surge la pregunta de si el nuevo art. 594 CPC eliminó completamente la posibilidad de realizar una audiencia. ¿Es posible interpretar el texto en el sentido de que “vencido el plazo” inmediatamente el juez debe ordenar el lanzamiento, esto es, sin ningún otro acto de por medio?

Veamos en detalle esta enigmática frase: “Vencido el plazo establecido sin que se acredite [la vigencia del contrato o la cancelación del alquiler] (…)”. ¿Qué quiere decir “sin que se acredite”? Por lo menos existen tres supuestos:

(i) que no se conteste la demanda, y, por tanto, obviamente, no se acredita, porque el demandado, siendo rebelde, ya no puede llevar medios probatorios al proceso.
(ii) que el demandado alegue otras causales.
(iii) que el demandado alegue las causales, ofrezca medios probatorios pero que, a criterio del juez, después de la valoración probatoria, no se demuestre ni la vigencia del contrato ni la cancelación del pago.

Definir de qué supuesto se trata es muy importante pues la consecuencia de esa “no acreditación” sería el lanzamiento que, según parece querer la norma, después de la sentencia, debería realizarse dentro de los siguientes quince días hábiles. Vayamos paso a paso, siguiendo el orden anterior:

(i) Si el demandado es rebelde, ¿puede el juez prescindir de la audiencia? Pienso que sí, siempre que la prueba sea únicamente documental. La audiencia, nótese, por sí sola, no constituye el núcleo de ningún derecho fundamental. En procesos sin audiencia no se restringe el derecho a la defensa, contradictorio o prueba. La oralidad y la inmediación (en el sentido de la cercanía entre juez y partes) son apenas técnicas que el legislador infraconstitucional tanto puede usar como retirar. Las razones de porqué la audiencia sí sería de necesaria realización en caso de otro tipo de medios probatorios se encuentran en el ítem 4.

(ii) Este punto es más delicado. Muchas preguntas surgen: ¿restringió el nuevo art. 594 CPC, en este proceso ultra-sumarísimo, la defensa del demandado apenas a las dos causales mencionadas? ¿Se trata de una restricción equiparable a la del proceso de ejecución? ¿Debe el juez rechazar la contestación que no contenga una defensa frente a dichas causales? En mi opinión, el legislador sí restringió la defensa del demandado. Más allá que esto sea o no inconstitucional (esto no podrá ser analizado aquí) él debe, por tanto, limitarse a ejercitar su defensa demostrando la vigencia del contrato y/o el pago. Si el demandado se defiende alegando otras causales, el juez debe limitarse a analizar y decidir respecto de aquellas dos. Para ello no necesita rechazar la contestación como si fuese una contradicción en la ejecución, sino apenas delimitar bien el thema probandum y el thema decidendum.

Ahora bien, si ello ocurre, ¿puede el juez prescindir de la audiencia? Nuevamente: sí, siempre que sea prueba documental.

No obstante, aquí un punto de extrema relevancia: dado que existe una restricción de la defensa, el demandado tiene derecho a ejercerla de forma amplia, es decir, tiene derecho a una decisión basada en cognición completa. Ello quiere decir que es perfectamente que el demandado discuta, posteriormente, en un nuevo proceso (que podría ser de cualquier tipo), si la restitución que se llevó a cabo es correcta o no. Así es como se garantiza, en ultima ratio, el derecho de defensa.

(iii) En este punto puede prescindirse de la audiencia única apenas si se trata de prueba documental (para consideraciones sobre el tema probatorio ver ítem 4).

3. Asimismo, algo que es muy importante y que está conectado con el ítem anterior, es que el legislador realizó una distribución fija de la carga de la prueba. En efecto, quien tiene la carga de demostrar que el contrato de arrendamiento aún está vigente y/o que los alquileres ya fueron pagados es el demandado. En caso de no probar, entonces el demandado debe perder la causa, debiendo el juez declarar fundada la demanda.

Ello no obsta, por cierto, que el demandante no deba alegar sus hechos constitutivos, el cual se limitaría, en esta hipótesis, básicamente, a la existencia del contrato de arrendamiento.

Nótese bien que el hecho A es “vigencia del contrato” y el hecho B es “pago realizado”. Ambos hechos están destinados a probar que el arrendador no tiene derecho a la restitución y que el demandado no devino en precario (en la terminología del CC y el CPC).

4. Un problema que, en mi opinión, es realmente grave, es el que concierne a una eventual e indebida restricción del derecho fundamental a la prueba, lo cual está conectado con el ítem 2.

En efecto, se parte de la premisa no existe ninguna limitación probatoria para las partes en el proceso de desalojo. No hay nada que pueda lleva a concluir algo así. Apenas tenemos al art. 591 CPC, que indica lo siguiente: “Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso”.

Muy bien.

Ahora coloquémonos en dos hipótesis que ofrece la ley con este proceso ultra-sumarísimo:

(a) el demandante alega que la cláusula de allanamiento se encuentra en un contrato anexo al contrato de arrendamiento principal, pero el demandado alega que aquel contrato anexo es falsificado, ofreciendo para ello una pericia grafotécnica, declaración de testigos y declaración de parte. Pregunta: ¿puede el juez prescindir de la audiencia y dictar sentencia como parece querer el nuevo art. 594 CPC?
(b) el demandado refuta los hechos del demandante diciendo que ya pagó, ofreciendo para ello diversos recibos pasados y la declaración de parte, a fin de que se demuestre que rentas supuestamente impagas fueron recibidas por el arrendador sin expedir ningún recibo. Pregunta: ¿puede el juez prescindir de la audiencia y dictar sentencia como parece querer el nuevo art. 594 CPC?

La respuesta para ambas preguntas es negativa, puesto que la audiencia -aquí sí- es absolutamente necesaria para actuar los medios probatorios distintos a los documentos, y, así, que el juez pueda valorarlos. El derecho fundamental a la prueba integra una valoración razonada de la prueba, y ello obviamente no se dará si es que los medios probatorios ofrecidos que requieren actuarse, nunca se llegan a actuar. En esa hipótesis, si la declaración de parte, de testigos, la pericia o la inspección son medios lícitos y, además, son pertinentes, relevantes y controvertidos, ¿cómo un juez puede negarse a actuarlos sin que ello implique violar el derecho a la prueba y a la defensa? Imposible: el juez debe hacerlo y, para ello, debe realizar la audiencia.

Se trata, por tanto, de la interpretación del texto del art. 594 CPC más favorable a los derechos fundamentales, en el sentido de rechazar la interpretación de que el juez tendría que prescindir de la audiencia en cualquier hipótesis. Claro, habría que desarrollar una argumentación mayor, pero pienso que ese es el camino.

5. Finalmente, la nueva ley parece establecer que el juez ordenará el lanzamiento inmediatamente siempre que el demandado no acredite la vigencia del contrato o la cancelación de la renta impaga. Más allá que estemos ante un supuesto de rebeldía, de defensa que no se dirija a atacar los hechos constitutivos del demandante o de la no demostración de los hechos alegados por el demandado (supuestos ya destacados en el punto anterior), el nuevo art. 594 CPC no dice nada sobre la suspensión de los efectos de esa sentencia, por lo que se necesariamente se deben aplicar las disposiciones generales, concretamente el art. 556 CPC. No veo cómo interpretar que ese proceso ultra-sumarísimo sería una excepción, principalmente porque el propio art. 594 modificado señala que el lanzamiento se realizará “de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil”. Y dicho artículo empieza diciendo “consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda (…)”, lo cual indica, claramente, que la sentencia debe quedar consentida antes del lanzamiento en la hipótesis del proceso ultra-sumarísimo.

El efecto suspensivo de la sentencia que resuelve el desalojo a favor del demandante, por tanto, persiste.

En http://afojascero.wordpress.com/2014/07/01/la-ley-de-inquilinos-morosos-y-el-art-594-cpc-criticas-y-su-aplicacion-en-la-practica/

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Algunos temas probatorios en los procesos de desalojo por ocupación precaria

Jaime David ABANTO TORRES**

El autor analiza diferentes aspectos probatorios en el trámite de un proceso de desalojo por ocupación precaria. Destaca el momento y bajo qué criterios deben resolverse las tachas formuladas; así como también comenta el uso de la prueba de oficio para complementaro sustituir las pruebas ofrecidas por las partes, atribución que les alcanza a los jueces superiores. Finalmente, destaca que en los procesos sumarísimos procede el ofrecimiento de pruebas, pero sin importar –como limitación– que estas sean de actuación
inmediata.

[Para mejor entendimiento transcribo la ejecutoria comentada]

CAS. Nº 4490-2012 HUÁNUCO. Desalojo por Ocupación Precaria. Sumilla: El Juez, como director del proceso, tiene la potestad de incorporar de oficio los medios probatorios necesarios para formar convicción sobre los hechos alegados por las partes, en decisión motivada e inimpugnable, respetando el derecho de defensa, tal como lo autoriza el artículo 194 del Código Procesal Civil, en concordancia con el artículo 51 inciso 2 del mismo cuerpo normativo; por lo tanto, si bien se exige a las partes que por la vía del proceso sumarísimo solo ofrezcan pruebas de actuación inmediata (para evitar que éstas dilaten innecesariamente el proceso), la ley procesal no impide al Juez actuar las pruebas necesarias para establecer la concurrencia de los elementos copulativos regulados en el artículo 911 del Código Civil. Lima, once de noviembre de dos mil trece.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número cuatro mil cuatrocientos noventa – dos mil doce, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia.- MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN: Se trata del recurso de casación interpuesto por Alicia Carbajal Gómez mediante escrito de fojas cuatrocientos noventa y dos, contra la sentencia de vista, de fojas cuatrocientos ochenta y uno, de fecha cuatro de octubre de dos mil doce, emitida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Superior de Justicia de Huánuco, que confirma la sentencia apelada de fojas trescientos setenta y uno, de fecha veintisiete de junio de dos mil doce, en el extremo que declaró fundada en parte la tacha de documentos formulada por la actora; revocándola en el extremo que declaró fundada la demanda interpuesta y ordena a la parte demandada que restituya la posesión del inmueble sub litis, con lo demás que contiene, y reformándola, declara infundada la citada demanda.-

FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN: El recurso de casación fue declarado procedente por resolución de fecha veintiuno de marzo de dos mil trece, por la causal de infracción normativa prevista en el artículo 386 del Código Procesal Civil, modificado por la Ley número 29364, en virtud de lo cual la recurrente denuncia: La infracción de lo normado en el artículo 911 del Código Civil, toda vez que la Sala Superior establece que la demandada no tiene la calidad de precaria al haber ingresado al inmueble en mérito a la celebración de un documento de ampliación de anticresis, del cual tenía conocimiento la impugnante al haber sido denunciada por usurpación agravada; sin embargo, el Ad Quem no ha verificado la premisa del artículo 906 del Código Civil en cuanto trata del vicio que invalida el título del poseedor, el cual se trata de un vicio de nulidad y no de anulabilidad, porque solo en esta última circunstancia la posesión tiene carácter de legítima; no existiendo diferencia entre la posesión ilegítima y la posesión precaria, puesto que si el fundamento de la ilegitimidad es la invalidez (nulidad) del título, forzoso es colegir que la posesión precaria (ejercida sin título alguno) es una categoría del mismo valor que la posesión ilegítima; además de que el Ad quem se ha pronunciado sobre una presunta convivencia entre la impugnante y Samuel Villafl or Yábar, la cual no existe, toda vez que ella es casada con tercera persona y no obra sentencia que declare tal estado, circunstancia que hace que esta resolución infrinja el derecho constitucional al debido proceso.-

CONSIDERANDO: Primero.- Conforme aparece de la revisión de autos, Alicia Carbajal Gómez interpone demanda para efectos de que Liz Lola Bacilio Matos cumpla con desocupar y restituir el inmueble ubicado en Avenida Alameda Perú número 1176 (antes Sub Lote número cinco de la Manzana D) de la ciudad de Tingo María, distrito de Rupa Rupa, provincia de Leoncio Prado, departamento de Huánuco, de quinientos diez metros cuadrados (510 m2) de extensión. Sostiene que mediante Escritura Pública de fecha siete de enero de dos mil diez, otorgada por el Juzgado Mixto de la Provincia de Leoncio Prado en rebeldía de Gloria Eloisa Vélez Barrantes y Otros, adquirió la propiedad del inmueble sub litis. Agrega que mediante Carta Notarial cursada el día veinticuatro de mayo de dos mil diez hizo de conocimiento a la demandada Liz Lola Bacilio Matos sobre la propiedad adquirida por su parte y le otorgó un plazo para que proceda a la desocupación del inmueble, el mismo que viene ocupando sin título alguno y sin que exista razón legal o motivo jurídico para mantener dicha posesión;

Segundo.- Al absolver el traslado de la demanda, Liz Lola Bacilio Matos sostiene que ingresó al inmueble sub litis en virtud del denominado Contrato Privado de Ampliación de Anticresis suscrito con el propietario del inmueble Samuel Villafl or Yábar, con firmas legalizadas el día once de abril de dos mil nueve, aclarado por  contrato privado el día trece de abril del mismo año, garantía que le fuera entregada en virtud al préstamo que otorgó a Samuel Villafl or Yabar por la suma de catorce mil dólares americanos (US$14,000.00,) y si bien se trata de un acto jurídico que no ha sido elevado a Escritura Pública, tal circunstancia no la convierte en precaria sino en poseedora ilegítima. Agrega que contra la demandante se siguen dos procesos penales, el primero signado como Expediente numero 085-2008 por el delito de usurpación en agravio de la suscrita, que se tramita ante el Juzgado Penal de Tingo María, y el segundo  signado como Expediente número 447-2009 por el delito contra la Fe Pública – Falsifi cación de documentos en agravio de Samuel Villafl or Yábar y el Estado, que se tramita también en el mismo Juzgado Penal; siendo que en este último caso ha sido expedido el respectivo Dictamen Pericial por la Dirección de Criminalística en el que se ha concluido que existe erradicación mecánica del texto y adulteración sobre la parte de la minuta de compraventa del inmueble sub litis donde se consigna como compradora a Alicia Carbajal Gómez, documento con el cual sorprendió a la jueza de la demanda de Otorgamiento de Escritura Pública, todo lo cual está siendo materia de investigación en la vía penal, por lo que ofrece como medio probatorio el mérito del informe que deberá emitir el Juzgado Penal de Tingo María sobre el estado de cada uno de los procesos mencionados;

Tercero.- Asimismo, la demandada Liz Lola Bacilio Matos formuló denuncia civil para efectos de que Samuel Villaflor Yábar sea incorporado al proceso, pedido que fue declarado fundado por resolución obrante a fojas ciento cinco. Al absolver el traslado de la demanda, el citado denunciado civil acepta que suscribió el Contrato Privado de Ampliación de Anticresis con la demandada y sostiene –al igual que ésta– que la demandante se ha convertido en propietaria al amparo de documentos adulterados, conforme se vendría dilucidando en el proceso penal signado como Expediente número 447-2009, habiéndose acreditado mediante dictamen pericial que la minuta de compraventa fue adulterada burdamente con la finalidad de borrar el nombre del suscrito en el mismo, pues es el único y verdadero propietario. También ofrece como prueba que cuestiona la titularidad de la demandante, el proceso de Nulidad de Cosa Juzgada Fraudulenta que sigue contra Alicia Carbajal Gómez, Expediente número 126-2010, que se tramita ante el Juzgado Civil de Leoncio Prado. Cuarto.- Cabe resaltar, asimismo, que la demandante Alicia Carbajal Gómez formuló tacha contra el Contrato Privado de Ampliación de Anticresis ofrecido por la demandada, por no cumplir la formalidad prevista en el artículo 1092 del Código Civil, careciendo de eficacia probatoria conforme a los alcances del artículo 243 del Código Procesal Civil. Así también, formuló tacha contra los expedientes penales ofrecidos (Expedientes 085-2008 y 447-2009), por ser improcedente el ofrecimiento de expedientes judiciales en trámite.-

Quinto.- Al expedir sentencia, el A quo declaró fundada en parte la tacha de documentos formulada por la demandante, y fundada la demanda interpuesta, ordenando que la parte demandada restituya el bien sub litis, por cuanto: i) La tacha de documentos debe estar referida a los defectos formales del documento presentado, razón por la cual debe atenderse la tacha propuesta contra el Contrato Privado de Ampliación de Anticresis, ya que el mismo no cumple con la formalidad prevista en el artículo 1092 del Código Civil, al no haber sido otorgado por Escritura Pública; y con respecto a la tacha de expedientes, la misma no resulta procedente pues aquellas pruebas no fueron admitidas en la Audiencia; ii) En cuanto al fondo del asunto, la demandante acredita su derecho de propiedad con la Escritura Pública de fecha siete de enero de dos mil diez, otorgada por el Juzgado Mixto de la Provincia de Leoncio Prado, en rebeldía de Gloria Eloisa Vélez Barrantes y otros, el mismo que se encuentra inscrito en la Partida número 11017588 de los Registros Públicos de Tingo María; iii) Atendiendo al derecho de propiedad adquirido y demostrado por la demandante, y estando a que en autos no obra documento válido que acredite el derecho de posesión de la demandada o del denunciado civil respecto del bien materia de controversia, se concluye que aquéllos detentan la calidad de ocupantes precarios. El documento denominado Contrato de Ampliación de Anticresis (que ha concluido el veintisiete de noviembre de dos mil once), constituye un documento tachado, y el cuestionamiento de fondo a la minuta de compraventa de fecha doce de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro [que dio lugar al amparo de la demanda de otorgamiento de Escritura Pública promovida por Alicia Carbajal Gómez, y su posterior inscripción registral], no puede ser materia de pronunciamiento en este proceso;.-

Sexto.- Apelada que fuera dicha decisión por los emplazados, la Sala Superior confi rma únicamente el extremo que declaró fundada en parte la tacha de documentos formulada por la demandante; revocándola en cuanto declara fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria, con lo demás que contiene, y reformándola declara infundada la citada demanda: i) La demandante acredita en autos ser la propietaria del inmueble sub litis en virtud de la Escritura Pública de fojas dos a diez, inscrita en los Registros Públicos conforme aparece a fojas once y doce, por lo tanto, se encuentra bajo la protección de la legitimidad registral, aun cuando se esté cuestionando su título por la vía penal, lo que no puede dilucidarse en el presente proceso sumarísimo de desalojo; ii) Respecto de la posesión de la demandada, cabe señalar que para considerarse precario debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien; y aun cuando en autos se ha declarado fundada la tacha contra el Contrato Privado de Ampliación de Anticresis, careciendo por lo tanto de eficacia probatoria, dicha parte ha venido ocupando el inmueble en virtud al citado contrato, debiéndose tener en cuenta que la Corte Suprema de Justicia de la República ha establecido en la Casación número 2740-2007-Lima, que aunque se declare ineficaz un documento por defectos de forma, éste puede acreditar la posesión válida, aun cuando hubiera sido otorgado por persona distinta del verdadero propietario, razón por la cual la demandada no detenta la ocupación precaria, tanto más si la demandante tenía pleno conocimiento de dicha situación, por cuanto fue denunciada por usurpación agravada al pretender ingresar al inmueble sub litis, no obstante la existencia del contrato de anticresis celebrado con Samuel Villaflor Yábar, quien fue su conviviente, conforme aparece del escrito de contestación de la demanda y se corrobora con el documento de fojas treinta y treinta y uno, lo que no ha sido negado ni desvirtuado por la demandante; iii) De otro lado, el artículo 906 del Código Civil regula la posesión ilegítima como aquella posesión de buena fe en la que el poseedor cree en la legitimidad de su posesión por ignorancia  o por error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título; mientras que el artículo 911 del Código Civil regula la posesión precaria como aquélla que se ejerce sin título alguno o cuando el que ya se tenía ha fenecido. Y en el caso de autos la posesión de la demandada se encuentra dentro del ámbito de la posesión ilegítima, siendo que la Corte Suprema de Justicia de la República en la Casación número 1918-2005 ha resuelto que si la posesión se sustenta en un título nulo, el poseedor no puede ser demandado como ocupante precario sino que debe recurrir a una vía más lata.-

Sétimo.- Cabe señalar que el artículo 911 del Código Civil, establece que la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. La norma acotada exige que se prueben, entonces, dos condiciones copulativas: que la parte demandante sea la titular del bien cuya desocupación pretende, y que la parte emplazada ocupe el mismo sin título o cuando el que tenía ha fenecido. En ambos casos, la prueba destinada a acreditar tales condiciones debe ser idónea y crear suficiente convicción en el Magistrado para salvaguardar la justicia de su fallo.-

Octavo.- En autos se advierte que la titularidad que detenta la demandante sobre el bien sub litis viene siendo cuestionada en la vía penal en el proceso signado como el Expediente número 447-2009 seguido en su contra por el delito contra la Fe Pública – Falsifi cación de Documentos, en agravio de Samuel Villafl or Yábar y el Estado. Esta prueba fue ofrecida oportunamente por la demandada Liz Lola Bacilio Matos, acreditando su existencia con el auto de procesamiento de fojas setenta y siete, siendo que la misma fue objeto de tacha que fue amparada en Audiencia Única, tal como aparece a fojas doscientos ochenta y siete, en razón a tratarse de pruebas que no eran “de actuación inmediata”. Lo mismo ocurrió con la prueba ofrecida por el denunciado civil, consistente en el Expediente número 126-2010 sobre Nulidad de Cosa Juzgada Fraudulenta, que fue desestimada por el mismo motivo.-

Noveno.- Cabe anotar que en el caso concreto, respecto a la titularidad del bien sub materia, el Colegiado Superior se ha limitado a analizar el tracto sucesivo registral, sin considerar los cuestionamientos de la demandada y el denunciado civil en torno al derecho de propiedad de la demandante, centrando el debate en torno a la existencia o no del título que autoriza a la demandada a ejercer la posesión.-

Décimo.- El Juez como director del proceso tiene la potestad de incorporar de ofi cio los medios probatorios necesarios para formar convicción sobre los hechos alegados por las partes, en decisión motivada e inimpugnable, respetando el derecho de defensa, tal como lo faculta el artículo 194 del Código Procesal Civil, en concordancia con el artículo 51 inciso 2 del mismo cuerpo normativo; por lo tanto, si bien se exige a las partes que por la vía del proceso sumarísimo solo ofrezcan pruebas de actuación inmediata (para evitar que éstas dilaten innecesariamente el proceso), la ley procesal no impide al Juez actuar las pruebas  necesarias para efectos de establecer si se cumple o no con el primer requerimiento copulativo a que se refi ere el artículo 911 del Código Civil.-

Décimo Primero.- Por ello, es necesario declarar la nulidad de la recurrida para efectos de que el Ad quem pueda apreciar los mayores elementos probatorios señalados en los considerandos que anteceden, como son el expediente penal  seguido contra Alicia Gómez Carbajal por el Delito contra la Fe Pública, y el expediente civil seguido contra la misma actora sobre Nulidad de Cosa Juzgada Fraudulenta, pudiendo la Sala Superior actuar inclusive otras pruebas de oficio que estime pertinentes, en uso de la facultad que le asiste de conformidad con el artículo 194 del Código Procesal Civil, respetando de esta manera el derecho de defensa de las partes.-

En consecuencia, esta ejecutoria implica un pronunciamiento con reenvío a la Sala Superior, sin incidencia sobre el fondo de la controversia, en específico sobre el derecho de posesión que asiste a la demandada, lo cual deberá ser nuevamente  analizado por el Colegiado Superior teniendo en cuenta mayores elementos de juicio; por lo que estando a lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 396 del Código Procesal Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Alicia Carbajal Gómez mediante escrito de fojas cuatrocientos noventa y dos; CASARON la resolución impugnada, en consecuencia, NULA la sentencia de vista, de fojas cuatrocientos ochenta y uno, de fecha cuatro de octubre de dos mil doce, emitida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Superior de Justicia de Huánuco; ORDENARON el reenvío de los autos a la Sala Superior de origen a efectos de que expida una nueva sentencia con arreglo a ley, en concordancia con las consideraciones expuestas,  teniendo a la vista las copias certificadas de los procesos judiciales referidos en la presente resolución, por encontrarse los mismos en trámite; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano bajo responsabilidad; en los seguidos por Alicia Carbajal Gómez contra Liz Lola Bacilio Matos y otro, sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y los devolvieron. Ponente Señor Ticona Postigo, Juez Supremo.- SS. TICONA POSTIGO, VALCÁRCEL SALDAÑA, CABELLO MATAMALA, CUNYA CELI, CALDERÓN PUERTAS

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