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PONEN FRENO A LA ARBITRARIEDAD Y ABUSOS
Adiós inquilinos morosos
CECILIA CATACORA TORRES
Socia del Estudio Olaechea.
Máster en Derecho Empresarial por la
Universidad de Lima.
Especialista en Litigios y Arbitrajes Comerciales.
Expositora en congresos sobre litigios y arbitrajes.
En marzo pasado leíamos una nota periodística titulada “Se viene norma que protege a propietarios de los inquilinos morosos”, en la que el gerente general del Fondo Mivivienda, Gerardo Freiberg, señalaba que frente al problema actual de los inquilinos morosos que pueden adueñarse o canibalizar la propiedad estaban trabajando activamente con el Ministerio de Vivienda, a fin de que esto se regule por una ley, la que entraría en vigencia en 2015.
Sin duda, regular y/o modificar normas que aceleren los procesos de desalojo beneficiarían al mercado inmobiliario y la inversión privada en materia de arrendamientos, toda vez que el negocio de la construcción masiva de viviendas para alquilar es una industria muy extendida en países desarrollados e inclusive en aquellos en vías de desarrollo. Sin embargo, en nuestro país se ha visto paralizado por las normas existentes que son proteccionistas para los inquilinos: desalojar (recuperar) un inmueble a un mal inquilino resulta ser muy largo y costoso.
En ese sentido, el miércoles 28 de mayo pasado, se publicó en el Diario Oficial El Peruano, la Ley Nº 30201, que crea el registro de deudores judiciales morosos, además que modifica los artículos 594 y 692-A del Código Procesal Civil, así como diversas disposiciones de la Ley General del Sistema Concursal. De la revisión de la Ley Nº 30201, los siguientes cambios merecen nuestra atención:
Deudores judiciales morosos
En el citado registro se anotará a todas las personas naturales o jurídicas que sean determinadas por resolución judicial firme. Esta nómina incluye al registro de deudores alimentarios que ya existe y al igual que este será administrado por el Poder Judicial.
Es de resaltar que también se incluirá a los arrendatarios morosos, lo que, sin duda, permitirá a los propietarios conocer a todas las personas que deseen alquilar sus inmuebles y saber si son malos pagadores o no.
De acuerdo con lo establecido en la mencionada norma, el registro de estado de deudor judicial moroso tiene vigencia hasta que se extinga la obligación, por cualquiera de las modalidades establecidas por el Código Civil.
Una vez que el deudor judicial moroso cancela su obligación, el juez (o el juzgado que haya dispuesto la inscripción) oficiará al registro de deudores morosos, solicitando la cancelación de dicha anotación bajo responsabilidad.
Ahora bien, en el supuesto de que el deudor sea declarado deudor judicial moroso en otro proceso judicial, el registro de su nombre permanecerá vigente. El plazo para que se elimine el nombre del deudor judicial moroso que haya cumplido con el pago de sus obligaciones del registro citado es de siete días calendario, bajo responsabilidad del funcionario encargado.
Nos llama poderosamente la atención que se haya excluido al Estado del ámbito del registro de deudores judiciales morosos, cuando sabemos que el Estado es uno de los mayores deudores, y sería bueno tener conocimiento respecto a la cantidad de procesos judiciales que cuentan con sentencia firme en que se obliga al Estado a pagar, y en las que el Estado no cumple con su obligación. La transparencia debería primar.
Código Procesal Civil
Un segundo cambio que queremos comentar es aquel que pone en vigencia la famosa ‘Cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario’, que regula una nueva modalidad de desalojo. ¿Qué entendemos por ‘Cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario’? Al respecto, señalamos que esta cláusula contiene el acuerdo de las partes firmantes en un contrato de arrendamiento (propietario e inquilino), por el cual el arrendatario se compromete a desocupar el inmueble si se presenta alguna de las dos causales que establece la ley: (i) conclusión del contrato por vencimiento del plazo o (ii) resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas; sin necesidad de que el arrendador tenga que ir a un proceso judicial de desalojo.
En efecto, el cambio consiste en que se agrega un párrafo al artículo 594 antes mencionado, en que se señala que tratándose de contratos de arrendamiento, con firmas legalizadas ante notario o juez de paz (en los lugares donde no haya notario) que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago de dos meses y quince días, interpuesta la demanda, el juez notifica la demanda al arrendatario para que en el plazo de seis días acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Es decir, debemos tener presente que, los principales requisitos formales del contrato de arrendamiento son: (i) que sea por escrito, (ii) que contenga la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, y (iii), que tenga las firmas legalizadas de las partes intervinientes.
Ahora bien, vencido el plazo de seis días que tiene el arrendatario, sin que acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado, el juez ordenará el lanzamiento en quince días hábiles, conforme lo establece el artículo 593 del Código Procesal Civil.
Aquí un comentario importante, toda vez que el artículo 593 del Código Procesal Civil establece que consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
Para que proceda el lanzamiento, entonces, no basta con la resolución de lanzamiento que expida el juez, sino también esta decisión debe haber quedado confirmada por el superior, en el supuesto de que haya sido apelada por el arrendatario. En el caso de que no haya sido apelada, la resolución de lanzamiento debe haber quedado consentida. Es decir, la restitución del inmueble no sería tan rápida como podría pensarse.
Es pertinente citar que el juez competente para conocer del proceso de restitución del inmueble en contratos con cláusulas de allanamiento futuro, creado por la Ley Nº 30201, es el juez del lugar donde está ubicado el inmueble.
Desalojos en seis días
Saludamos el ánimo de los legisladores de facilitar de alguna forma el proceso de desalojo, pero, sin duda, urge una modificación en la que no se limite a determinados supuestos (como es el caso del mencionado por la Ley Nº 30201, que solo es para el caso del artículo 594 del Código Procesal Civil, es decir, para los contratos que tengan la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario).
El desalojo debería ser expedito, como la ejecución de bienes muebles regulada por la Ley de Garantía Mobiliaria, que sí es rápida y ha significado un cambio eficiente frente a lo que antes de la vigencia de esta norma era ejecutar bienes muebles.
En efecto, antes de la entrada en vigencia de la Ley de Garantía Mobiliaria, la ejecución de bienes muebles podía demorar de uno a tres años; hoy, con esta nueva normativa, un proceso de ejecución de esta naturaleza no demora más de dos o tres meses. Esto sí es un real cambio que, sin duda, reactiva la economía en ese sector.
Para el caso de los arrendamientos, consideramos que si el contrato ha vencido y el propietario no quiere renovarlo y/o el arrendatario (inquilino) no ha pagado más de dos meses y medio de alquiler, la invitación a conciliar extrajudicialmente, como requisito previo para demandar el desalojo, constituye directamente, un preaviso respecto a la intención del propietario frente al arrendatario (inquilino), para que desocupe el inmueble. En efecto, si en la etapa de conciliación extrajudicial las partes no llegan a ningún arreglo y/o el arrendatario (futuro demandado) no asiste a ninguna de las dos invitaciones que por ley se deben efectuar antes de la audiencia de conciliación propiamente dicha; una vez que el arrendador (demandante en el futuro proceso) interponga la demanda, y si esta reúne todos los requisitos de procedibilidad fijados por el Código Procesal Civil, en el auto por el que el juez admite la demanda, sin más trámite, el juez debería disponer el lanzamiento del inmueble en el término de seis días hábiles.
Para el supuesto indicado en el párrafo anterior, la oposición al lanzamiento de parte del arrendatario (inquilino) solo cabría si el arrendatario acredita la vigencia del contrato de arrendamiento y/o presenta recibos de pago del arrendamiento que tengan como fecha una anterior a la interposición de la demanda y que demuestren que cuando el propietario interpuso la demanda, el arrendatario no debía nada. No se deberían admitir mayores dilaciones para los procesos de desalojo. Sin duda, existen varios supuestos de desalojo que habría que regular, pero lo que urge es un cambio radical de la legislación en materia de desalojo para reactivar el mercado inmobiliario y la inversión privada. Esperemos pronto tener noticias, frente a los proyectos de ley que al parecer se vienen trabajando.
Arbitrajes
Por último, ¿podremos iniciar este proceso en un arbitraje? Consideramos que sí, siempre y cuando las partes, en el contrato de arrendamiento que contenga la cláusula de allanamiento a futuro, hayan pactado el arbitraje como jurisdicción. Lo cual es válido al ser la vía arbitral una jurisdicción reconocida por nuestra Constitución.
Es hora de que a los propietarios no les tome tres o cuatro años recuperar sus inmuebles alquilados, luego de haber invertido tiempo y dinero por exigir la devolución de lo que es suyo. La realidad exige cambios radicales en la materia.
Jurídica de El Peruano, 3 de junio de 2014
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