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Cristina Amparo Sánchez Tejada (*)
La mayoría de las asociaciones civiles pro vivienda o pro stand en el Perú tienen un patrimonio constituido por las cuotas de operatividad institucional y éstas son destinadas a la adquisición de un inmueble para posterior adjudicación en propiedad de sus miembros, quienes tienen un interés individual y concreto en el patrimonio de la persona jurídica. Tal realidad no se ajusta a la forma como está regulada la asociación en el Código Civil, que establece que estos no tienen derecho al patrimonio del consorcio y el asociado excluido pierde el reembolso de sus cuotas.

Por justicia, si bien al afiliado excluido no debería devolvérsele las cuotas destinadas a la operatividad institucional, también es cierto que los aportes para la adquisición de inmuebles deben recibir tratamiento que evite el ejercicio abusivo de derecho, proscrito en la Constitución y en el Título Preliminar del Código Civil. En este artículo expondremos algunas de las situaciones que requieren solución.

Si el afiliado excluido ha pagado cuotas para la adquisición de un inmueble que no ha sido adquirido por el grupo, no ha habido transferencia de derechos ni de lote independizado. El excluido podría pedir la devolución de sus aportes; pero no debe olvidarse que el acto jurídico de asociación contiene un mandato sin representación, según el cual, la junta debe adjudicar a sus miembros los lotes adquiridos para ellos. Habrá que evaluar si la exclusión desvincula de ese mandato a la asociación, y si el participante pagó o no todas sus cuotas inmobiliarias, para que su incumplimiento pueda constituir causal de resolución. En caso deba devolvérsele las cuotas pagadas, ¿será con interés legal o sin él?

Si el socio excluido pagó cuotas para la adquisición de un inmueble que fue adquirido por la asociación, debe evaluarse si las cuotas pagadas representan derechos y acciones sobre el inmueble matriz no independizado, o si corresponden a un lote independizado; si la asociación tiene la obligación de transferir la totalidad de derechos acordados o sólo en proporción a lo pagado; y si hay edificación construida con dinero del asociado excluido y frutos. Asimismo, deberá analizarse si su mora configura resolución de contrato.

En conclusión, debemos reconocer que una agrupación civil se distingue de una sociedad comercial porque la primera no tiene fines de lucro, lo que imposibilita la devolución de los aportes de los asociados. Sin embargo, ante esta nueva realidad que aparece con las aportaciones de los miembros para la adquisición de predios por medio de asociaciones pro vivienda, los jueces deben alcanzar una solución justa más allá de las formalidades legales, atendiendo que el Derecho no es sólo norma sino también comprende otros aspectos como son la realidad y los valores de equidad y justicia.

(*) Jueza integrante del programa social “Justicia en tu Comunidad” de la Corte de Lima

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