Registradores

A todos los magistrados que algún día fueron registradores

Cuando llega el momento de resolver una causa que versa sobre derechos inscritos en los Registros Públicos, la consabida frase “lo que no está en el expediente no existe en el mundo” se relativiza. Abrimos el Código Civil y nos encontramos con el artículo 2012 según el cual “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones” ¿Presunción juris et de jure o ficción jurídica? Sea cual fuere la respuesta, lo cierto es que estamos ante un conflicto que resolver sin la certeza de contar con todos los elementos de juicio.

1.- Los jueces necesitan información registral actualizada

Resulta sorprendente como una causa tiene que resolverse confiando en las copias literales que las partes hayan tenido a bien presentar. Nada garantiza que los justiciables presentaron las copias de las partidas registrales necesarias para esclarecer la controversia.

Hace alguno años, cuando las inscripciones se realizaban en fichas, se visualizaba mucho mejor las transferencias de dominio, las cargas y gravámenes, las cancelaciones y las anotaciones del Registro Personal. Hoy que con tecnología de punta los actos se registran en Partidas Electrónicas, es más complicado hacer el seguimiento de los diversos rubros. Como un ejercicio dialéctico, de las fojas del engorroso tomo (tesis) se paso a la práctica ficha (antítesis) y de ésta a la tediosa partida electrónica (síntesis). Lo que no hace mucho visualizábamos gráficamente fue desplazado por una dispersión inexplicable.

No olvidemos que desde que se presentó la demanda, hasta el momento de sentenciar, la realidad registral podría haber variado notablemente. Personalmente considero que el cambio de Partidas electrónicas beneficia económicamente a la SUNARP por percibir mayores derechos registrales que cuando se realizaban inscripciones en fichas, pero a la vez se perjudica a los litigantes pues éstos deben afrontar un costo mayor pues si antes diversos asientos registrales estaban en una sola ficha, esta vez la misma información estará registrada en diversos asientos por los cuales se deberá pagar mayor cantidad por concepto de derechos registrales.

Es increíble que en pleno Siglo XXI un magistrado peruano no pueda tener acceso en tiempo real a los asientos registrales. Cuántas nulidades se evitaría si la SUNARP comprendiera que es de necesidad vital que los jueces cuenten con esa información. Cuántas aclaraciones se evitaría a los registradores. Cuántas resoluciones y partes aclaratorios menos cursarán los jueces. Aunque suene utópico, es una necesidad vital que los jueces cuenten con acceso a la información de los registros públicos al momento de resolver.

2.- Anotación obligatoria de demandas

El legislador del Código Procesal Civil reguló la anotación de la demanda como una medida cautelar[1]. Vale decir, que sólo procede a solicitud de parte. Resulta curioso pero, por ignorancia o por malicia, muchas demandas cuyas pretensiones se refieren a derechos inscritos no se anotan. Demandas de nulidad de acto jurídico, reivindicación, mejor derecho de propiedad, prescripción adquisitiva, rectificación de áreas o linderos son sentenciadas sin que el accionante haya anotado su demanda en los registros públicos.

No son pocos los casos en los que mientras dura el proceso se realizan sucesivas transferencias y la decisión final no puede inscribirse porque el titular registral no fue parte en el proceso. Considero que todo titular registral es un litisconsorte necesario pasivo en cuanto proceso tenga relación con el derecho inscrito. Muchos problemas se evitarían si las demandas que versen sobre derechos inscritos se anotaran de oficio

Una eventual reforma del Código Procesal Civil debería considerar esta propuesta. La propuesta no es novedosa. Ya está prevista en él artículo 833 inciso 2 del Código Procesal Civil[2] para los procesos de sucesión intestada. Ya existía en el ordenamiento derogado (artículo 1214 del Código de Procedimientos Civiles, modificado por el Decreto Legislativo 317).

3.- Formación en derecho registral

Consideramos que la Academia de la Magistratura debe capacitar a los jueces en Derecho Registral. Pero no solo brindando una formación teórica elemental, sino también una abordando los problemas que a diario presenta la práctica judicial en materia registral.

Aparte de las comunes superposiciones de partidas registrales, no son pocas las múltiples inscripciones de sucesiones intestadas de un mismo causante.

Las inscripciones presuponen el cumplimiento de determinados requisitos. Muchas personas mal asesoradas legalmente utilizan los procesos judiciales para lograr inscripciones que no cumplen con las normas registrales, como si la autoridad judicial tuviera la potestad de incumplir con la ley y los reglamentos.

No se trata de que el Juez recurra con frecuencia al artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial o de que el Registrador denuncie al Juez por abuso de autoridad. No defendemos ni el úkase del Juez ni las aclaraciones arbitrarias del Registrador.

4.- Necesidad Diálogo entre jueces y registradores

Creo que es necesario generar espacios de diálogo entre jueces y registradores a fin de enriquecerse mutuamente con sus problemas y aportando las soluciones. El juez está limitado por la realidad del expediente sin tener a la vista los asientos registrales. El Registrador tiene acceso a los asientos registrales, pero no tiene a la vista el expediente.

Alguna vez algunos funcionarios de la SUNARP realizaron una exposición en el Auditorio de la Corte Superior de Justicia de Lima. Sorprendió la escasa concurrencia de los magistrados. Aunque los Registradores expusieron su punto de vista sobre el problema, se quedaron en el tintero los problemas que los jueces tenemos.

De pronto los magistrados que han trabajado en la SUNARP pueden ser un puente. Ojalá los magistrados de todas las instancias y especialidades tomen conciencia del problema.

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NOTAS:

[*] Juez Titular del Primer Juzgado Especializado en lo Civil de Lima. Ex miembro de la Comisión Revisora de la legislación sobre conciliación extrajudicial. Ex Director de la Escuela Nacional de Conciliación Extrajudicial. Ex Conciliador Extrajudicial del Centro de Conciliación Runa Tupay.

[1] Artículo 673.- Anotación de demanda en los Registros Públicos.- Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, el Juez remitirá partes al registrador, los que incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar.

El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente.

La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida

[2] Artículo 833.- Notificación edictal e inscripción registral.- Admitida la solicitud, el Juez dispone:

1. La publicación de un aviso tanto en el diario de los anuncios judiciales como en otro de amplia circulación. Si en el lugar no hubiera diario, se utilizará la forma de notificación edictal más adecuada a criterio del Juez.

El aviso contendrá la identificación del Juzgado y del Secretario de Juzgado, los nombres del solicitante y del causante y la fecha y lugar del fallecimiento de éste.

Se acreditará en la audiencia prueba de la notificación realizada.

2. (M) La anotación de la solicitud en el Registro de Sucesión Intestada y el Registro de Mandatos y Poderes. Para tal fin, el Juez cursará los partes a los registros correspondientes conforme a ley.

(Modificado por Ley Nº 26716, publicada el 27.12.96).

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