Juan Carlos Valera Málaga (*)
La experiencia actual en los procesos judiciales sobre desalojo contra arrendatarios muestra que dichos procesos (que aunque la mayoría termina en una sentencia fundada) la demora en ejecutar el lanzamiento toma un tiempo demasiado largo para el propietario del bien inmueble, lo cual no es culpa necesariamente de la administración de justicia.

¿Hay error en nuestro ordenamiento jurídico civil y procesal civil que permita semejante demora? ¿O dicha demora es necesaria en aras del debido proceso y el derecho a la tutela jurisdiccional del demandado arrendatario? Creemos que podemos proponer un sistema más célere.

Es verdad, aceptada casi unánimemente, que el arrendador no es pudiente al que le sobran propiedades para alquiler, salvo contados casos. Para muchos, el bien inmueble es una fuente importante de ingresos. La gran mayoría de las rentas de arrendamientos superan apenas la remuneración mínima vital, por lo que incentivar la pronta restitución de los bienes inmuebles con arrendatario moroso o renuente a retirarse del bien, no debería significar una “vía crucis” de tiempo y dinero para el propietario ni un beneficio económico indebido al arrendatario incumplido.

Por otro lado, la entrega excesivamente lenta del bien inmueble por parte del arrendatario incentiva la cultura del no pago y el incumplimiento, y desalienta la construcción de viviendas o ampliación de las mismas para alquilarlas.

Debemos pensar en una solución que no libre de este callejón sin salida. Por ejemplo, que se cambie la legislación de arrendamiento para que el arrendador requiera, mediante carta notarial, al arrendatario moroso o renuente de pagar un mes y medio de merced conductiva el retiro voluntario del bien inmueble en el plazo de seis días; caso contrario, la mera interposición de la demanda y su admisión, implicará a favor del arrendador la interposición de medida anticipada del lanzamiento del arrendatario del bien inmueble, mientras se discuta en el proceso mismo el fondo del litigio.

Pero ¿qué garantía procesal tendría el arrendatario? La medida cautelar podría ser solicitada previa caución por el doble o triple de los meses de arrendamiento no ejecutados por culpa o dolo del arrendador de mala fe que interpuso la demanda.

En caso que no exista comunicación notarial previa, no procedería la ejecución anticipada del proceso, salvo que se obtenga sentencia favorable en primera instancia. Sin bien nuestra legislación debe proteger a la parte más débil, también es cierto que no debe apoyar el abuso de derecho ni la falta de respeto a la obligaciones contraídas.

(*) Juez integrante del programa social “Justicia en tu Comunidad” del Corte Superior de Justicia de Lima