Archivo del Autor: Gilberto Mendoza

Acerca de Gilberto Mendoza

Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Graduado con la tesis “Criterios de Imputación en la responsabilidad civil del Registrador Público.” Es Magíster en Derecho con mención en Derecho Constitucional y Derechos Humanos en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Ha llevado el XI Curso Iberoamericano de Derecho Registral organizado por el Colegio de Registradores de España y la Universidad Autónoma de Madrid. Es profesor de la Facultad de Derecho de la PUCP (Acto Jurídico y Metodología de la Investigación) y Universidad de Lima. Es Profesor del Post Título con mención de Derecho Civil de la PUCP (Acto jurídico, Reales y Responsabilidad Civil), de la Maestría con Mención en Derecho Civil (Reales, Registral y Garantías Reales) y asesor de Investigación en la Maestría de Derecho de la Empresa de la misma casa de estudios. Es investigador visitante del Instituto Max Planck – Institute für Auslandisches und Internationales Privatrecht im Hamburg. Es investigador visitante de la Facultad de Derecho de la Universidad de Sao Paulo. Ha obtenido la beca Huiracocha para sus estudios de Doctorado en la PUCP. Se encuentra estudiando como segunda carrera economía. Es Director de la Revista Electrónica de Derecho Registral y Notarial El Visir www.elvisir.pe. Es director de la Asociación CADRI PERÚ. Ha escrito diversos artículos en revistas académicas en el ámbito nacional, y en el extranjero como la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Ha sido expositor y ponente en diversos eventos nacionales e internacionales.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO CHILENO

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Por: Mg. Marco Antonio Sepúlveda Larroucau (Chile) 

Profesor de Derecho Civil. Promoción CADRI 2009 .

Al igual que en el caso de muchas otras instituciones jurídicas en las que intervino don Andrés Bello López, nos encontramos ante un sistema con rasgos originales o, bien, que constituye una variante de algún sistema conocido de la época, que por razones de prudencia aconsejaron no copiar totalmente. Este sistema fue el alemán, según se reconoce en el propio Mensaje del Código Civil: “La institución de la que acabo de hablaros se aproxima a lo que de tiempo atrás ha existido en varios estados de Alemania y que otras naciones civilizadas aspiran actualmente a imitar. Sus buenos efectos han sido ampliamente demostrados por la experiencia” (Párrafo XXIII).

Precisamente, se debe recordar que a esa época no existía Alemania, sino lo que, luego del Congreso de Viena de 1815, se conoció como la Confederación Alemana (“Deutscher Bund”), que agrupó a treinta y nueve estados alemanes soberanos, entre los cuales se encontraba Austria (excepto el actual estado de Burgenland), Baviera, Prusia, Sajonia y Würtemberg.

Para comprender mejor nuestro sistema, también, se debe tener presente que las bases de la moderna legislación registral son coetáneas con la codificación, por lo que no se debe perder de vista la siguiente afirmación del profesor chileno Bernardino Bravo Lira: “la codificación gira en torno al utrumque ius, del que no logra desprenderse. Es cierto que tiene un sustrato común en la cultura jurídica romano – canónica en la que están formados los codificadores, pero no lo es menos que su punto de partida está en la nueva noción de código de la Ilustración”. Según este mismo autor, “entre los trabajos de codificación en los distintos países hay una estrecha vinculación, que la investigación rastrea penosamente. Como fondo común está el Derecho romano, que enseñaron los más destacados codificadores, como von Martini, Zeiller y Bello, en el que se formaron todos” (citado en Sepúlveda L., Marco A.; Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario; Editorial Metropolitana; Santiago – Chile; 2014; p. 29).

Finalmente, debemos agregar que a la época de la promulgación de nuestro Código Civil (14 de diciembre de 1855), existía un Registro de Hipotecas y Censos, cuya creación deriva de los oficios o contadurías (llevaban cuenta) de hipotecas establecidos por la Real Pragmática de Carlos III, de 31 de enero de 1768. Recordemos que esta legislación fue recepcionada por la Novísima Recopilación de Leyes de España, la que fue concluida por Juan de Riguera Valdelomar en 1804, aprobada en 1805 por Carlos IV y editada en 1806.

  • PROYECTOS DE CÓDIGO CIVIL

Es en el Proyecto de Código Civil de 1853, obra que es fruto de largos y meditados años de trabajo de don Andrés Bello López, donde comienza a perfilarse la idea de someter la propiedad raíz al Registro. Conforme a su artículo 822, la tradición podía ser real o simbólica (inscripción). Se lee en él la siguiente nota de Bello: “Art. 826, inc. 2° – Este medio ha parecido mui preferible al de la lei 1, C., De donat, i l. 8, tít. 30, P. 3 – Se supone que habrá en cada departamento un rejistro de esta especie, que puede agregarse al de las hipotecas especiales. Por lo pronto, puede hacerse anejo al cargo de Anotador de Hipotecas el de Conservador de los Bienes Raíces. Una lei especial dictará las formalidades i requisitos de este nuevo rejistro. Se ha querido preparar por este medio una institución que se halla establecida hoy día con los mejores efectos en varios estados europeos”.

A propósito de la nota anterior, no debemos pasar por alto que, tradicionalmente, se ha dicho entre nosotros que el sistema registral chileno se basa en una ley prusiana del siglo XVIII, pero se aprecia cierta confusión en nuestros autores al identificarla; incluso, en la obra de Antonio Vodanovic H. se señala que “Bello concibió esta institución inspirándose en la Ley prusiana de 1872 y en el Registro de Hipotecas que, conforme a la legislación española, existía en nuestro país”; advirtiéndose un error evidente en esta afirmación, ya que tal ley es de fecha posterior a nuestro Código Civil y al Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces. En cambio, Elías Mohor Albornoz, al igual que Bruno Caprile Biermann, hacen referencia a una Ley prusiana de 1772, de la cual no hemos podido encontrar mayor información[1] (todos citados en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit.; p. 171).

Si se siguió de cerca una ley prusiana, tiene que haber sido aquella promulgada por Federico II el 20 de diciembre de 1783 y que, precisamente, constituye un hito esencial en la evolución del Derecho Registral Inmobiliario. Sin embargo, al menos en este Proyecto que comentamos, más bien, se aprecia la influencia del Código Civil prusiano de 1794, depositario de dos fuerzas en tensión: la romanística y la germánica. El español Antonio Pau Pedrón, en un interesante y conocido trabajo acerca del sistema inmobiliario alemán, nos dice que el “legislador (prusiano) cedió a la poderosa fuerza romanística en materia de adquisición del dominio, exigiendo ‘título y modo’, y no supo resistir la exigencia autóctona, que imponía considerar la inscripción como un ‘modo de adquirir’. De esta manera se llega a un sistema ecléctico, que considera como ‘modos’ tanto la entrega como la inscripción” (citado en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit.; p.p. 172 y 173).

Don Andrés Bello López, en el Proyecto de 1853, introduce una innovación que será importante para nuestro futuro sistema registral: sin abandonar la concepción romana del título y el modo, reconoce la inscripción como una forma simbólica de tradición, es decir, no considera a aquella como un modo de adquirir distinto a ésta.

Sin embargo, es en el denominado Proyecto Inédito de Código Civil[2] donde aparece claramente delineado el sometimiento de la propiedad raíz al Registro, eliminándose la tradición real de los inmuebles y sometiéndose su posesión al régimen de la inscripción. Estos cambios conducen a una gran interrogante: ¿cuál o cuáles de los comisionados, entre los que estaba Bello, verdaderamente incidió en la concepción definitiva del sistema registral chileno? Nos parece que es un estudio que se encuentra pendiente entre nosotros, al igual que un análisis más exhaustivo de las fuentes.

En este Proyecto, tal como lo hicimos presente en el Congreso CINDER de Amsterdam – Holanda (2012), se aprecian ciertos rasgos comunes con la legislación del Imperio Austríaco, cuya evolución legislativa es paralela a la prusiana[3]. Según Antonio Pau Pedrón, la Ley Hipotecaria de 22 de abril de 1794 gravita en torno a la eficacia constitutiva de la inscripción y el Código Civil de 1811 (“Allgemeines Bürgeliches Gesetzbuch für das Kaisertum Osterreichs”) es menos ambicioso que el Código prusiano, “pues se limita a las materias civiles, y más coherente con la legislación hipotecaria vigente a la sazón, pues reitera la eficacia constitutiva de lo que denomina Einverleibung; según el artículo 431: ‘Para la transmisión del dominio de bienes inmuebles debe inscribirse el contrato de adquisición en los libros públicos destinados a ello. Esta inscripción recibe el nombre de Eiverleibung o Intabulatio” (citado en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit.; p. 174). Se sigue la doctrina del título y el modo[4]. Ha coincidido plenamente con nuestra apreciación el profesor de Historia del Derecho y miembro de la Academia de la Historia, de la Universidad de Chile, Bernardino Bravo Lira (“En busca de los orígenes del Registro Conservatorio chileno. Bello y el ABGB”; en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit.; p.p. 19 a 24).

Finalmente, basándonos en la historia del Código Civil y, especialmente, en los variados órdenes de cosas en que nuestro Codificador innovó y en aquellas otras que supo adaptar a nuestra realidad, no podemos estar de acuerdo con Antonio Pau Pedrón, quien, no obstante señalar que se podría introducir en España la inscripción constitutiva con una fórmula como la del “artículo 686 del Código Civil chileno”, opina que es de una técnica legislativa muy deficiente, ya que “la inscripción constitutiva no es una variedad de la tradición, sino un sustitutivo de la tradición. Lo que pretende la inscripción constitutiva es precisamente eliminar la tradición por su ineficacia publicitaria” (citado en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit.; p. 175).

Se trata de una innovación o adaptación, si se prefiere esto último, respecto del sistema romano de título y modo. Nuestro legislador, pensando en todos los beneficios que traería al régimen de derechos reales inmuebles, quiso simbolizar la tradición únicamente con la inscripción (tan simbólica de tradición es la inscripción como, por ejemplo, puede serlo la “suscriptio instrumenti” que recoge el artículo 1462 del Código Civil español). No solo simbolizó la tradición, sino que la hizo solemne, tal como se encargó de advertirlo en el artículo 679: “Si la tradición exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas”. Por lo demás, no tiene nada de extraño, ya que es coincidente con el fenómeno histórico de la progresiva espiritualización de la tradición, es decir, de una institución que evolucionó a través de los tiempos.

Nos parece que tal crítica se basa en una óptica muy germánica, pero nuestro Legislador, no obstante tener a la vista el Derecho alemán, no era alemán ni tampoco pretendió serlo. Lo que intentamos decir aparece mejor expresado en el Párrafo III del Mensaje, del Código Civil: “Desde luego concebiréis que no nos hallábamos en el caso de copiar a la letra ninguno de los códigos modernos. Era menester servirse de ellos sin perder de vista las circunstancias peculiares de nuestro país. Pero en la que éstas no presentaban obstáculos reales, no se ha trepidado en introducir provechosas innovaciones”.

Por último, nos parecen muy ilustrativas en esta materia las palabras del profesor chileno Javier Barrientos Grandón, en cuanto a que “el examen histórico y dogmático de la tradición y su régimen en el Código de Bello es quizá uno de los más claros ejemplos de cómo nos pueden perder las palabras y nuestras pre – comprensiones actuales, porque él nos muestra uno de los quiebres más significativos en la historia de la adquisición de las cosas: la tradición en el Código Civil tiene mucho más de cambio que de continuidad y evolución” (citado en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit; p.176).

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[1] Solo hemos podido encontrar la siguiente referencia: “El registro público fue introducido en virtud de edictos reales de 1693 y 1704, más no parece que estos edictos tuvieran una gran aplicación práctica. De hecho, fueron revocados pocos años después y restablecidos en 1772, aunque sin alcanzar vigencia” (Díez-Picazo, Luis; Fundamentos del Derecho Civil patrimonial III. Las relaciones jurídicos reales. El Registro de la Propiedad. La posesión; Editorial Tecnos S.A.; Madrid – España; 1987; 3ª edición; p. 347).

[2] “El proyecto editado en 1853 fue sometido a no menos de dos análisis completos en el seno de la Comisión Revisora. Frutos de este examen fueron también al menos dos nuevos proyectos. Uno de ellos corresponde al que conocemos con el nombre de ‘Proyecto Inédito’. Alejandro Guzmán Brito agrega que “tal denominación le fue impuesta por Miguel Luis Amunátegui Reyes (1862 – 1949), sobrino del discípulo y biógrafo de Andrés Bello, Miguel Luis Amunátegui Aldunate (1828 – 1888), para editarlo en 1890 como tomo XIII de las Obras completas del codificador. Fue un nombre mal escogido, porque nunca estuvo destinado a la publicación, y porque al tiempo de ser editado dejaba de ser ‘inédito’. Aunque no sabemos cuándo se lo dio por terminado en el interior de la Comisión Revisora, podríamos convencionalmente fijar el año 1854, y así una denotación más correcta haría referencia  a ese año, en correlación con los años 1853, en que fue editado el proyecto que se examinaba, y 1855, en que se hizo lo propio con el proyecto final” (Guzmán, Alejandro; Historia literaria del Código Civil de la República de Chile; Producciones Gráficas Ltda.; Santiago – Chile; 2005; 1ª edición; p. 54).

[3] Bernardino Bravo Lira, refiriéndose a la codificación, reclama ante una falta de visión de conjunto “que comprenda al mundo hispánico en su totalidad, desde la Península Ibérica a Filipinas y deje ver las verdaderas dimensiones de esta vertiente de la codificación así como sus relaciones con la centroeuropea y la francesa” (Bravo, Bernardino; “Puntales de la codificación en el Viejo y en el Nuevo Mundo (1797-1855). Tres grandes modelos: Von Martini en Austria, Portalis en Francia y Bello en Chile”; en El Código Civil de Chile (1855 – 2005). Trabajos efectuados en el congreso internacional celebrado para conmemorar su promulgación (Santiago, 3 – 6 de octubre de 2005); Alejandro Guzmán Brito (editor científico); LexisNexis; Santiago – Chile; 2007; 1ª edición; p. 104).

[4] José Manuel García García señala que “este sistema podríamos decir que es similar al sistema suizo, en cuanto admite la teoría del título y el modo, y la inscripción sustituye a la tradición. Se diferencia igualmente del sistema alemán en que en Austria no se admite en general el negocio real abstracto”. (García, José Manuel; Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario; Editorial Civitas S.A.; Madrid – España; 1988; 1ª edición; tomo I; p. 411). Y entre las características que destaca este autor del sistema, está la inscripción que lleva consigo posesión (usucapión tabular): “El parágrafo 441 del ABGB dice: ‘Tan pronto como los documentos sobre el derecho de propiedad se inscriben en los libros del Registro, entra el nuevo propietario en posesión jurídica’. De aquí deriva la figura de la usucapión tabular, típica del sistema austríaco, en la que solo se tiene en cuenta la inscripción y el transcurso del tiempo” (ibídem; p. 412). También es típica del sistema chileno.

PROYECTO DE DIRECTIVA

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DIRECTIVA QUE REGULA EL SISTEMA DE CORRELACION DEL REGISTRO DE PREDIOS Y DEL REGISTRO PERSONAL

I. OBJETO.-

La directiva tiene por objeto establecer disposiciones sobre la funcionalidad y alcances del sistema de correlación del registro de predios y del registro personal.

II. FINALIDAD.-

El sistema de correlación del registro de predios y registro personal tiene por finalidad:

a) Incorporar información adicional y gratuita en la publicidad del registro de predios, a través de un aviso que ponga en conocimiento del ciudadano que el titular registral de un predio mantiene a su vez una inscripción en el registro personal de la oficina registral donde se encuentra inscrito el predio.

b) Incorporar datos en el sistema de información registral (SIR), a través de un aplicativo que facilite a los operadores registrales conocer que el titular registral de un predio mantiene a su vez una inscripción en el registro personal.

III. BASE LEGAL.-

 3.1. Ley Nº 26366, Ley de creación de la SUNARP y del Sistema Nacional de los Registros Públicos,  y sus modificatorias.

3.2. Decreto Supremo Nº 012-2013-JUS, que aprueba el Reglamento de Organización y Funciones de la SUNARP.

3.3. Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por resolución N° 126-2012-SUNARP/SN.

IV. ALCANCE.-

Todos los órganos desconcentrados de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos y de la sede central.

V. DISPOSICIONES GENERALES.-

5.1.- Funcionalidad del sistema de correlación del registro de predios y del registro personal.-

La correlación de partidas del registro de predios y del registro personal se realiza sobre la base del siguiente elemento: el nombre de la persona que aparece como último propietario del predio inscrito.

De acuerdo a dicho elemento, el sistema busca coincidencias con los nombres de las personas inscritas en el registro personal para la vinculación automática entre ambos registros.

5.2.- Efectos de la correlación en la publicidad registral.-

La correlación solo tiene efectos informativos, brindando de manera gratuita los siguientes datos del registro personal: el tipo de acto, el número de partida y oficina registral donde se efectuó la inscripción.

El aviso generado por el sistema de correlación consiste en la incorporación de una hoja adicional en la expedición de la copia simple o certificado literal de la partida del registro de predios, de acuerdo con el detalle indicado en el párrafo que antecede.

De conformidad con el artículo 131 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, la  hoja que contiene el aviso de correlación no forma parte del contenido de la partida registral; el certificador o registrador encargado de expedir el certificado literal se abstendrá de sellar y firmar dicha hojas.

5.3.- Alcance del sistema de correlación en la calificación registral.-

El uso del sistema de correlación permite al registrador tener conocimiento sobre inscripciones en el registro personal vinculadas a los otorgantes de un acto o derecho del registro de predios, coadyuvando en la función de calificación señalada en el inciso f) del artículo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

 

Directiva

 

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Machupicchu ¿Propiedad privada y propiedad estatal?

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Se discute hace buen tiempo a quien le pertenece la titularidad de Macchupicchu. En ese sentido a iniciativa de la Maestría de Derecho Civil de la PUCP, el CICAJ de la Facultad de Derecho de la Pucp ha organizado un evento sobre el tema abordándolo desde perspectivas multidiscplinarias, y dando oportunidad a las partes en los procesos -así como a otros especialistas- para que puedan brindar académicamente sus diferentes puntos de vista. El análisis registral en el presente caso tiene relevancia, dado que en la partida del inmueble estuvo vigente durante un buen periodo la titularidad privada del Santuario Histórico de Macchupicchu. Están todos cordialmente invitados a este evento.

 

Machupicchu

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“Corsi e Ricorsi” de la hipoteca unilateral

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Por: Gilberto Mendoza del Maestro

La historia pendular del filósofo Napolitano Giambattista Vico puede graficar las marchas y contramarchas en la regulación de la denominada hipoteca unilateral.

Inicialmente, era recurrente en el Tribunal Registral requerir la intervención del acreedor hipotecario para la constitución de la garantía. Así sucedió en la solicitud de inscripción de hipoteca unilateral por parte de Consorcio Pesquero Acuario S.A.C. (constituyente), el cual garantizó de forma unilateral a favor de EDPYME RAIZ (sin suscripción de este). Sin embargo, mediante Resolución No. 424-2004-SUNARP-TR-L del 09 de julio de 2004, se denegó dicha inscripción toda vez que la falta de aceptación por parte del acreedor no permitía la conclusión del contrato.

La posición de tener como fuente solo al contrato como generador de afectaciones patrimoniales (V.g. garantías) tiene como uno de sus fundamentos lo señalado en la exposición de motivos que de forma reiterada menciona al contrato de hipoteca: “ (…) De modo que el contrato de hipoteca que no estuviere inscrito no confiere al acreedor la garantía real hipotecaria, sino un título que sirve al acreedor hipotecario para obtener a través de la inscripción el derecho real de hipoteca”[2].

Se verifica la posición cuando se indica en la Resolución:

HIPOTECA UNILATERAL

Si bien constituye un requisito de validez de la hipoteca que el inmueble debe ser afectado por el propietario o por quien esté autorizado para tal efecto, dicha norma no constituye una fuente de relaciones jurídicas de carácter unilateral a la que no se le reconozca limitación alguna para la creación de derechos, como ocurre en el caso de la fuente contractual. Por lo tanto, la hipoteca voluntaria deberá constituirse mediante contrato en el que intervenga el propietario del inmueble y el acreedor hipotecario[3].

Ahora bien, posteriormente en el XII pleno del Tribunal Registral (4 y 5.8.2005), se reconoció en el precedente Nº 6 la posibilidad de inscripción de la denominada Hipoteca Unilateral [4].

Ya habiéndose dispuesto la inscripción de la hipoteca unilateral, la duda surgía para el levantamiento. Siendo que se constituyó unilateralmente la hipoteca por el deudor, ¿podía levantarse unilateralmente por el mismo? ¿Se requería del consentimiento del acreedor? ¿Podía este último levantarla unilateralmente?

Inicialmente, en el XXXII PLENO del 03 y 04 de abril de 2008, se determinó que podía cancelarse la hipoteca unilateral por decisión del constituyente.  Se señalaba:

1.- CANCELACIÓN DE GARANTÍA UNILATERAL QUE NO HA SIDO ACEPTADA POR EL ACREEDOR

“Procede la cancelación de una garantía unilateral en cualquier momento por la sola voluntad del constituyente, siempre que no conste en la partida registral la aceptación del acreedor”.

Pongamos un supuesto: El deudor constituye una garantía hipotecaria a favor de un acreedor que está fuera del país, a fin que le desembolse un crédito. Siendo que este último está en el extranjero, no puede suscribir la garantía hipotecaria a su favor.

Basándose en el precedente del XII pleno del Tribunal Registral antes mencionado, el acreedor tendrá confianza en que cuando el deudor constituya la hipoteca tendrá una garantía real, la cual le dará la tranquilidad de realizar el préstamo.

Debe tenerse en cuenta que se utiliza este mecanismo dado que el acreedor está fuera del país, y desea hacer circular el crédito con una garantía de por medio. Entonces, no podemos compartir la decisión del Tribunal Registral cuando señalaba que si no se hacía constar en la partida registral la aceptación del acreedor, esta se podía levantar unilateralmente por el deudor.

Es decir, una vez que el acreedor hipotecario desembolsó el crédito, el deudor obligacional puede solicitar el levantamiento de la hipoteca, siendo procedente su pedido. Si está aceptando el acreedor hipotecario la garantía unilateral, es porque no puede (o no desea) estar en el momento de la constitución de la hipoteca. Abrir la puerta a que el deudor pueda levantar la garantía, desincentiva al acreedor a desembolsar el crédito aunque exista una hipoteca unilateral, dado que siempre tendrá el temor de que el mismo pueda levantarla.

En ese sentido, ante este escenario el acreedor hipotecario requerirá para realizar el desembolso conste su aceptación, lo cual deriva en la práctica al sin sentido de poder constituir una hipoteca unilateral, pero que en la práctica no tendría mayor utilidad.

Posteriormente, este precedente se dejó sin efecto por el artículo 85 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).

Dicha norma, vuelve su cauce a la normalidad, señalando que “(…) en ningún caso, la declaración unilateral del constituyente dará mérito para cancelar el asiento de una hipoteca, cualquiera sea el título o modalidad de constitución de esta”.

Finalmente, dicho dispositivo normativo fue modificado por el Art. 118 del actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado mediante Resolución 097-2013-SUNARP-SN que sostiene que:

 “(…) En ningún caso la declaración unilateral del constituyente dará mérito para cancelar el asiento de una hipoteca, salvo el caso en que se haya registrado la constitución de hipoteca unilateral y no conste en la partida del predio su aceptación por el acreedor. Estas disposiciones no rigen para las hipotecas unilaterales reguladas por leyes especiales”.

Esta combinación normativa de supuestos de hecho, nos hace volver al precedente no compartido del XXXII PLENO del 03 y 04 de abril de 2008; siendo que en este caso, de forma unilateral, el constituyente puede dejar sin efecto unilateralmente la hipoteca.

Lamentablemente, no podemos compartir lo dispuesto por dicho dispositivo normativo, dado que en la práctica deja sin efecto a la denominada hipoteca unilateral.


[1] Exposición de Motivos Oficiales del Código Civil, Hipoteca. Separata Especial “El Peruano” del 09/11/1990, pp. 8 y 9.

[2] No obstante ello, debe reconocerse que en dicha Resolución se emitió un voto en discordia que reconoció la posibilidad de constituir e inscribir una hipoteca unilateral.

[3] 6.- HIPOTECA UNILATERAL

“Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del propietario, sin necesidad de intervención del acreedor”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº P003-98-ORLC/TR del 30 de enero de 1998 y Nº 279-1997-ORLC/TR del 7 de julio de 1997.

 

Pblicado en: http://enfoquederecho.com/corsi-y-ricorsi-de-la-hipoteca-unilateral/

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A propósito del IPRA – CINDER 2014 y el fraude inmobiliario en el Perú

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Por: Gilberto Mendoza del Maestro

Entre el 27 y 29 de octubre se llevó a cabo en la ciudad de Santiago de Chile el XIX Congreso Mundial de Derecho Registral.

Se pueden realizar diversos comentarios sobre el desarrollo de este Congreso, siendo punto en común de las diversas ponencias que tanto en el Perú como en los países extranjeros el derecho registral no sólo es un instrumento formal, sino que se llena de contenido en su aplicación y genera efectos sustantivos los cuales son necesarios para el desarrollo económico y jurídico de cada nación. Muestra de ello fue la invocación del Presidente de la Corte Suprema chilena al requerir hacer un registro que sirva para la gente.

Si bien existen diferentes modelos, también se pudo verificar que los registros tanto en Rumania, Estonia, Portugal, Chile, entre otros es una preocupación del Estado por la propiedad. Así pues, los registros brindan seguridad, facilitan la prueba y disminuyen los costos de transacción y negociación.

Dependiendo de los alcances de la labor del registrador, la publicidad va a ser más fuerte o más débil. En registros donde la calificación es más rígida, los alcances de la misma serán más fuertes; en cambio, donde existe calificación tenue, los efectos de la publicidad serán débiles, trasladando el conflicto al poder judicial.

Es importante resaltar que el funcionamiento del sistema depende de la confianza que se tenga en el mismo y, parafraseando los manifestado por Carlos Peña, la sociedad moderna confía cada vez más en los roles y en las instituciones.

Nuestro sistema registral tiene como garantía la confianza en lo publicitado en los registros, si vulneramos esta confianza el sistema se desmorona. Los supuestos de fraude inmobiliario son en la actualidad uno de los grandes problemas a la confianza en el sistema que tiene que afrontar los registros, y en nuestro país especialmente, en la modalidad de falsificación de documentos.

Ahora bien, tal como indicaron Benito Arruñada, Nicolás Nogueroles, entre otros, hay que tener cuidado con las comparación de sistemas o con los resultados de dicha comparación, dado que deben evaluarse las diferencias. Muestra de ello es el Doing Bussiness que compara sistemas distintos no tomando en consideración los efectos de los mismos, lo cual puede llevar a conclusiones erróneas de señalar que ciertos registros son mejores que otros a partir de variables imprecisas.

No obstante es difícil comparar diferentes sistemas y evaluarlos a partir de parámetros inmodificables, sí es útil tomar en consideración la experiencia extranjera a fin de verificar las debilidades y fortalezas de nuestro sistema. En este sentido, ver los supuestos de debilidades de los diferentes sistemas y sus soluciones frente al fraude inmobiliario es útil.

Por ejemplo, fue interesante conocer la experiencia de Estonia, dado que Ingmar Vali y Loori Paadik resaltaron los escasos supuestos (3 para ser más precisos) de fraude en su país en las últimas décadas.

Ahora bien, debe resaltarse lo indicado por los representantes del país báltico dada la digitalización de su información, aunque por ello tienen problemas distintos a los nuestros. Es decir, si bien dicho país ha prescindido del papel para las inscripciones, los problemas, entonces, se han trasladado al ámbito informático.

En otro país europeo, como Italia, se verifica como aún existen dos sistemas para la inscripción. De un lado, la denominada Transcrizione y la Tabolare (más cercana a la “Grundbuch” alemana).

De otro lado, se resalta la ponencia del Profesor de Yale, Robert Ellicson, dado que a partir de lo que denomina Big Data muestra cómo, independientemente del sistema, las situaciones de fraude se dan. Supuestos como el precio de venta menor al real para pagar menos impuestos o, por el contrario, precio de venta mayor, para sobrevalorar el gravamen de la hipoteca, son dos de los ejemplos que se brindaron.

Añadió -tal cual posteriormente se ratificó en la ponencia del Juez Pipper-, si bien en Estados Unidos existen opciones entre la Recordation System y  Registration, en ningún supuesto la primera te garantiza propiedad.

Esto para algunos puede ser criticable, dado que un sistema que no proteja la propiedad sino el valor, no brinda seguridad jurídica plena. Sin embargo, tal cual lo señalaron los diversos jueces norteamericanos, hace más de un siglo tienen dicho sistema y funciona para ellos.

En Australia, el sistema Torrens, en la actualidad, muy distinto a las traducciones que tenemos en nuestro medio, fue explicado de forma clara por la profesora Pamela O´Connor, en especial por el Adverse Possesion and Register Land. Interesante desarrollo es el que ha tenido dicha institución que alguno de nuestros codificadores tuvieron en cuenta en sus inicios.

En los países latinoamericanos los sistemas no son tan distintos, y los problemas muy similares. Falsificación de documentos, doble ventas, simulación, fraude a los acreedores son supuestos comunes.

El profesor chileno Marco Sepúlveda luego de nuestra intervención -donde analizamos el denominado principio de fe pública registral- nos comentó que para evitar los problemas que genera en nuestro país, era mejor que no se haya trasplantado al suyo (igual situación tiene Brasil, que a pesar de ser un sistema constitutivo, no está vigente la fe pública registral).

Y es que en los sistemas que lo regulan era común la opinión de que el problema de la fe pública no era registral, sino extra-registral. Para ser más preciso, las falsificaciones no se generan en el registro, sino en los documentos que acceden al mismo.

Entonces estamos en un dilema, calificación más rígida implica lentitud en el procedimiento de inscripción, o tender a una calificación light, lo cual debilita el sistema y traslada el conflicto al ámbito judicial.

Lo que sí es cierto, tal como señalaba Francisco Palacios, no existe sistema que aguante un alto porcentaje de falsificaciones. Aplicar correctivos y entender en toda su dimensión los alcances de las normas hará que apliquemos coherentemente las mismas. Seamos conscientes de nuestras limitaciones y, a partir de ello, proponer soluciones normativas a nuevos escenarios.

En el ámbito registral, quizá alguna de las cosas que podemos aprender de Andrés Bello es dar soluciones propias a nuestros problemas y no hacer trasplantes sin análisis previos. No obstante ello, esto no significa no conocer ni comparar otros ordenamientos, sino por el contrario, conocerlos a profundidad. Para esto sirve mucho el derecho comparado y compartir experiencias con los agentes que se desempeñan en otros ordenamientos.

IPRA – CINDER: XIX Congreso Mundial de Derecho Registral – Chile 2014.

Publicado en: http://iforo.pe/post.html?p=105

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GARANTÍAS A NON DOMINO

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Por: Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de Derecho Civil en la Facultad de Derecho y Maestría de Derecho Civil de la PUCP

Es por todos conocidos la regla “nemo dat quod non habet”[1], la cual puede traducirse como “nadie puede dar más derechos de los que tiene”. Esto fue formulado con diferentes variantes en el Derecho Romano: “Traditio nihil amplius transferre debet vel potest ad eum qui accipit, quam est apud eum qui tradit”[2];”Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet”[3] o “nemo plus commodi heredi suo relinquit, quam ipse habuit”[4], entre otras.

Dichas variantes tenían detrás suyo la idea de que el único autorizado para transferir su titularidad era el titular o el que haya sido debidamente legitimado. Esto también se extiende a que solo el titular puede legítimamente ejercer facultades y afectaciones patrimoniales de forma voluntaria sobre el bien.

En este sentido el Art. 24 de la Ley de Garantía Mobiliaria señala que si el constituyente de la garantía mobiliaria no es propietario del bien mueble o del derecho afectado, la garantía mobiliaria no tendrá efectos frente al propietario.

Esta es nuestra regla general, sólo el titular puede afectar el bien. Sin embargo se introducen supuestos excepcionales a partir de la apariencia jurídica y de la confianza[5] que tienen los terceros sobre la misma.

Así pues “la confianza representa la situación en que una persona se adhiere, en términos de actividad o de creencia, a ciertas representaciones pasadas, presentes o futuras, que tenga por efectivas. El principio de la confianza explicaría el reconocimiento de esta situación y su tutela. (…)”[6].

Y la apariencia se configura para distinguir el fenómeno que fa apparire (hace aparecer) del fenómeno que vien fatto apparire (que aparece); siendo el primero mostrado en su presencia material, y el segundo es indicado solo por alusión o invocación[7].

En resumen, la apariencia (Rechtsschein) es un mecanismo de protección que garantiza la existencia, validez y eficacia de las transacciones en las cuales existe exteriorización de una situación distinta a la realidad[8], es decir aparece lo irreal como real[9].

Ahora bien, el segundo extremo del Art. 24 dice “(…) Si el constituyente aparece como propietario del bien mueble o derecho en algún registro de bienes, o es legítimo poseedor del bien o derecho y no existe un registro que acredite la propiedad, la garantía mobiliaria subsistirá siempre que el acreedor garantizado haya actuado de buena fe”.

El primer supuesto en caso el constituyente (registrado) aparece como titular, cuando en realidad no lo es; ya sea porque su título de adquisición es nulo, anulable o ineficaz.

En estos casos, el titular registral no tiene poder de disposición ni legitimación causal, por lo que no podrá afectar el bien sin consentimiento del verdadero titular. Sin embargo, en los casos que la otra parte (no tercero) tenga buena fe y confíe en la “legitimación” que publicita registro, la garantía va a ser válida y eficaz.

En los casos de bienes muebles no inscritos, señala el dispositivo normativo que el “legítimo poseedor” del bien (no propietario) o derecho otorga una garantía, esta en función de la apariencia va a surgir efectos para el acreedor garantizado de buena fe.

¿Quién es legítimo poseedor? ¿Estamos en el supuesto de poseedores inmediatos o plenos? ¿Tienen que tener buena fe o no? La norma no nos aclara este punto.

No obstante ello, si verificamos los requisitos que esbozan las diferentes instituciones que regulan la apariencia jurídica en nuestro ordenamiento, ya sea la transferencia de bienes muebles a non domino (Art. 948 Cc en especial por el segundo párrafo), transferencia a non domino derivada de un negocio simulado (Art. 194), los supuestos de doble venta (Art. 1135), los supuestos de Fe Pública Registral (Art. 2014); siempre se requiere que exista un vínculo previo entre el titular y el legitimado aparente.

En ese sentido, entendemos al legítimo poseedor como los supuestos en que el verdadero titular expuso su esfera jurídica frente al constituyente aparente, otorgándole algún derecho. Muestra de ello podemos encontrar en si un sujeto cedió temporalmente una obra de arte, prestó joyas, entre otros supuestos; quien recibió estos bienes, sería poseedor inmediato; sin embargo para los terceros este es poseedor pleno.

Si el acreedor garantizado de buena fe, confía en la apariencia que este sujeto es “legítimo poseedor del bien” (fíjese que la norma va más allá, dado que no señala que la apariencia sea de propiedad, sino de posesión legítima), puede estar tranquilo de que la garantía que se otorgue a su favor va a ser válida y eficaz.

Un supuesto distinto de apariencia jurídica está regulado en el Art. 13 de la LGM.Artículo 13.- Persecutoriedad de la garantía mobiliaria. La enajenación que hiciere el constituyente o el eventual adquirente del bien mueble afectado en garantía mobiliaria, no perjudicará la plena vigencia de ésta. Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige cuando el bien mueble afectado en garantía mobiliaria es adquirido en tienda o local abierto al público y siempre que sea amparado por comprobante de pago del transferente. Se excluye de esta regla el caso de los bienes muebles inscritos en un Registro Jurídico de Bienes”.

Este artículo tiene como antecedente el Art. 1542 del Código Civil. Artículo 1542.- Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público no son reivindicables si son amparados con facturas o pólizas del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que correspondan contra quien los vendió indebidamente”.

Es decir tenemos un bien que está afectado a garantía mobiliaria, pero que al momento de realizarse la transferencia se desconoce ello. En virtud de que son locales que se dedican a ese rubro, no se le va a pedir al vendedor que acredite que dicho bien no está gravado dado que encarece el valor de la transferencia y dificulta el tráfico de bienes.

La confianza que la norma otorga a los locales abiertos al público –siempre que transfieran el bien con comprobante de pago– es vital para el tráfico, ya sea para que incluso cuando no sean propietarios lo transfieran o cuando tengan los bienes gravados lo transfieran como libres, a fin de tutelar a los que confían en dicha apariencia jurídica.

La apariencia se destruye en los casos de los bienes muebles inscritos, dado que se pueden vender como libres, pero en el registro figura que tienen gravámenes. La publicidad registral se presume conocida por todos, por lo cual nadie puede alegar buena fe.

La duda nos surge en los casos en que sea la empresa que vende la haya gravado todos sus bienes presentes y futuros, y esto se encuentre inscrito en la partida respectiva, ¿existirá persecutoriedad por parte de los acreedores garantizados? Este supuesto consideramos no está incluido en este último dispositivo normativo.

El estudio de las garantías a non domino es importante en nuestro ordenamiento, en especial en el régimen de garantías mobiliarias que lo han positivizado. La apariencia no solo otorga derechos de propiedad, sino también afectaciones patrimoniales que tienen como pilar la confianza de los acreedores garantizados.


[1] La cual ha sido recogida no sólo en los sistemas romano-germánicos sino también en el Common Law General rule – section 21(1) Sale of Goods Act 1979 Subject to this Act, where goods are sold by a person who is not their owner, and who does not sell them under the authority or with the consent of the owner, the buyer acquires no better title to the goods than the seller had, unless the owner of goods is by his conduct precluded from denying the seller’s authority to sell.

[2] “La tradición de una cosa no debe ni puede transferir al que la recibe más de lo que tiene el que la entrega” Dig 41,1,20 pr (Ulp, Sab 29).

[3] “Nadie puede transferir a otro más derecho que el que tiene”. Dig. 50,17,54 (Ulp, Ed 46).

[4] “Nadie puede dejar a su heredero mas de lo que el mismo tenía”. Dig 50,17,120 (Paul, Ed 12)

[5]Téngase en cuenta que el principio de la confianza tiene un elemento ético jurídico, debiendo ser imputable a quien realizó así como del otro lado existir buena fe. LARENZ, Karl. Derecho justo: Fundamento de ética jurídica. Madrid: Civitas, 1990, p. 96.

[6] MENEZES CORDEIRO, Antonio. Da Boa Fe no Direito Civil. Dissertação de Doutoramento em Ciências Jurídicas na Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Colecção teses. Cuarta reimpressão. Ed. Almedina, 2011, p. 1235.

[7]FALZEA, Angelo. Voci di teoria generale del diritto. Terza Ed.. Milán: Giuffrè, 1985,p. 102.

[8]KÜMPEL, Vitor Frederico. Teoria da Aparência no Código Civil de 2002, São Paulo, Método, 2007, pp. 57,58.

[9]FALZEA, Angelo. Voci di teoria generale del diritto. Terza Ed.. Milán: Giuffrè, 1985, p. 102.

 

Post publicado en:  http://enfoquederecho.com/garantias-a-non-domino/

 

 

 

 

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MODIFICACIONES AL LIBRO DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

[Visto: 755 veces]

Autor: Dr. Gilberto Mendoza del Maestro

Después de 30 años de vigencia, se han esbozado algunas modificaciones a nuestra norma sustantiva que buscan adaptar nuestro Código a las exigencias de una sociedad cada vez más dinámica en sus relaciones jurídicas.

Esto es ratificado en especial en el trabajo realizado (Texto Sustitutorio) para la modificación del Libro de los Registros de Públicos, el cual tiene una cantidad importante de modificaciones.

La intención del presente comentario es brindar algunas apreciaciones sobre los dispositivos normativos que se han propuesto en el proyecto de reforma. A pesar de que la exposición de motivos de estos artículos es escasa, se puede verificar que la orientación que la motiva es brindar mayor eficiencia a los Registros Públicos, simplificando y sistematizando los mismos; así como tutelar a los denominados terceros registrales.

Así, el proyecto de modificación del artículo 2008 trae consigo una nueva clasificación que es interesante; sin embargo, pueden existir al respecto algunos cuestionamientos.

Así pues, el Registro de Bienes lo conforman los bienes inmuebles, muebles y los derechos. Consideramos que esta última categoría, por el tipo de folio, debería clasificarse en otro numeral. En especial porque este artículo se interpreta conjuntamente con el nuevo texto del art. 2014 en el Proyecto de Ley, el cual señala que “en el caso del Registro de Bienes, el tercero que de buena fe (…)”. ¿Cómo puede aplicarse el denominado principio de fe pública a un Registro de Derechos?

Para ver el contenido completo ir a la siguiente dirección electrónica:

http://enfoquederecho.com/refacciones-al-libro-de-los-registros-publicos/

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SIMULACRO DE EXAMENES PARA CONCURSO PUBLICO DE ACCESO A LA FUNCION REGISTRAL

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Siendo que el examen escrito para el concurso público de méritos se llevará a cabo el 18 de noviembre de este mes, se ha preparado para el día sábado 17 de 9 a 2 de la tarde una maratón de simulacros de los últimos exámenes de acceso a la función registral.

Se revisarán los temas esenciales de cada uno a fin que sirvan de práctica para el examen del 18.

Se desarrollarán:

Examen para asistente registral 2012
Examen para registrador público 2012
Examen para registrdor público 20120

Lugar:
Academia Laude

Profesor:
Dr. Gilberto Mendoza del Maestro
Profesor de la Facultad de Derecho de la PUCP
Magíster en Derecho

Derechos Académicos
• 80 soles

Sólo son 16 vacantes.

Forma de pago
Depósito en cuenta corriente:
Banco de Crédito – Soles: 192-1855701-0-53 (*)

Informes e inscripciones
LAUDE – Escuela de Graduandos
Calle el Bucaré 225, Urb. Camacho, La Molina
(alt. de la 3º y 4º cuadra de la Av. Las
Palmeras, por el Colegio Roosevelt)
E-mail : revistaelvisir@gmail.com
Cel. : 997881679
www.elvisir.pe Sigue leyendo

DIMENSION SOCIO ECONOMICA DE LA MULTIPROPIEDAD

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Por: Dra. LILIANA NÚÑEZ ARESTEGUI

La nueva realidad el mundo, ha obligado al derecho a encauzar los nuevos fenómenos socio-económicos y culturales que han aparecido por las necesidades de las sociedades modernas, uno de esos institutos es la multipropiedad.
Un tema que viene siendo Tratado doctrinaria y legislativamente es el de la denominada Multipropiedad o Tiempo Compartido, también denominada en España como Aprovechamiento por Turnos de Bienes Inmuebles.
Se trata de una figura de reciente desarrollo en el mundo del derecho que surge como producto de la evolución de las sociedades modernas, y va ligada principalmente a la actividad turística, la que a su vez es consecuencia del concepto del descanso vacacional.

Con el término Multipropiedad, Tiempo compartido, Aprovechamiento por Turnos, y Habitación Periódica, se ha venido denominando en algunas legislaciones todas aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado de cada año. Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división temporal del derecho de disfrutar del bien. Eugenio María Ramírez . Indica que este nuevo fenómeno jurídico se impone en el mundo, y que sus contornos son, como todo al principio, inciertos. El tema se mueve entre las opiniones de los juristas y los fallos jurisprudenciales, Existiendo una encarnecida lucha entre quienes, en nombre de los principios clásicos, niegan su reconocimiento como un derecho real y aun como un derecho autónomo, y por otro lado quienes se ubican en el frente opuesto, considerando que se esta frente a un nuevo derecho real denominado multipropiedad. Por ello mismo el tema merece y exige ser tratado y regulado legislativamente según su particularidad. No necesariamente, el lugar debe ser el Código civil, éste puede contener una norma de reconocimiento y dejar su tratamiento a una ley especial.
Guillermo Borda , hace mención que estamos asistiendo al afianzamiento de una nueva modalidad de propiedad; la que responde a una tendencia moderna y actual. Esta figura no puede ser confundida con la propiedad, y tampoco puede basarse en los principios o reglas de la propiedad horizontal.

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