ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO CHILENO

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Por: Mg. Marco Antonio Sepúlveda Larroucau (Chile) 

Profesor de Derecho Civil. Promoción CADRI 2009 .

Al igual que en el caso de muchas otras instituciones jurídicas en las que intervino don Andrés Bello López, nos encontramos ante un sistema con rasgos originales o, bien, que constituye una variante de algún sistema conocido de la época, que por razones de prudencia aconsejaron no copiar totalmente. Este sistema fue el alemán, según se reconoce en el propio Mensaje del Código Civil: “La institución de la que acabo de hablaros se aproxima a lo que de tiempo atrás ha existido en varios estados de Alemania y que otras naciones civilizadas aspiran actualmente a imitar. Sus buenos efectos han sido ampliamente demostrados por la experiencia” (Párrafo XXIII).

Precisamente, se debe recordar que a esa época no existía Alemania, sino lo que, luego del Congreso de Viena de 1815, se conoció como la Confederación Alemana (“Deutscher Bund”), que agrupó a treinta y nueve estados alemanes soberanos, entre los cuales se encontraba Austria (excepto el actual estado de Burgenland), Baviera, Prusia, Sajonia y Würtemberg.

Para comprender mejor nuestro sistema, también, se debe tener presente que las bases de la moderna legislación registral son coetáneas con la codificación, por lo que no se debe perder de vista la siguiente afirmación del profesor chileno Bernardino Bravo Lira: “la codificación gira en torno al utrumque ius, del que no logra desprenderse. Es cierto que tiene un sustrato común en la cultura jurídica romano – canónica en la que están formados los codificadores, pero no lo es menos que su punto de partida está en la nueva noción de código de la Ilustración”. Según este mismo autor, “entre los trabajos de codificación en los distintos países hay una estrecha vinculación, que la investigación rastrea penosamente. Como fondo común está el Derecho romano, que enseñaron los más destacados codificadores, como von Martini, Zeiller y Bello, en el que se formaron todos” (citado en Sepúlveda L., Marco A.; Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario; Editorial Metropolitana; Santiago – Chile; 2014; p. 29).

Finalmente, debemos agregar que a la época de la promulgación de nuestro Código Civil (14 de diciembre de 1855), existía un Registro de Hipotecas y Censos, cuya creación deriva de los oficios o contadurías (llevaban cuenta) de hipotecas establecidos por la Real Pragmática de Carlos III, de 31 de enero de 1768. Recordemos que esta legislación fue recepcionada por la Novísima Recopilación de Leyes de España, la que fue concluida por Juan de Riguera Valdelomar en 1804, aprobada en 1805 por Carlos IV y editada en 1806.

  • PROYECTOS DE CÓDIGO CIVIL

Es en el Proyecto de Código Civil de 1853, obra que es fruto de largos y meditados años de trabajo de don Andrés Bello López, donde comienza a perfilarse la idea de someter la propiedad raíz al Registro. Conforme a su artículo 822, la tradición podía ser real o simbólica (inscripción). Se lee en él la siguiente nota de Bello: “Art. 826, inc. 2° – Este medio ha parecido mui preferible al de la lei 1, C., De donat, i l. 8, tít. 30, P. 3 – Se supone que habrá en cada departamento un rejistro de esta especie, que puede agregarse al de las hipotecas especiales. Por lo pronto, puede hacerse anejo al cargo de Anotador de Hipotecas el de Conservador de los Bienes Raíces. Una lei especial dictará las formalidades i requisitos de este nuevo rejistro. Se ha querido preparar por este medio una institución que se halla establecida hoy día con los mejores efectos en varios estados europeos”.

A propósito de la nota anterior, no debemos pasar por alto que, tradicionalmente, se ha dicho entre nosotros que el sistema registral chileno se basa en una ley prusiana del siglo XVIII, pero se aprecia cierta confusión en nuestros autores al identificarla; incluso, en la obra de Antonio Vodanovic H. se señala que “Bello concibió esta institución inspirándose en la Ley prusiana de 1872 y en el Registro de Hipotecas que, conforme a la legislación española, existía en nuestro país”; advirtiéndose un error evidente en esta afirmación, ya que tal ley es de fecha posterior a nuestro Código Civil y al Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces. En cambio, Elías Mohor Albornoz, al igual que Bruno Caprile Biermann, hacen referencia a una Ley prusiana de 1772, de la cual no hemos podido encontrar mayor información[1] (todos citados en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit.; p. 171).

Si se siguió de cerca una ley prusiana, tiene que haber sido aquella promulgada por Federico II el 20 de diciembre de 1783 y que, precisamente, constituye un hito esencial en la evolución del Derecho Registral Inmobiliario. Sin embargo, al menos en este Proyecto que comentamos, más bien, se aprecia la influencia del Código Civil prusiano de 1794, depositario de dos fuerzas en tensión: la romanística y la germánica. El español Antonio Pau Pedrón, en un interesante y conocido trabajo acerca del sistema inmobiliario alemán, nos dice que el “legislador (prusiano) cedió a la poderosa fuerza romanística en materia de adquisición del dominio, exigiendo ‘título y modo’, y no supo resistir la exigencia autóctona, que imponía considerar la inscripción como un ‘modo de adquirir’. De esta manera se llega a un sistema ecléctico, que considera como ‘modos’ tanto la entrega como la inscripción” (citado en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit.; p.p. 172 y 173).

Don Andrés Bello López, en el Proyecto de 1853, introduce una innovación que será importante para nuestro futuro sistema registral: sin abandonar la concepción romana del título y el modo, reconoce la inscripción como una forma simbólica de tradición, es decir, no considera a aquella como un modo de adquirir distinto a ésta.

Sin embargo, es en el denominado Proyecto Inédito de Código Civil[2] donde aparece claramente delineado el sometimiento de la propiedad raíz al Registro, eliminándose la tradición real de los inmuebles y sometiéndose su posesión al régimen de la inscripción. Estos cambios conducen a una gran interrogante: ¿cuál o cuáles de los comisionados, entre los que estaba Bello, verdaderamente incidió en la concepción definitiva del sistema registral chileno? Nos parece que es un estudio que se encuentra pendiente entre nosotros, al igual que un análisis más exhaustivo de las fuentes.

En este Proyecto, tal como lo hicimos presente en el Congreso CINDER de Amsterdam – Holanda (2012), se aprecian ciertos rasgos comunes con la legislación del Imperio Austríaco, cuya evolución legislativa es paralela a la prusiana[3]. Según Antonio Pau Pedrón, la Ley Hipotecaria de 22 de abril de 1794 gravita en torno a la eficacia constitutiva de la inscripción y el Código Civil de 1811 (“Allgemeines Bürgeliches Gesetzbuch für das Kaisertum Osterreichs”) es menos ambicioso que el Código prusiano, “pues se limita a las materias civiles, y más coherente con la legislación hipotecaria vigente a la sazón, pues reitera la eficacia constitutiva de lo que denomina Einverleibung; según el artículo 431: ‘Para la transmisión del dominio de bienes inmuebles debe inscribirse el contrato de adquisición en los libros públicos destinados a ello. Esta inscripción recibe el nombre de Eiverleibung o Intabulatio” (citado en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit.; p. 174). Se sigue la doctrina del título y el modo[4]. Ha coincidido plenamente con nuestra apreciación el profesor de Historia del Derecho y miembro de la Academia de la Historia, de la Universidad de Chile, Bernardino Bravo Lira (“En busca de los orígenes del Registro Conservatorio chileno. Bello y el ABGB”; en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit.; p.p. 19 a 24).

Finalmente, basándonos en la historia del Código Civil y, especialmente, en los variados órdenes de cosas en que nuestro Codificador innovó y en aquellas otras que supo adaptar a nuestra realidad, no podemos estar de acuerdo con Antonio Pau Pedrón, quien, no obstante señalar que se podría introducir en España la inscripción constitutiva con una fórmula como la del “artículo 686 del Código Civil chileno”, opina que es de una técnica legislativa muy deficiente, ya que “la inscripción constitutiva no es una variedad de la tradición, sino un sustitutivo de la tradición. Lo que pretende la inscripción constitutiva es precisamente eliminar la tradición por su ineficacia publicitaria” (citado en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit.; p. 175).

Se trata de una innovación o adaptación, si se prefiere esto último, respecto del sistema romano de título y modo. Nuestro legislador, pensando en todos los beneficios que traería al régimen de derechos reales inmuebles, quiso simbolizar la tradición únicamente con la inscripción (tan simbólica de tradición es la inscripción como, por ejemplo, puede serlo la “suscriptio instrumenti” que recoge el artículo 1462 del Código Civil español). No solo simbolizó la tradición, sino que la hizo solemne, tal como se encargó de advertirlo en el artículo 679: “Si la tradición exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas”. Por lo demás, no tiene nada de extraño, ya que es coincidente con el fenómeno histórico de la progresiva espiritualización de la tradición, es decir, de una institución que evolucionó a través de los tiempos.

Nos parece que tal crítica se basa en una óptica muy germánica, pero nuestro Legislador, no obstante tener a la vista el Derecho alemán, no era alemán ni tampoco pretendió serlo. Lo que intentamos decir aparece mejor expresado en el Párrafo III del Mensaje, del Código Civil: “Desde luego concebiréis que no nos hallábamos en el caso de copiar a la letra ninguno de los códigos modernos. Era menester servirse de ellos sin perder de vista las circunstancias peculiares de nuestro país. Pero en la que éstas no presentaban obstáculos reales, no se ha trepidado en introducir provechosas innovaciones”.

Por último, nos parecen muy ilustrativas en esta materia las palabras del profesor chileno Javier Barrientos Grandón, en cuanto a que “el examen histórico y dogmático de la tradición y su régimen en el Código de Bello es quizá uno de los más claros ejemplos de cómo nos pueden perder las palabras y nuestras pre – comprensiones actuales, porque él nos muestra uno de los quiebres más significativos en la historia de la adquisición de las cosas: la tradición en el Código Civil tiene mucho más de cambio que de continuidad y evolución” (citado en Sepúlveda L., Marco A.; op. cit; p.176).

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[1] Solo hemos podido encontrar la siguiente referencia: “El registro público fue introducido en virtud de edictos reales de 1693 y 1704, más no parece que estos edictos tuvieran una gran aplicación práctica. De hecho, fueron revocados pocos años después y restablecidos en 1772, aunque sin alcanzar vigencia” (Díez-Picazo, Luis; Fundamentos del Derecho Civil patrimonial III. Las relaciones jurídicos reales. El Registro de la Propiedad. La posesión; Editorial Tecnos S.A.; Madrid – España; 1987; 3ª edición; p. 347).

[2] “El proyecto editado en 1853 fue sometido a no menos de dos análisis completos en el seno de la Comisión Revisora. Frutos de este examen fueron también al menos dos nuevos proyectos. Uno de ellos corresponde al que conocemos con el nombre de ‘Proyecto Inédito’. Alejandro Guzmán Brito agrega que “tal denominación le fue impuesta por Miguel Luis Amunátegui Reyes (1862 – 1949), sobrino del discípulo y biógrafo de Andrés Bello, Miguel Luis Amunátegui Aldunate (1828 – 1888), para editarlo en 1890 como tomo XIII de las Obras completas del codificador. Fue un nombre mal escogido, porque nunca estuvo destinado a la publicación, y porque al tiempo de ser editado dejaba de ser ‘inédito’. Aunque no sabemos cuándo se lo dio por terminado en el interior de la Comisión Revisora, podríamos convencionalmente fijar el año 1854, y así una denotación más correcta haría referencia  a ese año, en correlación con los años 1853, en que fue editado el proyecto que se examinaba, y 1855, en que se hizo lo propio con el proyecto final” (Guzmán, Alejandro; Historia literaria del Código Civil de la República de Chile; Producciones Gráficas Ltda.; Santiago – Chile; 2005; 1ª edición; p. 54).

[3] Bernardino Bravo Lira, refiriéndose a la codificación, reclama ante una falta de visión de conjunto “que comprenda al mundo hispánico en su totalidad, desde la Península Ibérica a Filipinas y deje ver las verdaderas dimensiones de esta vertiente de la codificación así como sus relaciones con la centroeuropea y la francesa” (Bravo, Bernardino; “Puntales de la codificación en el Viejo y en el Nuevo Mundo (1797-1855). Tres grandes modelos: Von Martini en Austria, Portalis en Francia y Bello en Chile”; en El Código Civil de Chile (1855 – 2005). Trabajos efectuados en el congreso internacional celebrado para conmemorar su promulgación (Santiago, 3 – 6 de octubre de 2005); Alejandro Guzmán Brito (editor científico); LexisNexis; Santiago – Chile; 2007; 1ª edición; p. 104).

[4] José Manuel García García señala que “este sistema podríamos decir que es similar al sistema suizo, en cuanto admite la teoría del título y el modo, y la inscripción sustituye a la tradición. Se diferencia igualmente del sistema alemán en que en Austria no se admite en general el negocio real abstracto”. (García, José Manuel; Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario; Editorial Civitas S.A.; Madrid – España; 1988; 1ª edición; tomo I; p. 411). Y entre las características que destaca este autor del sistema, está la inscripción que lleva consigo posesión (usucapión tabular): “El parágrafo 441 del ABGB dice: ‘Tan pronto como los documentos sobre el derecho de propiedad se inscriben en los libros del Registro, entra el nuevo propietario en posesión jurídica’. De aquí deriva la figura de la usucapión tabular, típica del sistema austríaco, en la que solo se tiene en cuenta la inscripción y el transcurso del tiempo” (ibídem; p. 412). También es típica del sistema chileno.

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