DIMENSION SOCIO ECONOMICA DE LA MULTIPROPIEDAD

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Por: Dra. LILIANA NÚÑEZ ARESTEGUI

La nueva realidad el mundo, ha obligado al derecho a encauzar los nuevos fenómenos socio-económicos y culturales que han aparecido por las necesidades de las sociedades modernas, uno de esos institutos es la multipropiedad.
Un tema que viene siendo Tratado doctrinaria y legislativamente es el de la denominada Multipropiedad o Tiempo Compartido, también denominada en España como Aprovechamiento por Turnos de Bienes Inmuebles.
Se trata de una figura de reciente desarrollo en el mundo del derecho que surge como producto de la evolución de las sociedades modernas, y va ligada principalmente a la actividad turística, la que a su vez es consecuencia del concepto del descanso vacacional.

Con el término Multipropiedad, Tiempo compartido, Aprovechamiento por Turnos, y Habitación Periódica, se ha venido denominando en algunas legislaciones todas aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado de cada año. Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división temporal del derecho de disfrutar del bien. Eugenio María Ramírez . Indica que este nuevo fenómeno jurídico se impone en el mundo, y que sus contornos son, como todo al principio, inciertos. El tema se mueve entre las opiniones de los juristas y los fallos jurisprudenciales, Existiendo una encarnecida lucha entre quienes, en nombre de los principios clásicos, niegan su reconocimiento como un derecho real y aun como un derecho autónomo, y por otro lado quienes se ubican en el frente opuesto, considerando que se esta frente a un nuevo derecho real denominado multipropiedad. Por ello mismo el tema merece y exige ser tratado y regulado legislativamente según su particularidad. No necesariamente, el lugar debe ser el Código civil, éste puede contener una norma de reconocimiento y dejar su tratamiento a una ley especial.
Guillermo Borda , hace mención que estamos asistiendo al afianzamiento de una nueva modalidad de propiedad; la que responde a una tendencia moderna y actual. Esta figura no puede ser confundida con la propiedad, y tampoco puede basarse en los principios o reglas de la propiedad horizontal.

ANTECEDENTES LEGISLATIVOS:

Si partimos del análisis desde el Derecho Romano advertimos que este contempló el usufructo temporal, el que permitía un cierto goce del comunero en el tiempo, pero desconociendo el condominio con indivisión forzosa.

Ha sido Europa donde surge por primera vez esta figura dominial aplicándose en los años 60 en los centros y clubes vacacionales de invierno, para luego en la década 70 aplicarse en los centros veraniegos y otros lugares de esparcimiento.

El derecho Francés la ha legislado como una forma societaria, en Portugal se la regula como un derecho real de habitación periódica, en España la concibió originalmente como una copropiedad con indivisión forzosa, con un régimen semejante al de la propiedad horizontal, corriente que ha tenido mayoría de adeptos en Argentina y otros países de centro y Sudamérica .

En 1960 en España se inscribe en el Registro de la Propiedad Industrial una patente de invención de unas llamadas “pólizas de verano”, que atribuían a sus titulares el derecho a disfrutar de un alojamiento vacacional por períodos fijos o variables. Desde que esta figura se comenzó a aplicarse en España ha tenido un amplio desarrollo, hasta hacerla el segundo país del mundo en número de complejos explotados de esta forma. Sin embargo la legislación fue insuficiente para dotar de un marco legislativo adecuado. El problema no era tanto jurídico, sino el cómo garantizar el disfrute efectivo de cada derecho.

Por otro lado para la Unión Europea fue motivo de preocupación la gran cantidad de abusos que se venían dando sobre las transacciones de los derechos de tiempo compartido. Dándose por ello una propuesta normativa para regular la laguna jurídica existente en materia de multipropiedad, la cual fue presentada al Parlamento europeo el 17 de Octubre de 1986, surgiendo como resultado la regulación vigente mediante la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de fecha 26 de Octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. Hitos importantes en ese camino fueron las Resoluciones del Parlamento Europeo del 13 de Octubre de 1988, del 11 de Junio de 1991, y la Resolución del 14 de Setiembre de 1989 .

Al final, la propia Unión Europea llegó al convencimiento de que el problema no estaba tanto en una teórica insuficiencia legislativa, sino de tratarse de un sector donde el consumidor estaba especialmente desprotegido, de modo que lo procedente era la elaboración de una Directiva que estableciera una normativa de carácter excepcional y que limitara, en este ámbito, la autonomía de la voluntad hasta donde fuera aconsejable. Las medidas concretas adoptadas por esa directiva fue la siguiente:

Estableció a favor del adquirente, un derecho de desistimiento unilateral durante los diez primeros días siguientes a la celebración del contrato. La Directiva, en su traducción al español, lo llama el derecho de resolución, y añade que el mismo se ejerce sin necesidad de alegar ningún motivo o razón.
La Ley Española vigente 42/1998 del 15/12/1998, modificada por la Ley 14/2000 del 29/12/2000; no se limita a la transposición estricta de la Directiva Europea; si no que procura dotar a la institución de una regulación completa. Así la posibilidad de constituir un Derecho de naturaleza Real, por el que se adquiere la facultad de disfrutar de un inmueble el régimen jurídico del aprovechamiento por turno y dispone como han de ejercitarse en España los derechos de desistimiento y resolución indicados en la Directiva europea.

Se establece una duración del régimen mínima de tres años y una máxima de cincuenta años, dentro de estos límites caben todas las opciones de lo que puede ser un tiempo razonable para agotar las posibilidades reales del disfrute del adquirente. Esta limitación de la duración del régimen es, además, la que permite que el propietario que lo ha constituido siga, durante la vida de este, vinculando al inmueble. Esta vinculación es deseable desde el momento en que se considera que lo que ofrece el propietario no es solo una titularidad inmobiliaria, sino también un servicio durante la existencia del derecho, que es lo que explica la naturaleza compleja de la relación entre el titular de un derecho de aprovechamiento por turno y el propietario del inmueble. Así pues, el propietario debe garantizar que los titulares de los derechos reciban los debidos servicios implícitos en su titularidad. Esta garantía mínima exigible existe desde el momento en que el propietario sigue vinculado al inmueble. Lo cual sólo puede ser así porque los derechos por él enajenados no son plenos, sino limitados. Y la limitación, en este caso, sólo puede afectar a la duración del régimen.

Duración del régimen es, además, la que permite que el propietario que lo ha constituido siga, durante la vida de este, vinculando al inmueble. Esta vinculación es deseable desde el momento en que se considera que lo que ofrece el propietario no es sólo una titularidad inmobiliaria, sino también un servicio durante la existencia del derecho, que es lo que explica la naturaleza compleja de la relación entre el titular de un derecho de aprovechamiento por turno y el propietario del inmueble. Así pues, el propietario debe garantizar que los titulares de los derechos reciban los debidos servicios implícitos en su titularidad. Esta garantía mínima exigible existe desde el momento en que el propietario sigue vinculado al inmueble. Lo cual sólo puede ser así porque los derechos por él enajenados no son plenos, sino limitados. Y la limitación, en este caso, sólo puede afectar a la duración del régimen.

La Formalización del régimen en Escritura Pública se establece como “constitutiva” y se “impone como obligatoria su inscripción en el Registro de la Propiedad”, con el fin de evitar que se puedan iniciar las transmisiones de derechos de aprovechamiento por turnos antes de que tanto el fedatario autorizante, como el Registrador, controlen la legalidad del régimen y se haga público.
Así los adquirentes, antes, o después de su adquisición, podrán acudir al registro para recabar la información esencial sobre el régimen al que se encuentra sometida su adquisición, con plena garantía de su adecuación a la legalidad.

Al otorgamiento de la Escritura Pública ha de concurrir la empresa que ha de prestar los servicios propios del contenido especial del derecho de aprovechamiento por turno, salvo que el propietario o promotor manifieste expresamente que asume directamente su prestación.

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Dra. LILIANA NÚÑEZ ARESTEGUI
REGISTRADORA PUBLICA
SUNARP ZRV TRUJILLO

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