A propósito del IPRA – CINDER 2014 y el fraude inmobiliario en el Perú

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Por: Gilberto Mendoza del Maestro

Entre el 27 y 29 de octubre se llevó a cabo en la ciudad de Santiago de Chile el XIX Congreso Mundial de Derecho Registral.

Se pueden realizar diversos comentarios sobre el desarrollo de este Congreso, siendo punto en común de las diversas ponencias que tanto en el Perú como en los países extranjeros el derecho registral no sólo es un instrumento formal, sino que se llena de contenido en su aplicación y genera efectos sustantivos los cuales son necesarios para el desarrollo económico y jurídico de cada nación. Muestra de ello fue la invocación del Presidente de la Corte Suprema chilena al requerir hacer un registro que sirva para la gente.

Si bien existen diferentes modelos, también se pudo verificar que los registros tanto en Rumania, Estonia, Portugal, Chile, entre otros es una preocupación del Estado por la propiedad. Así pues, los registros brindan seguridad, facilitan la prueba y disminuyen los costos de transacción y negociación.

Dependiendo de los alcances de la labor del registrador, la publicidad va a ser más fuerte o más débil. En registros donde la calificación es más rígida, los alcances de la misma serán más fuertes; en cambio, donde existe calificación tenue, los efectos de la publicidad serán débiles, trasladando el conflicto al poder judicial.

Es importante resaltar que el funcionamiento del sistema depende de la confianza que se tenga en el mismo y, parafraseando los manifestado por Carlos Peña, la sociedad moderna confía cada vez más en los roles y en las instituciones.

Nuestro sistema registral tiene como garantía la confianza en lo publicitado en los registros, si vulneramos esta confianza el sistema se desmorona. Los supuestos de fraude inmobiliario son en la actualidad uno de los grandes problemas a la confianza en el sistema que tiene que afrontar los registros, y en nuestro país especialmente, en la modalidad de falsificación de documentos.

Ahora bien, tal como indicaron Benito Arruñada, Nicolás Nogueroles, entre otros, hay que tener cuidado con las comparación de sistemas o con los resultados de dicha comparación, dado que deben evaluarse las diferencias. Muestra de ello es el Doing Bussiness que compara sistemas distintos no tomando en consideración los efectos de los mismos, lo cual puede llevar a conclusiones erróneas de señalar que ciertos registros son mejores que otros a partir de variables imprecisas.

No obstante es difícil comparar diferentes sistemas y evaluarlos a partir de parámetros inmodificables, sí es útil tomar en consideración la experiencia extranjera a fin de verificar las debilidades y fortalezas de nuestro sistema. En este sentido, ver los supuestos de debilidades de los diferentes sistemas y sus soluciones frente al fraude inmobiliario es útil.

Por ejemplo, fue interesante conocer la experiencia de Estonia, dado que Ingmar Vali y Loori Paadik resaltaron los escasos supuestos (3 para ser más precisos) de fraude en su país en las últimas décadas.

Ahora bien, debe resaltarse lo indicado por los representantes del país báltico dada la digitalización de su información, aunque por ello tienen problemas distintos a los nuestros. Es decir, si bien dicho país ha prescindido del papel para las inscripciones, los problemas, entonces, se han trasladado al ámbito informático.

En otro país europeo, como Italia, se verifica como aún existen dos sistemas para la inscripción. De un lado, la denominada Transcrizione y la Tabolare (más cercana a la “Grundbuch” alemana).

De otro lado, se resalta la ponencia del Profesor de Yale, Robert Ellicson, dado que a partir de lo que denomina Big Data muestra cómo, independientemente del sistema, las situaciones de fraude se dan. Supuestos como el precio de venta menor al real para pagar menos impuestos o, por el contrario, precio de venta mayor, para sobrevalorar el gravamen de la hipoteca, son dos de los ejemplos que se brindaron.

Añadió -tal cual posteriormente se ratificó en la ponencia del Juez Pipper-, si bien en Estados Unidos existen opciones entre la Recordation System y  Registration, en ningún supuesto la primera te garantiza propiedad.

Esto para algunos puede ser criticable, dado que un sistema que no proteja la propiedad sino el valor, no brinda seguridad jurídica plena. Sin embargo, tal cual lo señalaron los diversos jueces norteamericanos, hace más de un siglo tienen dicho sistema y funciona para ellos.

En Australia, el sistema Torrens, en la actualidad, muy distinto a las traducciones que tenemos en nuestro medio, fue explicado de forma clara por la profesora Pamela O´Connor, en especial por el Adverse Possesion and Register Land. Interesante desarrollo es el que ha tenido dicha institución que alguno de nuestros codificadores tuvieron en cuenta en sus inicios.

En los países latinoamericanos los sistemas no son tan distintos, y los problemas muy similares. Falsificación de documentos, doble ventas, simulación, fraude a los acreedores son supuestos comunes.

El profesor chileno Marco Sepúlveda luego de nuestra intervención -donde analizamos el denominado principio de fe pública registral- nos comentó que para evitar los problemas que genera en nuestro país, era mejor que no se haya trasplantado al suyo (igual situación tiene Brasil, que a pesar de ser un sistema constitutivo, no está vigente la fe pública registral).

Y es que en los sistemas que lo regulan era común la opinión de que el problema de la fe pública no era registral, sino extra-registral. Para ser más preciso, las falsificaciones no se generan en el registro, sino en los documentos que acceden al mismo.

Entonces estamos en un dilema, calificación más rígida implica lentitud en el procedimiento de inscripción, o tender a una calificación light, lo cual debilita el sistema y traslada el conflicto al ámbito judicial.

Lo que sí es cierto, tal como señalaba Francisco Palacios, no existe sistema que aguante un alto porcentaje de falsificaciones. Aplicar correctivos y entender en toda su dimensión los alcances de las normas hará que apliquemos coherentemente las mismas. Seamos conscientes de nuestras limitaciones y, a partir de ello, proponer soluciones normativas a nuevos escenarios.

En el ámbito registral, quizá alguna de las cosas que podemos aprender de Andrés Bello es dar soluciones propias a nuestros problemas y no hacer trasplantes sin análisis previos. No obstante ello, esto no significa no conocer ni comparar otros ordenamientos, sino por el contrario, conocerlos a profundidad. Para esto sirve mucho el derecho comparado y compartir experiencias con los agentes que se desempeñan en otros ordenamientos.

IPRA – CINDER: XIX Congreso Mundial de Derecho Registral – Chile 2014.

Publicado en: http://iforo.pe/post.html?p=105

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