Archivo de la categoría: General

Items that do not fit in other categories

Machupicchu ¿Propiedad privada y propiedad estatal?

[Visto: 499 veces]

Se discute hace buen tiempo a quien le pertenece la titularidad de Macchupicchu. En ese sentido a iniciativa de la Maestría de Derecho Civil de la PUCP, el CICAJ de la Facultad de Derecho de la Pucp ha organizado un evento sobre el tema abordándolo desde perspectivas multidiscplinarias, y dando oportunidad a las partes en los procesos -así como a otros especialistas- para que puedan brindar académicamente sus diferentes puntos de vista. El análisis registral en el presente caso tiene relevancia, dado que en la partida del inmueble estuvo vigente durante un buen periodo la titularidad privada del Santuario Histórico de Macchupicchu. Están todos cordialmente invitados a este evento.

 

Machupicchu

Sigue leyendo

A propósito del IPRA – CINDER 2014 y el fraude inmobiliario en el Perú

[Visto: 612 veces]

Por: Gilberto Mendoza del Maestro

Entre el 27 y 29 de octubre se llevó a cabo en la ciudad de Santiago de Chile el XIX Congreso Mundial de Derecho Registral.

Se pueden realizar diversos comentarios sobre el desarrollo de este Congreso, siendo punto en común de las diversas ponencias que tanto en el Perú como en los países extranjeros el derecho registral no sólo es un instrumento formal, sino que se llena de contenido en su aplicación y genera efectos sustantivos los cuales son necesarios para el desarrollo económico y jurídico de cada nación. Muestra de ello fue la invocación del Presidente de la Corte Suprema chilena al requerir hacer un registro que sirva para la gente.

Si bien existen diferentes modelos, también se pudo verificar que los registros tanto en Rumania, Estonia, Portugal, Chile, entre otros es una preocupación del Estado por la propiedad. Así pues, los registros brindan seguridad, facilitan la prueba y disminuyen los costos de transacción y negociación.

Dependiendo de los alcances de la labor del registrador, la publicidad va a ser más fuerte o más débil. En registros donde la calificación es más rígida, los alcances de la misma serán más fuertes; en cambio, donde existe calificación tenue, los efectos de la publicidad serán débiles, trasladando el conflicto al poder judicial.

Es importante resaltar que el funcionamiento del sistema depende de la confianza que se tenga en el mismo y, parafraseando los manifestado por Carlos Peña, la sociedad moderna confía cada vez más en los roles y en las instituciones.

Nuestro sistema registral tiene como garantía la confianza en lo publicitado en los registros, si vulneramos esta confianza el sistema se desmorona. Los supuestos de fraude inmobiliario son en la actualidad uno de los grandes problemas a la confianza en el sistema que tiene que afrontar los registros, y en nuestro país especialmente, en la modalidad de falsificación de documentos.

Ahora bien, tal como indicaron Benito Arruñada, Nicolás Nogueroles, entre otros, hay que tener cuidado con las comparación de sistemas o con los resultados de dicha comparación, dado que deben evaluarse las diferencias. Muestra de ello es el Doing Bussiness que compara sistemas distintos no tomando en consideración los efectos de los mismos, lo cual puede llevar a conclusiones erróneas de señalar que ciertos registros son mejores que otros a partir de variables imprecisas.

No obstante es difícil comparar diferentes sistemas y evaluarlos a partir de parámetros inmodificables, sí es útil tomar en consideración la experiencia extranjera a fin de verificar las debilidades y fortalezas de nuestro sistema. En este sentido, ver los supuestos de debilidades de los diferentes sistemas y sus soluciones frente al fraude inmobiliario es útil.

Por ejemplo, fue interesante conocer la experiencia de Estonia, dado que Ingmar Vali y Loori Paadik resaltaron los escasos supuestos (3 para ser más precisos) de fraude en su país en las últimas décadas.

Ahora bien, debe resaltarse lo indicado por los representantes del país báltico dada la digitalización de su información, aunque por ello tienen problemas distintos a los nuestros. Es decir, si bien dicho país ha prescindido del papel para las inscripciones, los problemas, entonces, se han trasladado al ámbito informático.

En otro país europeo, como Italia, se verifica como aún existen dos sistemas para la inscripción. De un lado, la denominada Transcrizione y la Tabolare (más cercana a la “Grundbuch” alemana).

De otro lado, se resalta la ponencia del Profesor de Yale, Robert Ellicson, dado que a partir de lo que denomina Big Data muestra cómo, independientemente del sistema, las situaciones de fraude se dan. Supuestos como el precio de venta menor al real para pagar menos impuestos o, por el contrario, precio de venta mayor, para sobrevalorar el gravamen de la hipoteca, son dos de los ejemplos que se brindaron.

Añadió -tal cual posteriormente se ratificó en la ponencia del Juez Pipper-, si bien en Estados Unidos existen opciones entre la Recordation System y  Registration, en ningún supuesto la primera te garantiza propiedad.

Esto para algunos puede ser criticable, dado que un sistema que no proteja la propiedad sino el valor, no brinda seguridad jurídica plena. Sin embargo, tal cual lo señalaron los diversos jueces norteamericanos, hace más de un siglo tienen dicho sistema y funciona para ellos.

En Australia, el sistema Torrens, en la actualidad, muy distinto a las traducciones que tenemos en nuestro medio, fue explicado de forma clara por la profesora Pamela O´Connor, en especial por el Adverse Possesion and Register Land. Interesante desarrollo es el que ha tenido dicha institución que alguno de nuestros codificadores tuvieron en cuenta en sus inicios.

En los países latinoamericanos los sistemas no son tan distintos, y los problemas muy similares. Falsificación de documentos, doble ventas, simulación, fraude a los acreedores son supuestos comunes.

El profesor chileno Marco Sepúlveda luego de nuestra intervención -donde analizamos el denominado principio de fe pública registral- nos comentó que para evitar los problemas que genera en nuestro país, era mejor que no se haya trasplantado al suyo (igual situación tiene Brasil, que a pesar de ser un sistema constitutivo, no está vigente la fe pública registral).

Y es que en los sistemas que lo regulan era común la opinión de que el problema de la fe pública no era registral, sino extra-registral. Para ser más preciso, las falsificaciones no se generan en el registro, sino en los documentos que acceden al mismo.

Entonces estamos en un dilema, calificación más rígida implica lentitud en el procedimiento de inscripción, o tender a una calificación light, lo cual debilita el sistema y traslada el conflicto al ámbito judicial.

Lo que sí es cierto, tal como señalaba Francisco Palacios, no existe sistema que aguante un alto porcentaje de falsificaciones. Aplicar correctivos y entender en toda su dimensión los alcances de las normas hará que apliquemos coherentemente las mismas. Seamos conscientes de nuestras limitaciones y, a partir de ello, proponer soluciones normativas a nuevos escenarios.

En el ámbito registral, quizá alguna de las cosas que podemos aprender de Andrés Bello es dar soluciones propias a nuestros problemas y no hacer trasplantes sin análisis previos. No obstante ello, esto no significa no conocer ni comparar otros ordenamientos, sino por el contrario, conocerlos a profundidad. Para esto sirve mucho el derecho comparado y compartir experiencias con los agentes que se desempeñan en otros ordenamientos.

IPRA – CINDER: XIX Congreso Mundial de Derecho Registral – Chile 2014.

Publicado en: http://iforo.pe/post.html?p=105

Sigue leyendo

GARANTÍAS A NON DOMINO

[Visto: 776 veces]

Por: Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de Derecho Civil en la Facultad de Derecho y Maestría de Derecho Civil de la PUCP

Es por todos conocidos la regla “nemo dat quod non habet”[1], la cual puede traducirse como “nadie puede dar más derechos de los que tiene”. Esto fue formulado con diferentes variantes en el Derecho Romano: “Traditio nihil amplius transferre debet vel potest ad eum qui accipit, quam est apud eum qui tradit”[2];”Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet”[3] o “nemo plus commodi heredi suo relinquit, quam ipse habuit”[4], entre otras.

Dichas variantes tenían detrás suyo la idea de que el único autorizado para transferir su titularidad era el titular o el que haya sido debidamente legitimado. Esto también se extiende a que solo el titular puede legítimamente ejercer facultades y afectaciones patrimoniales de forma voluntaria sobre el bien.

En este sentido el Art. 24 de la Ley de Garantía Mobiliaria señala que si el constituyente de la garantía mobiliaria no es propietario del bien mueble o del derecho afectado, la garantía mobiliaria no tendrá efectos frente al propietario.

Esta es nuestra regla general, sólo el titular puede afectar el bien. Sin embargo se introducen supuestos excepcionales a partir de la apariencia jurídica y de la confianza[5] que tienen los terceros sobre la misma.

Así pues “la confianza representa la situación en que una persona se adhiere, en términos de actividad o de creencia, a ciertas representaciones pasadas, presentes o futuras, que tenga por efectivas. El principio de la confianza explicaría el reconocimiento de esta situación y su tutela. (…)”[6].

Y la apariencia se configura para distinguir el fenómeno que fa apparire (hace aparecer) del fenómeno que vien fatto apparire (que aparece); siendo el primero mostrado en su presencia material, y el segundo es indicado solo por alusión o invocación[7].

En resumen, la apariencia (Rechtsschein) es un mecanismo de protección que garantiza la existencia, validez y eficacia de las transacciones en las cuales existe exteriorización de una situación distinta a la realidad[8], es decir aparece lo irreal como real[9].

Ahora bien, el segundo extremo del Art. 24 dice “(…) Si el constituyente aparece como propietario del bien mueble o derecho en algún registro de bienes, o es legítimo poseedor del bien o derecho y no existe un registro que acredite la propiedad, la garantía mobiliaria subsistirá siempre que el acreedor garantizado haya actuado de buena fe”.

El primer supuesto en caso el constituyente (registrado) aparece como titular, cuando en realidad no lo es; ya sea porque su título de adquisición es nulo, anulable o ineficaz.

En estos casos, el titular registral no tiene poder de disposición ni legitimación causal, por lo que no podrá afectar el bien sin consentimiento del verdadero titular. Sin embargo, en los casos que la otra parte (no tercero) tenga buena fe y confíe en la “legitimación” que publicita registro, la garantía va a ser válida y eficaz.

En los casos de bienes muebles no inscritos, señala el dispositivo normativo que el “legítimo poseedor” del bien (no propietario) o derecho otorga una garantía, esta en función de la apariencia va a surgir efectos para el acreedor garantizado de buena fe.

¿Quién es legítimo poseedor? ¿Estamos en el supuesto de poseedores inmediatos o plenos? ¿Tienen que tener buena fe o no? La norma no nos aclara este punto.

No obstante ello, si verificamos los requisitos que esbozan las diferentes instituciones que regulan la apariencia jurídica en nuestro ordenamiento, ya sea la transferencia de bienes muebles a non domino (Art. 948 Cc en especial por el segundo párrafo), transferencia a non domino derivada de un negocio simulado (Art. 194), los supuestos de doble venta (Art. 1135), los supuestos de Fe Pública Registral (Art. 2014); siempre se requiere que exista un vínculo previo entre el titular y el legitimado aparente.

En ese sentido, entendemos al legítimo poseedor como los supuestos en que el verdadero titular expuso su esfera jurídica frente al constituyente aparente, otorgándole algún derecho. Muestra de ello podemos encontrar en si un sujeto cedió temporalmente una obra de arte, prestó joyas, entre otros supuestos; quien recibió estos bienes, sería poseedor inmediato; sin embargo para los terceros este es poseedor pleno.

Si el acreedor garantizado de buena fe, confía en la apariencia que este sujeto es “legítimo poseedor del bien” (fíjese que la norma va más allá, dado que no señala que la apariencia sea de propiedad, sino de posesión legítima), puede estar tranquilo de que la garantía que se otorgue a su favor va a ser válida y eficaz.

Un supuesto distinto de apariencia jurídica está regulado en el Art. 13 de la LGM.Artículo 13.- Persecutoriedad de la garantía mobiliaria. La enajenación que hiciere el constituyente o el eventual adquirente del bien mueble afectado en garantía mobiliaria, no perjudicará la plena vigencia de ésta. Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige cuando el bien mueble afectado en garantía mobiliaria es adquirido en tienda o local abierto al público y siempre que sea amparado por comprobante de pago del transferente. Se excluye de esta regla el caso de los bienes muebles inscritos en un Registro Jurídico de Bienes”.

Este artículo tiene como antecedente el Art. 1542 del Código Civil. Artículo 1542.- Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público no son reivindicables si son amparados con facturas o pólizas del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que correspondan contra quien los vendió indebidamente”.

Es decir tenemos un bien que está afectado a garantía mobiliaria, pero que al momento de realizarse la transferencia se desconoce ello. En virtud de que son locales que se dedican a ese rubro, no se le va a pedir al vendedor que acredite que dicho bien no está gravado dado que encarece el valor de la transferencia y dificulta el tráfico de bienes.

La confianza que la norma otorga a los locales abiertos al público –siempre que transfieran el bien con comprobante de pago– es vital para el tráfico, ya sea para que incluso cuando no sean propietarios lo transfieran o cuando tengan los bienes gravados lo transfieran como libres, a fin de tutelar a los que confían en dicha apariencia jurídica.

La apariencia se destruye en los casos de los bienes muebles inscritos, dado que se pueden vender como libres, pero en el registro figura que tienen gravámenes. La publicidad registral se presume conocida por todos, por lo cual nadie puede alegar buena fe.

La duda nos surge en los casos en que sea la empresa que vende la haya gravado todos sus bienes presentes y futuros, y esto se encuentre inscrito en la partida respectiva, ¿existirá persecutoriedad por parte de los acreedores garantizados? Este supuesto consideramos no está incluido en este último dispositivo normativo.

El estudio de las garantías a non domino es importante en nuestro ordenamiento, en especial en el régimen de garantías mobiliarias que lo han positivizado. La apariencia no solo otorga derechos de propiedad, sino también afectaciones patrimoniales que tienen como pilar la confianza de los acreedores garantizados.


[1] La cual ha sido recogida no sólo en los sistemas romano-germánicos sino también en el Common Law General rule – section 21(1) Sale of Goods Act 1979 Subject to this Act, where goods are sold by a person who is not their owner, and who does not sell them under the authority or with the consent of the owner, the buyer acquires no better title to the goods than the seller had, unless the owner of goods is by his conduct precluded from denying the seller’s authority to sell.

[2] “La tradición de una cosa no debe ni puede transferir al que la recibe más de lo que tiene el que la entrega” Dig 41,1,20 pr (Ulp, Sab 29).

[3] “Nadie puede transferir a otro más derecho que el que tiene”. Dig. 50,17,54 (Ulp, Ed 46).

[4] “Nadie puede dejar a su heredero mas de lo que el mismo tenía”. Dig 50,17,120 (Paul, Ed 12)

[5]Téngase en cuenta que el principio de la confianza tiene un elemento ético jurídico, debiendo ser imputable a quien realizó así como del otro lado existir buena fe. LARENZ, Karl. Derecho justo: Fundamento de ética jurídica. Madrid: Civitas, 1990, p. 96.

[6] MENEZES CORDEIRO, Antonio. Da Boa Fe no Direito Civil. Dissertação de Doutoramento em Ciências Jurídicas na Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Colecção teses. Cuarta reimpressão. Ed. Almedina, 2011, p. 1235.

[7]FALZEA, Angelo. Voci di teoria generale del diritto. Terza Ed.. Milán: Giuffrè, 1985,p. 102.

[8]KÜMPEL, Vitor Frederico. Teoria da Aparência no Código Civil de 2002, São Paulo, Método, 2007, pp. 57,58.

[9]FALZEA, Angelo. Voci di teoria generale del diritto. Terza Ed.. Milán: Giuffrè, 1985, p. 102.

 

Post publicado en:  http://enfoquederecho.com/garantias-a-non-domino/

 

 

 

 

Sigue leyendo

MODIFICACIONES AL LIBRO DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

[Visto: 567 veces]

Autor: Dr. Gilberto Mendoza del Maestro

Después de 30 años de vigencia, se han esbozado algunas modificaciones a nuestra norma sustantiva que buscan adaptar nuestro Código a las exigencias de una sociedad cada vez más dinámica en sus relaciones jurídicas.

Esto es ratificado en especial en el trabajo realizado (Texto Sustitutorio) para la modificación del Libro de los Registros de Públicos, el cual tiene una cantidad importante de modificaciones.

La intención del presente comentario es brindar algunas apreciaciones sobre los dispositivos normativos que se han propuesto en el proyecto de reforma. A pesar de que la exposición de motivos de estos artículos es escasa, se puede verificar que la orientación que la motiva es brindar mayor eficiencia a los Registros Públicos, simplificando y sistematizando los mismos; así como tutelar a los denominados terceros registrales.

Así, el proyecto de modificación del artículo 2008 trae consigo una nueva clasificación que es interesante; sin embargo, pueden existir al respecto algunos cuestionamientos.

Así pues, el Registro de Bienes lo conforman los bienes inmuebles, muebles y los derechos. Consideramos que esta última categoría, por el tipo de folio, debería clasificarse en otro numeral. En especial porque este artículo se interpreta conjuntamente con el nuevo texto del art. 2014 en el Proyecto de Ley, el cual señala que “en el caso del Registro de Bienes, el tercero que de buena fe (…)”. ¿Cómo puede aplicarse el denominado principio de fe pública a un Registro de Derechos?

Para ver el contenido completo ir a la siguiente dirección electrónica:

http://enfoquederecho.com/refacciones-al-libro-de-los-registros-publicos/

Sigue leyendo

SIMULACRO DE EXAMENES PARA CONCURSO PUBLICO DE ACCESO A LA FUNCION REGISTRAL

[Visto: 4685 veces]

Siendo que el examen escrito para el concurso público de méritos se llevará a cabo el 18 de noviembre de este mes, se ha preparado para el día sábado 17 de 9 a 2 de la tarde una maratón de simulacros de los últimos exámenes de acceso a la función registral.

Se revisarán los temas esenciales de cada uno a fin que sirvan de práctica para el examen del 18.

Se desarrollarán:

Examen para asistente registral 2012
Examen para registrador público 2012
Examen para registrdor público 20120

Lugar:
Academia Laude

Profesor:
Dr. Gilberto Mendoza del Maestro
Profesor de la Facultad de Derecho de la PUCP
Magíster en Derecho

Derechos Académicos
• 80 soles

Sólo son 16 vacantes.

Forma de pago
Depósito en cuenta corriente:
Banco de Crédito – Soles: 192-1855701-0-53 (*)

Informes e inscripciones
LAUDE – Escuela de Graduandos
Calle el Bucaré 225, Urb. Camacho, La Molina
(alt. de la 3º y 4º cuadra de la Av. Las
Palmeras, por el Colegio Roosevelt)
E-mail : revistaelvisir@gmail.com
Cel. : 997881679
www.elvisir.pe Sigue leyendo

DIMENSION SOCIO ECONOMICA DE LA MULTIPROPIEDAD

[Visto: 1089 veces]

Por: Dra. LILIANA NÚÑEZ ARESTEGUI

La nueva realidad el mundo, ha obligado al derecho a encauzar los nuevos fenómenos socio-económicos y culturales que han aparecido por las necesidades de las sociedades modernas, uno de esos institutos es la multipropiedad.
Un tema que viene siendo Tratado doctrinaria y legislativamente es el de la denominada Multipropiedad o Tiempo Compartido, también denominada en España como Aprovechamiento por Turnos de Bienes Inmuebles.
Se trata de una figura de reciente desarrollo en el mundo del derecho que surge como producto de la evolución de las sociedades modernas, y va ligada principalmente a la actividad turística, la que a su vez es consecuencia del concepto del descanso vacacional.

Con el término Multipropiedad, Tiempo compartido, Aprovechamiento por Turnos, y Habitación Periódica, se ha venido denominando en algunas legislaciones todas aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado de cada año. Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división temporal del derecho de disfrutar del bien. Eugenio María Ramírez . Indica que este nuevo fenómeno jurídico se impone en el mundo, y que sus contornos son, como todo al principio, inciertos. El tema se mueve entre las opiniones de los juristas y los fallos jurisprudenciales, Existiendo una encarnecida lucha entre quienes, en nombre de los principios clásicos, niegan su reconocimiento como un derecho real y aun como un derecho autónomo, y por otro lado quienes se ubican en el frente opuesto, considerando que se esta frente a un nuevo derecho real denominado multipropiedad. Por ello mismo el tema merece y exige ser tratado y regulado legislativamente según su particularidad. No necesariamente, el lugar debe ser el Código civil, éste puede contener una norma de reconocimiento y dejar su tratamiento a una ley especial.
Guillermo Borda , hace mención que estamos asistiendo al afianzamiento de una nueva modalidad de propiedad; la que responde a una tendencia moderna y actual. Esta figura no puede ser confundida con la propiedad, y tampoco puede basarse en los principios o reglas de la propiedad horizontal.

Sigue leyendo

CURSO DE DESARROLLO DEL BALOTARIO PARA EL CONCURSO PÚBLICO PARA ACCEDER AL CARGO DE ASISTENTE REGISTRAL Y REGISTRADOR PÚBLICO

[Visto: 3197 veces]

Estando próximos al examen (2 de setiembre de 2012)de concurso público a nivel nacional para cubrir las plazas de Asistentes Registrales y Registradores Públicos se pretende realizar un curso de actualización de los temas principales según el último balotario aprobado.

Se abordarán diversas materias, en especial las de derecho registral y derecho civil, con simulacros constantes de exámenes pasados.

Sábados y domingo desde el 11 y 12, 18 y 19, y 25 y 26 de agosto.

Los grupos de estudio son reducidos de máximo 20 personas. Sigue leyendo

BALOTARIO DESARROLLADO ELECTRÓNICO PARA CONCURSO PÚBLICO PARA ACCEDER AL CARGO DE ASISTENTE REGISTRAL Y REGISTRADOR PÚBLICO

[Visto: 6144 veces]

Brindamos el balotario desarrollado para el concurso público de méritos para acceder a la función registral, asistente registral y registradores públicos.

Dicho balotario incluye:

-El balotario actualizado de los temas que van a ser materia de evaluación.
-Clases por docentes y especialistas registrales sobre las materias que van a ser materia de evaluación.
-Se les remitirá diversos exámenes que han sido materia de evaluación.
Entre otras cosas.

El enlace es http://balotarioregistralynotarial.com Sigue leyendo

TERCERA EDICIÓN DEL CURSO ONLINE DE DERECHO REGISTRAL PARA REGISTRADORES IBEROAMERICANOS

[Visto: 1887 veces]

Por la presente se anuncia la convocatoria de la Tercera Edición del Curso Online de Derecho Registral para Registradores Iberoamericanos, que se desarrollará entre el 21 de mayo y el 13 de julio de 2012 sobre la plataforma de E-Learning del Aula Virtual de Derecho Registral Iberoamericano: AVDRI, puesta en marcha por el Colegio de Registradores de España con el apoyo de la Agencia Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo (AECID).

Sigue leyendo