Por: Dr. Gilberto Mendoza del Maestro
Dicha medida tuvo entre sus fines la formalización de aquellos predios que se encuentran en zonas de extrema pobreza y que tienen como requisitos: i) Que el predios se encuentre ubicado en los distritos considerados de extrema pobreza según anexo ii) Dirección en DNI iii) el valor del acto a registrar no debe exceder el monto de S/. 35.000,00 iv) El titular no debe contar con más de una propiedad en el ámbito nacional.
Los actos excluidos para la aplicación de esta norma son La expropiación (sólo se puede dar por mandato legal cuando medie necesidad o interés público y según el procedimiento especial respectivo), Reglamento interno, Junta de Propietarios. Designación de presidente de la Junta de Propietarios, Patrimonio Familiar y Medidas Cautelares.
Si bien sólo se mencionan estos actos, en la realidad pueden excluirse otros toda vez que vulnerarían los requisitos antes mencionados: Acumulación de lote urbano, toda vez que para acumular se necesitan 2 predios colindantes a nombre de un solo titular, lo que se implicaría incumplir el requisito No. IV. (No contar con más de una propiedad).
Algunos casos dudosos, pero que la norma habilita, toda vez que se refiere a zonas de extrema pobreza -lo cual no implica necesariamente que las personas que radiquen ahí tengan todas una situación de extrema pobreza- son los actos de compraventa, transferencia por aporte de capital a empresa, entre otros.
Ahora bien, las garantías reales (constitución, modificación, cancelación) tendrán dicha tasa preferencial cuando el beneficiario tenga en su DNI la dirección de una de las zonas señaladas como de extrema pobreza. Si una empresa del sistema financiero, o cualquier tercero realiza algún acto correspondiente a la afectación del inmueble, debe cancelar el monto ordinario de los derechos de calificación (0.81% UIT) 29 soles y el 0.75 * valor del acto entre 1000 (en caso el acto tenga un valor menor de los S/. 35 000) ó 1.5 * valor del acto entre 1000 (en caso el acto tenga un valor mayor de los S/. 35 000).
La reducción de los costos es sustancial dependiendo de las tasas aplicables como veremos a continuación:
Supuesto A: María vende a José su predio valorizado en S/.100 000. Realizan la transacción y se acercan la oficina registral a fin de inscribir la transferencia de propiedad el 5.11.2010. El costo que debe cubrir es en total 279 soles: 29 por derechos de calificación y 250 por derechos de inscripción. (En aplicación del Decreto Supremo No. 017-2010-JUS vigente del 20.10.2010 al 20.10.2011).
Supuesto B: María vende a José su predio valorizado en S/.100 000. Realizan la transacción y se acercan la oficina registral a fin de inscribir la transferencia de propiedad el 5.10.2010. El costo que debe cubrir es en total 329 soles: 29 por derechos de calificación y 300 por derechos de inscripción. (Régimen ordinario vigente hasta el 19.10.2010)
Supuesto C para casos de personas que residen en zonas de extrema pobreza: María vende a José su único predio ubicado en el distrito de Balsapuerto, Provincia de Altoamazonas, departamento de Loreto; el cual ha sido valorizado en S/.30 000. Realizan la transacción y se acercan la oficina registral a fin de inscribir la transferencia de propiedad. El costo que debe cubrir es en total 5 nuevos soles por derechos de calificación y por derechos de inscripción.
Dr. GILBERTO MENDOZA DEL MAESTRO
Profesor del Post Título de Derecho Civil Patrimonial de la PUCP – Abogado de la SUNARP