UNA BREVE APROXIMACION A LA INSCRIPCION REGISTRAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE PARTE DE UN PREDIO

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Por: Yesenia Campos
Registradora Pública

A MODO DE INTRODUCCION

Hoy Federico, decidió que alquilaría parte de su casa, ubicada en el Distrito de San Isidro, pues sus hijos han migrado a España y su esposa falleció hace exactamente dos años. Además don Federico, necesita con urgencia el dinero para el pago de impuestos y arbitrios, pues, se vence pronto el pago del primer trimestre.

Su abogada le informa que de los 360 metros cuadrados del inmueble, podrían alquilar 280 metros cuadrados, quedándole parte de la casa, es decir 80 metros cuadrados, para su uso y disfrute.

Por lo que a propósito de la historia de Federico, analizaremos, la figura legal del arrendamiento de parte de un inmueble, y sus requisitos para la inscripción registral.

INSCRIPCION REGISTRAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE PARTE DE UN PREDIO

El Código Civil Peruano, en el Art. 1666º, establece que “por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

Como vemos “el arrendamiento es un contrato oneroso y conmutativo, pues entraña intercambio de atribuciones patrimoniales. Y es un contrato bilateral y sinalagmático, pues las obligaciones que de él se deriven son para las partes recíprocas. Es además un contrato de tracto sucesivo, pues engendra una relación obligatoria cuya ejecución se extiende a lo largo de un periodo de tiempo y es por ello mismo duradera” (1)

En el caso bajo análisis, tenemos que el inmueble de don Federico, consta inscrito registralmente con 360 metros cuadrados, sobre parte de los cuales recaerá el contrato de arrendamiento, ya que tengamos en cuenta que conforme al principio de especialidad regulado en el Art. V del Texto Unico Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (2) y Art. 4° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (3) , por cada bien o predio se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

En consecuencia don Federico y sus futuros arrendatarios, necesitarán la publicidad que brinda el registro, y todos los efectos legales de su inscripción, debiendo inscribir en esta partida registral el contrato de arrendamiento sobre parte del predio. (4)

A nivel registral, el arrendamiento sobre parte de inmuebles, se encuentra regulado en el Art. 100 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual establece que “para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo, o cesión en uso que afecten parte del predio, no se requerirá la independización previa. Cuando la determinación del área sobre la que recae el derecho no aparezca claramente en el título, se requerirá la presentación de planos”.

Esta regulación, es conforme a la naturaleza del arrendamiento sobre cosas, pues, lo que éste busca es el goce o utilidad de las mismas, aunado a la seguridad jurídica que brinda el Registro, y al cumplimiento de los derechos y obligaciones tanto del arrendador, como del arrendatario.

Para la inscripción del arrendamiento de parte del inmueble de don Federico, se podrá detallar en la Escritura Pública de arrendamiento las áreas o ambientes que son materia de contrato, o adjuntar el plano de los ambientes o áreas, suscrito por un profesional competente, es decir, un ingeniero o arquitecto colegiado.

Además es preciso mencionar, que de contar el inmueble con una declaratoria de fábrica inscrita, la descripción del área o áreas materia de arrendamiento, deben encontrarse detalladas conforme a los antecedentes registrales.

A MODO DE CONCLUSION

Las normas registrales, permiten la inscripción del arrendamiento parcial de un predio, siempre y cuando se cumpla con el requisito del detalle de las áreas o ambientes materia de arrendamiento, a efectos de brindar una publicidad legal adecuada.

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(1) Diez- Picazo, Luis y Antonio Gullon. Sistema de Derecho Civil. Editorial Tecnos, Madrid- España, 1985. Segunda reimpresión. Pág. 684.
(2) Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 079-2005-SUNARP/SN (EP, 30-03-2005)
(3)Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 248-2008-SUNARP/SN (EP, 30-08-2008 [separata especial[)
(4) Art. 1670 del Código Civil Peruano: “Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta.

Por: Yesenia Campos
Registradora Pública

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