Dado que la compraventa submateria implica la disposición de un bien de propiedad de la asociación no inscrita, no resulta coincidente el título materia de calificación y los antecedentes obrantes en el Registro, debiendo, en todo caso, presentarse documentos fehacientes que conlleven a establecer dicha identidad, lo que, si no es factible de acreditar ante sede registral, en definitiva, deberá ser acreditado ante el Poder Judicial.

RESOLUCIÓN Nº 311 -2001-ORLC-TR (Publicada el 6 de agosto del 2001)

Lima, 23 de julio de 2001

VISTO, el recurso de apelación interpuesto por IRMA CÁRDENAS CABRERA, el 26 de abril de 2001, contra la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble del Callao Dr. Javier Gómez de la Torre Briceño, a la solicitud de inscripción de compraventa. El título se presentó el 15 de marzo de 2001 bajo el N° 3084. El Registrador denegó la inscripción solicitada por cuanto: ” 1. Revisado el título archivado N° 2341 de fecha 19.9.91 que diera mérito a extender el asiento 1-c) de la ficha N° 45795 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, donde corre el dominio inscrito a favor del Comité 94 de Microbuses Lima-Callao, se encuentra que se adjuntó al mismo, un acta legalizada de fecha 16.4.79 en la cual consta que dicha asociación no inscrita llamada Comité 94, estaba conformada por cuando menos 72 socios que formaron quórum en esa sesión, discrepando con lo que obra en el título archivado N° 10640 del 28.8.96 del Registro de Personas Jurídicas de esta oficina, en el cual se adjuntó la escritura pública de constitución de la Asociación Comité 94 de Microbuses Lima-Callao, posteriormente modificada a mérito del título archivado N° 13971 del 20.11.96 bajo la denominación de Comité 94 de Microbuses Lima-Callao y en la que los socios fundadores que la suscriben fueron sólo 10. No pudiendo establecerse en consecuencia, que la persona jurídica no inscrita que adquiere el inmueble, el mismo que forma parte de su fondo común materia de la presente compraventa y la asociación que obra actualmente registrada en la ficha N° 728 del Registro de Asociaciones, sean la misma persona jurídica regularizada y menos aun, de lo que obra en el Registro de Personas Jurídicas, puede precisarse que el inmueble, parte de ese fondo común indicado, haya sido entregado en aporte por sus copropietarios (los cuando menos 72 asociados) a la supuesta persona jurídica formalizada. Base Legal: artículo 125 del Código Civil. 2. Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 125 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente: los aportes y cuotas de los asociados así como los bienes que adquiera la asociación, constituyen su fondo común. Mientras esté vigente la asociación no se puede pedir la división y partición de dicho fondo ni el reembolso de las aportaciones de los asociados , con lo cual queda claro de la lectura de la norma citada, que de haberse formalizado la persona jurídica los copropietarios de los bienes adquiridos durante su vigencia irregular, es decir, los asociados de la persona jurídica no inscrita, pueden pedir cuando ya no esté vigente la misma, la división y partición de los mismos u obviamente aportarlos (todos los copropietarios) a la formalización de la persona jurídica mediante su inscripción. De lo expuesto, para proceder a registrar la compraventa del inmueble rogada, previamente deberán todos los copropietarios del inmueble (los 72 conocidos y los demás) aportar sus derechos sobre el inmueble a la persona jurídica formalizada, integrándose así los mismos a ella como asociados (lo cual deberá hacerse ante el Registro de Personas Jurídicas), o los copropietarios (los 72 conocidos y todos los que fueren) transferir sus derechos y acciones a favor de la persona jurídica formalizada, para que esta a su vez, pueda vender el inmueble como propietaria a terceros. Base Legal: artículos 125, 2011 y 2015 del Código Civil. Que respecto a lo expresado vía reingreso, debe tenerse presente que de conformidad con lo establecido en el artículo 77 del Código Civil: la existencia de la persona jurídica de derecho privado comienza el día de su inscripción en el Registro respectivo, por tanto, siendo la fecha de la inscripción 28.8.96 de la Asociación Comité 94 de Microbuses Lima-Callao en el Registro de Personas Jurídicas, en la ficha N° 728 de esta oficina, es sólo desde esa fecha -muy posterior a la adquisición del inmueble materia de venta 5.6.91- que la persona jurídica indicada existe, entonces no puede afirmarse que esta persona jurídica haya adquirido un inmueble en el año 1991, cuando la misma no existía, dejándose constancia además que la rectificación efectuada en el asiento A0001 de la partida electrónica N° 70000723 del Registro de Personas Jurídicas (continuación de la ficha N° 728) sólo aclara la fecha de aniversario de la asociación, 29 de junio de 1974. Vía reingreso se refiere que la compraventa registrada en el asiento 1-c) de la ficha N° 45795 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, fue celebrada bajo la vigencia del Código Civil de 1936 y que por tanto no es de aplicación el artículo 77 del Código Civil de 1984, lo cual no es exacto, por cuanto la escritura pública que diera mérito a extender dicha minuta es de fecha 5.6.91 y es desde esa fecha cierta que el Registro califica, conforme reiterada jurisprudencia registral.

Sin embargo, mas allá de la fecha de la minuta lo que la observación precisa y tiene presente es la fecha de inscripción de la asociación Comité 94 de Microbuses Lima-Callao en el Registro de Personas Jurídicas ( 28.8.96), y es desde esa fecha que la ley tiene como existente a la referida persona jurídica. Además, en la observación no se cuestiona la inscripción realizada en el Registro de Personas Jurídicas ni su legitimidad, lo que se ha cuestionado es que se afirme que la persona jurídica haya comprado un inmueble antes de que exista legalmente ( 28.8.96). Sírvase subsanar dentro del término de vigencia del asiento de presentación.”; interviniendo como Vocal ponente la Dra. Elena Vásquez Torres; y,

CONSIDERANDO

Que, mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por el Comité 94 de Microbuses Lima-Callao representado por Mario Mendoza Guillén y Antonio Saavedra Narvaez a favor de Roberto Salvador Vigo Rojas y su cónyuge Juana Cecilia Romero Quispe de Vigo, Sergio Wilder Malpartida Sagástegui y su cónyuge Eugenia Lourdes Mini Lurita de Malpartida y Manuel Jesús Cazorla Salinas y su cónyuge Silvia Isabel Mini Lurita de Cazorla, respecto del inmueble ubicado en la calle Domingo Cicirello N° 215, Urbanización Industrial La Chalaca, Callao, inscrito en la ficha N° 45795 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, en mérito a escritura pública del 20 de enero de 1997 extendida ante el notario Leonardo Bartra Valdivieso;

Que, revisada la partida registral a que se refiere el considerando precedente, se aprecia que figura como titular de dominio del inmueble el Comité 94 de Microbuses Lima-Callao, de conformidad con la escritura de compraventa del 5 de junio de 1991 otorgada por la Juez del Primer Juzgado Civil del Callao Dra. Mirian Raquel Muñoz Gallardo en rebeldía de la sociedad conyugal conformada por Jesús Ramos Orbegozo y Francisca Patiño de Ramos e Inmuebles Miranave Larrabure S.R.Ltda. a favor del comité referido, que comparece representado por Mario Mendoza Guillén en calidad de secretario general, ante el notarlo Máximo Luis Vargas Honores (asiento 1-c extendido en mérito al título archivado N° 2341 del 19 de setiembre de 1991);

Que, cabe aclarar que, inicialmente se independizó en la partida registral sub materia el lote N° 9, manzana B de la Urbanización Industrial La Chalaca con un área de 296.50 m 2, al que posteriormente -según consta del asiento 2-b)- se acumuló el lote N° 8 de la misma manzana y urbanización con un área de 296.50 m2 , inscrito anteriormente en la ficha N° 45737 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, a favor del comité referido, de conformidad con la escritura pública del 12 de junio de 1991, otorgada por la Juez del Primer Juzgado Civil del Callao en rebeldía de Inmuebles Miranave Larrabure S.R.Ltda., conformando, como consecuencia de la acumulación, una nueva unidad inmobiliaria (Lote 8-9, manzana B de la Urbanización Industrial La Chalaca) signada con el N° 215 de la calle Domingo Cicirello, con un área total de 593.00 m2, materia del título alzado;

Que, el artículo 124 del Código Civil establece que el ordenamiento interno y la administración de la asociación que no se haya constituido mediante escritura pública inscrita, se regula por los acuerdos de sus miembros, aplicándose las reglas establecidas en los artículos 80 a 98, en lo que sean pertinentes, pudiendo comparecer en juicio representada por el presidente del consejo directivo o por quien haga sus veces; asimismo, el artículo 125 dispone que los aportes y las cuotas de los asociados, así como los bienes que adquiera la asociación, constituyen su fondo común, siendo que mientras esté vigente la asociación no se puede pedir la división y partición de dicho fondo, ni el reembolso de las aportaciones de los asociados y el artículo 126 señala que el fondo común responde de las obligaciones contraídas por los representantes de la asociación, añadiendo que de dichas obligaciones responden solidariamente quienes actúen en nombre de la asociación aun cuando no sean sus representantes;

Que, como se aprecia de la exposición de motivos de los artículos citados (Exposición de Motivos y Comentarios compilados por Revoredo de Debakey Delia, Grafotécnica Editores e Impresores S.R.L., Lima, 1988) se reconoce la asociación que no se haya constituido mediante escritura pública inscrita (formalidad que determina la categoría de persona jurídica), como sujeto de derecho -cuyo centro de imputación jurídica es una pluralidad organizada de personas naturales- el que se regula por acuerdo de sus miembros, aplicándose las reglas establecidas para la asociación en lo que sea pertinente; en tal sentido, comparece en juicio (por lo que se encuentra capacitada para interponer las acciones que pudieran serle convenientes en resguardo de sus intereses), mantiene sus bienes como un fondo común indiviso (integrado por los aportes y las cuotas de los asociados así como los bienes que adquiera, no pudiendo ser materia de partición, en tanto es atribuible al sujeto de derecho denominado asociación no inscrita, considerándose, por lo tanto, indivisible y en tal sentido, los asociados carecen de derechos sobre el mismo) y en su caso, responde por las obligaciones contraídas por los representantes de la asociación y quienes actúan en su nombre responden solidariamente por las obligaciones contraídas; la asociación no inscrita opera en la vida social como si fuera una persona jurídica, aunque formalmente no lo es por haberse omitido su inscripción en el Registro correspondiente, no obstante ello, sin dejar de ser un conjunto organizado de personas, por mandato de la ley, se constituye en sujeto de derecho dotada de cierta capacidad jurídica, que sin embargo, se distingue, esencialmente, de la asociación considerada como persona jurídica, en que en esta última, sus miembros no responden de las obligaciones contraídas por la asociación; en cambio en la asociación no inscrita, los integrantes de la asociación que hubieren intervenido en nombre de la misma, responden solidariamente por las obligaciones contraídas;

Que, se desprende de los títulos archivados en mérito a los cuales se extendieron los asientos 2-b (acumulación), 3-b (numeración), 4-b (declaratoria de fábrica) y 1-c (compraventa) de la ficha N° 45795 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, que el Comité 94 de Microbuses Lima-Callao (titular de dominio del inmueble submateria), presenta elementos que permiten colegir que se encuentra dentro del supuesto a que se refiere el considerando precedente, dado que si bien no consta inscrita en el Registro, se aprecia la existencia de una organización de personas sujeta a los acuerdos de sus miembros, que compareció en juicio y eventualmente celebró contratos con terceros, contando con un fondo común integrado por los inmuebles adquiridos;

Que, de otro lado, en virtud del título archivado N° 10640 del 28 de agosto de 1996, que contiene la escritura pública del 22 de agosto de 1996 otorgada ante el notario Dr. Leonardo Bartra Valdivieso, se inscribió en la ficha N° 728 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas del Callao, la Asociación Comité 94 de Microbuses Lima-Callao, persona jurídica que tiene como fin promover la integración de sus asociados, fomentar actividades culturales, educativas, recreacionales, deportivas y de bienestar social de sus miembros y familiares;

Que, asimismo, se aprecia del asiento 2 de partida registral mencionada que, dicha asociación, en virtud de la escritura pública del 24 de octubre de 1996 otorgada ante el notario Dr. Leonardo Bartra Valdivieso, modificó su denominación a Comité 94 de Microbuses Lima-Callao (título N° 13971 del 20 de noviembre de 1996);

Que, en el artículo 1 del estatuto de la asociación mencionada anteriormente, se indicó que la asociación que se constituye existió como una idea primigenia de los asociados desde el 29 de junio de 1974 pero hasta la fecha no se hizo ningún trámite que permita su personería jurídica inscrita en el Registro de Personas Jurídicas de los Registros Públicos del Callao, por lo que se deja constancia que la indicada fecha será considerada como aniversario de la asociación, asimismo, se dejó constancia que la asociación teniendo el carácter de persona jurídica irregular adquirió el inmueble ubicado en la calle Domingo Cicirello N° 215 de la Urbanización Industrial La Chalaca, Callao, cuyo dominio corre inscrito en la ficha N° 45795 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao;

Que, el articulo 77 del Código Civil establece que la existencia de la persona jurídica de derecho privado comienza el día de su inscripción en el registro respectivo, salvo disposición distinta de la ley, asimismo, dispone que la eficacia de los actos celebrados en nombre de la persona jurídica antes de su inscripción queda subordinada a este requisito y a su ratificación dentro de los tres meses siguientes de haber sido inscrita;

Que, se aprecia del acta de asamblea general ordinaria de socios del 5 de mayo de 1983, inserta en la escritura pública del 5 de junio de 1991 a que se refiere el segundo considerando (extendida en el libro de actas N° 5221 legalizado el 16 de abril de 1979 ante el Segundo Juzgado Civil del Callao), que dicha sesión -en la que se eligió como secretario general al referido Mario Mendoza Guillén- se llevó a cabo con la asistencia de 72 asociados; igualmente, según consta del acta de asamblea general del 29 de setiembre de 1992 (extendida en el libro de actas N° 520 legalizado el 23 de julio de 1992 ante el Juez Provisional del Cuarto Juzgado de Paz Letrado del Callao), inserta en la escritura pública de declaratoria de fábrica del 30 de marzo de 1993, dicha asamblea se llevó a cabo con la asistencia de 40 asociados;

Que, por el contrario, la asociación inscrita en la ficha N° 728 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas del Callao, fue constituida por 10 personas, como se aprecia de la asamblea del 19 de agosto de 1996 inserta en la escritura pública del 22 de agosto de 1996 (extendida en el libro de actas N° 18058 legalizado el 16 de agosto de 1996), de otro lado, la asamblea del 21 de octubre de 1996 (extendida en el libro de actas N° 18058 referido), inserta en la escritura publica del 24 de octubre de 1996 a que se refiere el octavo considerando, se llevó a cabo con la asistencia de 10 asociados;

Que, los títulos presentados al Registro, están sujetos a la calificación que efectúa el Registrador, la misma que se realizará teniendo como base diversos principios, que como requisitos y presupuestos técnicos para la inscripción contempla nuestro sistema registral, ello con el objeto de establecer si el derecho o situación jurídica contenidas en el título así como las titularidades que corresponden a dichas situaciones pueden acceder al Registro a través de la inscripción, alcanzando de esta manera la publicidad registral con los beneficios de legitimación y protección que emanan de la misma;

Que, si bien existe coincidencia entre la denominación de la asociación no inscrita titular de dominio del Inmueble materia del presente recurso y la asociación inscrita en la ficha N° 728 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas del Callao, apreciándose concordancia respecto de algunos asociados de las mismas y asimismo, esta ultima indicó ser propietaria del inmueble materia del título alzado; debe tenerse en cuenta que, como se ha señalado, el Comité 94 de Microbuses Lima-Callao (asociación no inscrita) contaba cuando menos con 72 asociados y la asociación Comité 94 de Microbuses Lima-Callao (debidamente inscrita) cuenta únicamente con 10 asociados;

Que, en consecuencia, de los documentos obrantes en el Registro, no consta en forma fehaciente que la asociación no inscrita efectivamente corresponda a la persona jurídica mencionada -sin que ello implique en forma alguna cuestionar o dejar de reconocer la inscripción obrante en la ficha N° 728 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas del Callao- en tal sentido, dado que la compraventa sub materia implica la disposición de un bien de propiedad de la asociación no inscrita, no resulta coincidente el título alzado y los antecedentes obrantes en el Registro, debiendo en todo caso, presentarse documentos fehacientes que conlleven a establecer dicha identidad, lo que, si no es factible de acreditar ante sede registral, en definitiva, deberá ser acreditado ante el Poder Judicial;

Que, respecto al segundo extremo, como se ha señalado en el quinto considerando, el fondo común se imputa a la asociación en cuanto organización de personas, perteneciendo a la misma pese a no haberse constituido el centro unitario ideal que caracteriza formalmente a la persona jurídica, ello encuentra sustento, en que nuestro ordenamiento regula a la asociación no inscrita como sujeto de derecho;

Que, asimismo, si bien el artículo 125 del Código Civil establece que mientras está vigente la asociación no se puede pedir la división y partición del fondo común, ni el reembolso de las aportaciones de los asociados, no implica -al respecto, existen opiniones divergentes en la doctrina- que una vez que la asociación se disuelva y liquide, el fondo común pueda ser entregado a los asociados, dado que según la remisión establecida en el artículo 124 del Código Civil, es aplicable el artículo 98 de dicha norma, que expresamente excluye a los asociados de beneficiarse con el haber neto resultante una vez practicada la liquidación de la asociación, ello debido a que la distribución a los asociados, si hubiere un remanente, desnaturalizaría la finalidad no lucrativa inherente a la naturaleza de la asociación;

Que, en ese orden de ideas, no puede asumirse la existencia de copropiedad y por ende de acciones y derechos correspondientes a los asociados sobre el fondo común, debiendo revocarse el segundo extremo de la observación;

De conformidad con el artículo IV del Título Preliminar, artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos y demás normas antes glosadas, no resulta procedente amparar la presente solicitud; y,

Estando a lo acordado;

SE RESUELVE

REVOCAR el segundo extremo de la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble del Callao y CONFIRMAR lo demás que contiene, de conformidad con los considerandos de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

ELENA VÁSQUEZ TORRES

Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral

FERNANDO TARAZONA ALVARADO

Vocal del Tribunal Registral

SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS

Vocal del Tribunal Registral