El Registrador Público Einer Humberto Banda Chávez, del Registro de Predios, observó el titulo en los siguientes términos:

El predio sobre el cual se constituye la anticresis (Sección 2) está ubicado en el primer, segundo y tercer piso; sin embargo de acuerdo a la escritura pública, es materia de anticresis únicamente el segundo piso: por tanto debe estar previamente independizado en su partida registral, la porción del inmueble sobre la que se constituye el derecho. Ello en virtud al Principio Registral de Especialidad regulado en el art. IV del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos.

Sin perjuicio de lo indicado, se aprecia de la escritura presentada que la acreedora anticrética ZELMA ESTHER LEON ARCE DE RODRIGUEZ ostentaría el estado civil de casada, por lo cual se requiere la intervención de su cónyuge en la constitución de la anticresis presentada, conforme a lo previsto por el Art. 310 y 311 del Código Civil. (…) .”

Con el título venido en grado se solicita la inscripción de una anticresis sobre el predio Inscrito en la partida registral N’ 11076804 del Registro de Predios de la Zona Registral NºXII -Sede Arequipa, para ello se presenta la escritura pública de fecha 24 de julio del 2008 otorgada ante Notarlo Público de Arequipa Javier Ángulo Suárez. En el primer extremo de la observaci6n el Registrador señala que la anticresis se constituye únicamente sobre el segundo piso, no obstante que la sección 2 está ubicada en el primer, segundo y tercer piso, por lo tanto, debe estar previamente independizada en su partida registral la porción del inmueble sobre el que se constituye el derecho, en virtud al principio registral de especialidad regulado en el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

Para el examen del título alzado se requiere previamente determinar si por la anticresis se afecta un Inmueble como una unidad o puede gravarse sólo parte del mismo.

Al respecto el artículo 1091 del Código Civil señala que, “por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos”.

Max Arias-Schereiber’ señala que entre los principales caracteres jurídicos de la anticresis esta que “se trata de un derecho indivisible, ya que al igual que los demás derechos reales de garantía, afecta en su integridad al bien gravado. Ello trae consigo que el pago parcial de la deuda no determina que el gravamen se extinga en la parte proporcional. Por el contrario, éste continua sobre la totalidad del bien”.

De lo expresado anteriormente, se concluye que la anticresis grava a un inmueble en su totalidad.

Ahora , corresponde establecer para efectos registrales que se considera un inmueble, para ello es fundamental precisar los conceptos de finca en sentido material y finca en sentido registral, entendiéndose que cuando hablamos de una finca nos estamos refiriendo a un inmueble o predio.

La finca en sentido material, la define Roca Sastre’ diciendo que es un trozo de terreno cerrado por una línea poligonal, edificado o no, y perteneciente o destinado a pertenecer a un solo propietario o a varios en común.
Antonio Manzano Solano’ define a la finca en sentido registral como todo inmueble o derecho real inmobiliario, de naturaleza rústica o urbana, susceptible de concreción económica y jurídica, que abre hoja o folio en el Registro de la Propiedad, sobre la que pueden recaer derechos objeto de publicidad tabular.
Nuestro Registro de Predios acoge expresamente el sistema del folio real en virtud del cual por cada predio se abrirá una partida registral, en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan.
Por lo tanto, para efectos registrales un inmueble es aquel que tiene su partida registral propia.
Ahora bien, resulta pertinente para el caso materia de análisis, lo sostenido por Gómez Gállego el cual señala que debe hacerse la siguiente distinción: Es correcta la previa segregación de una parte de la finca -sobre la que recae el derecho Inscrito-cuando tal derecho no es de mera utilización o goce, sino de garantía o preferente adquisición, es decir, cuando éste puede conllevar la realización o enajenación de la porción gravada. Ni que decir cuando la porción se transmite en propiedad, ya que en este caso la segregación es ineludible por cuestiones de fondo y de forma. A titulo de resumen, en todo supuesto de constitución de derechos reales de dominio o de derechos limitados de garantía o de preferente adquisición, debe estar previamente delimitada y segregada en otra hoja, la porción de la finca sobre la que se pretende constituir el derecho.
Lo antes expuesto, concuerda con lo dispuesto por el artículo 100 del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en virtud del cual es procedente la Inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecte parte del predio, sin que se requiere para ello su previa independización, por cuanto se trata de derechos de mera utilización o goce, a diferencia del anticresis que es un derecho de garantía, razón por la cual no ha sido considerada en la norma precitada, es por ello que no le resulta aplicable.

Debe tenerse en cuenta que la anticresis faculta al acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a solicitar la venta judicial del inmueble para cubrir su acreencia con el producto de dicha enajenación lo que daría lugar a la transmisión en propiedad del área que estuviera gravada con la anticresis.

De lo antes expuesto se colige que, siendo la anticresis un derecho real de garantía que puede conllevar la transferencia de la propiedad, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, .es que previamente deberá independizarse o desmembrarse en su propia partida registral, la porción de la finca o inmueble sobre la que se constituye la anticresis.

Corresponde por tanto, determinar si la anticresis constituida en la escritura pública del 24 de julio del 2008, ha comprendido la totalidad del inmueble o sólo parte de él, para ello es menester examinar el contenido de las cláusulas pertinentes de la escritura que se refieren al inmueble que se da en garantía del crédito otorgado.
En la cláusula segunda de la escritura se establece lo siguiente: “DEL INMUEBLE MATERIA DE LA ANTICRESIS: Los mutuatarios declaran ser propietarios del inmueble del inmueble sujeto a régimen inmobiliario de bienes de propiedad exclusiva y propiedad común, signado como sección 2 o departamento 2, que forma parte de la edificación levantada en el lote 15, manzana 1 de la Urbanización Santa Catalina, distrito de José Luis Bustamante y Rivera, provincia y departamento de Arequipa, inscrito en la partida Nº 11076804 del Registro de Predios a cargo de la Zona Registral XII Sede Arequipa, donde aparecen los antecedentes del dominio del inmueble, los que lo mutuante declara haber verificado a su satisfacción, La sección se compone de edificaciones en primer, segundo y tercer piso y le corresponde un porcentaje de 54.28% de derechos de participación en los bienes y servicios comunes de la edificación matriz, Es materia del presente contrato los ambientes ubicados en el segundo piso de la sección, que tiene un área ocupada de 120,26 m2 con los linderos y medidas perimétricas siguientes: (…).
Para efectos del presente, los ambientes del segundo piso se denominaron en adelante el bien”.

En la cláusula tercera se declara lo siguiente; “DE LA GARANTIA ANTICRÉTICA: En garantía del mutuo a que se hace referencia en la cláusula primera, los mutuatarios hacen entrega a la Mutuante en Calidad de anticresis, el bien descrito en la cláusula precedente, quien lo usara para vivienda conjuntamente con su familia por todo el tiempo que se prolongue el presente contrato”.
De lo expuesto se determina que el predio tiene tres pisos, y que se otorga en anticresis sólo el segundo piso. En efecto, revisada la partida registral N° 11076804 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Arequipa, de acuerdo al reglamento interno inscrito en la partida matriz N” 1092617.
el inmueble denominada sección 2 o departamento 2 que se da en garantía anticrética está compuesto de primer, segundo y tercer piso.
En tal sentido, y como se ha expuesto en el considerando anterior de esta resolución, al ser la anticresis un derecho real de garantía, y por tanto susceptible de ejecución en caso de no pagarse la deuda garantizada al vencimiento del plazo pactado, debe estar previamente delimitada y segregada en otra partida, la porción del predio sobre la que se pretende constituir el derecho.
Por tanto, la inscripción previa de la modificación del reglamento Interno inscrito en la partida matriz Nº 1092617, y la independización del segundo piso en partida propia como una unidad inmobiliaria independiente, constituye acto previo para la inscripción, de un derecho real de garantía que afecte a una parte o porción del mismo, por lo que debe confirmarse el primer extremo de la observación.
En el segundo extremo de la observación, el Registrador indica Que siendo que la acreedora anticrética ostenta el estado civil de casada, se requiere la intervención de su cónyuge en la constitución de la anticresis presentada.

El Tribunal Registral en el Duodécimo Pleno aprobó como precedente de la observancia obligatoria el siguiente: “No corresponde al Registrador verificar la existencia ni la validez de la obligación cuyo cumplimiento pretende asegurar, sino únicamente la constatación de que en el acto constitutivo de la hipoteca se ha enunciado al acreedor, al deudor y a la prestación. En cuanto a la prestación, ésta deberá ser determinada o determinable. ”

Si bien el precedente precitado está referido a la hipoteca, el criterio allí establecido respecto a la evaluación de la obligación, resulta perfectamente aplicable a la anticresis, por cuanto, es un derecho real de garantía que se constituye para garantizar cualquier tipo de obligación, es pues, al igual que la hipoteca un derecho accesorio, en consecuencia, como en la calificación
de ésta última, no atañe a la instancia registral examinar la existencia ni la validez de la obligación(deuda) para su inscripción, por cuanto lo que se inscribe es la anticresis y no el mutuo (en el caso del título alzado), por tanto, sólo debe verificarse los requisitos de la anticresis, a saber: su formalización en escritura pública en la que conste el monto de la deuda
garantizada, su fecha de vencimiento, la renta del inmueble y la tasa de interés que se pacte, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1091 y 1092 del Código Civil concordados con el artículo 101 del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
De la evaluación efectuada al título submateria se comprueba que la anticresis cumple con los requisitos antes referidos, por tanto, cabe revocar el segundo extremo de la observación.

Finalmente, de la verificación efectuada a la liquidación de derechos, de conformidad con lo dispuesto por el penúltimo párrafo del Artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, se determina que los derechos registrales pagados se encuentran conformes con relación al acto de inscripción solicitado.
Estando a lo acordado por unanimidad, con intervención del Vocal reemplazante Julio Ernesto Escarza Benítez, designado por Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 246-2oo8-SUNARP/PT de fecha 23 de diciembre del 2008 y contando con prórroga para resolver, dispuesta mediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral Nº 235-2008SUNARP/PT de fecha 01.12.2008.

RESOLUCIÓN
CONFIRMAR el primer extremo de la observación, y REVOCAR el segundo extremo de la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios la Zona Registral No. XII -Sede Arequipa al título señalado en el encabezamiento, por los argumentos expuestos en el análisis de la presente resolución.