La Inhibición General de Bienes (Art. 228 CPC): Podemos definirla como la medida cautelar genérica que impide gravar o enajenar bienes registrables como así también asumir determinadas conductas y realizar ciertos actos. Como característica de esta medida, podemos decir que es subsidiaria del embargo, razón por la cual se considera que la misma procede cuando el embargo no pueda hacerse efectivo por inexistencia de bienes, o por insuficiencia o desconocimiento de los mismos; por lo tanto esta deberá dejarse sin efecto siempre que se presenten a embargo bienes suficientes o se otorgue caución que lo satisfaga.

El Art.30 de la ley 17.801 establece que el “Registro tendrá secciones donde se anotarán: a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de los bienes;……”. Ahora bien ¿como funciona esta anotación?

En principio hay que aclarar que el Registro de La Propiedad cuenta con un registro de anotaciones personales, totalmente informatizado desde hace aproximadamente 20 años, razón por la cual se ha abandonado el viejo sistema de fichas que aun prosiguen en algunos registros provinciales.

El mecanismo de registración sería el siguiente, el oficio judicial que ingresa es calificado por el inscriptor registral, teniendo en cuenta para su carga en el sistema informático, lo siguiente:

a) Carátula del juicio.-
b) Designación del Juzgado, Secretaría, Fuero, Departamento Judicial.-
c) Folio de Seguridad en su caso
d) Nombre y apellido completo, sin iniciales, de la persona que pretende inhibir
e) Tipo y número de documento, si no se cuenta con estos datos, debe surgir del oficio que se han realizado los trámites informativos necesarios sin lograr obtener los mismos.
f) Nombre y apellido de la madre
g) Fecha de nacimiento.
Los dos últimos requisitos no son esenciales para identificar a la persona y por lo tanto no es esencial para su anotación, pero siendo datos inmutables y considerando otros datos tienen un alto grado de exclusividad.

LEVANTAMIENTO DE LA INHIBICION GENERAL DE BIENES

En el levantamiento de la inhibición las exigencias del oficio son las mismas que para la inscripción, esto es carátula del juicio, transcripción de los autos, juzgado, datos del inhibido, y lo mas importante, la identificación precisa de los datos de registración de la medida que pretende levantarse ( fecha y número de ingreso).

Es importante cumplimentar con todos los requisitos exigidos para el levantamiento de esta medida cautelar, por cuanto cualquier error, generaría la baja de la base de datos de una medida distinta a la que se pretende levantar.

LEVANTAMIENTO AL SOLO EFECTO DE ESCRITURAR

Esta modalidad de levantamiento, tiene la característica de ser condicionada: a) Al acto por el cual se solicita, b) Sobre un determinado inmueble, c) Consignando el monto de la operación y d) Citando los datos del notario o autos de la subasta en su caso y e) Identificación del adquirente del bien (Disp. Tec. Reg. 9 del 2002) .

Ahora bien una vez ingresado el documento notarial o el testimonio judicial, en caso de subasta, la inhibición general de bienes continuará plenamente vigente, durante todo su plazo de vigencia; dejando aclarado en las publicidades que se expidan que la medida se encuentra levantada únicamente para determinado acto.

PERFECCIONAMIENTO DE LA ADQUISICIÓN EN SUBASTA JUDICIAL

A los fines de este trabajo, se reserva el término subasta, al acto procesal ordenado dentro de un proceso de ejecución de sentencia.

La adquisición en subasta judicial se perfecciona una vez aprobado el remate, completado el precio y luego de realizada la tradición del inmueble a favor del comprador (Art. 586. cpcc).

Hay que aclarar que para el perfeccionamiento de la adquisición no resulta requisito de validez ni el acto notarial de protocolización, como tampoco la inscripción de la escritura, o en su caso, testimonio de las actuaciones judiciales pues la subasta tiene su propio sistema de publicidad, que esta dado por los edictos que permiten conocer la fecha del remate a los terceros interesados, por lo tanto no es necesario en estos supuestos de adquisición la inscripción registral para contar con la protección erga omnes prevista en el Art.2505 y ccs. del C.C.

PUBLICIDAD REGISTRAL DE LA SUBASTA

Conforme el 2505 y art.2 ley 17.801 la inscripción Registral es declarativa, lo que implica que el derecho real existe desde que hay título y modo, siendo oponible erga omnes desde su inscripción registral.

Para la jurisprudencia, la subasta constituye un supuesto de extinción de dominio excepcional pues el desplazamiento del dominio del vendedor al comprador no exige Escritura Pública y se realiza mediante la aprobación judicial del remate y la entrega de posesión del inmueble. Por lo que la subasta judicial aprobada es oponible erga omnes, sin que sea necesaria la inscripción registral de la transmisión dominial.

La oponibilidad erga omnes de la subasta proviene del régimen de publicidad a que se halla sujeto y la publicación de edictos que permite el conocimiento eventual de la fecha del remate a terceros interesados. La previsión del art.581 cpcc asegura la continuidad del tracto como así también facilita al adquirente la realización en el ámbito registral de los actos de disposición que emerjan de su calidad de propietario.

La publicidad de la subasta se limita a hacer saber a terceros que la misma se va a realizar, pero de modo alguno publicita y menos todavía torna oponible a terceros interesados el resultado de la adquisición.

La subasta no tiene un específico sistema de publicidad, lo que pasa es que el procedimiento de ejecución de sentencia, dentro del cual la subasta es uno de los actos procesales produce efectos erga omnes como resultado de la anotación en el Folio Real del embargo ejecutivo.

VENDEDOR EN LA SUBASTA JUDICIAL

El artículo 583 cpcc prescinde del ejecutado ya que no puede aparecer como vendedor, en el acto de otorgamiento de la escritura, desde que ya ha dejado de ser propietario cuando se perfeccionó la venta en pública subasta y pagado el precio.

Ahora bien ¿Quien es el vendedor en la Subasta Judicial?. Existen dos grandes posturas: 1) Procesalista ( mayoritariamente aceptada) y 2) Contractualista.

Según las posturas procesalistas es el juez quien dispone la transmisión de los derechos del deudor, sobre el bien enajenado en ejercicio de su función jurisdiccional, la que por imperio legal le enviste de ese poder de disposición. El juez no transmite tales derechos como representante del deudor; ejerce derechos propios que nacen de la jurisdicción, en virtud de los cuales dispone de los bienes ajenos.
En contraposición, los contractualistas basándose en el art. 3939 C.C. y su nota, consideran que existe un mandato tácito, por lo tanto el juez vendería en representación del titular dominial. Una crítica que puede hacerse a esta postura, es que obligaría al deudor-subastado a responder por evicción y vicios redhibitorios. Situación claramente contrapuesta a las previstas por los arts. 2122 que libera al enajenante de la responsabilidad por vicios redhibitorios, si el adquirente obtuvo la cosa por remate o adjudicación judicial

TRATAMIENTO DE LAS MEDIDAS CAUTELARES

El Art.569 del CPCC establece que “Decretada la subasta se comunicará a los jueces embargantes y se citará a los acreedores hipotecarios para que dentro del tercer día presenten sus títulos…. ” permitiendo de esta manera que los terceros interesados, puedan en virtud del principio de subrogación real, trasladar al precio de compra, los gravámenes que afectaban la propiedad.
A su vez el art.584 del CPCC ordena que “Los embargos e inhibiciones se levantarán al solo efecto de escriturar, con citación de los jueces que los decretaron. Una vez escriturado el bien, sin otro trámite, esas medidas se levantarán definitivamente, si fuere procedente, con la presentación del testimonio para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Los embargos quedarán transferidos al importe del precio.” La doctrina ha interpretado que el artículo 584 contempla en su primera parte la situación de las medidas cautelares anotadas en el período que va desde la solicitud de informes registrales hasta la fecha del auto de subasta, lo que justifica que se cite nuevamente como lo obliga el art.569 a los jueces embargantes e inhibientes a presentarse en los autos a fin de hacer valer sus derechos. Con respecto a las medidas cautelares anotadas con posterioridad al auto de la subasta, la Disposición Técnico Registral 12/04, contempla esta situación, ordenando en su caso, una vez ingresado el documento judicial o escritura de protocolización, el desplazamiento de las mismas.

A su vez este artículo 584 establece dos tiempos en el levantamiento de las medidas cautelares, el primero, de forma provisoria, atento que si se levantaran las medidas definitivamente, existiría la posibilidad de que el deudor actuando de mala fe y aprovechando el levantamiento total de los gravámenes, pudiera enajenar el inmueble, defraudando así al comprador, al adquirente en subasta y eventualmente al acreedor; y el segundo en forma definitiva una vez inscripto el testimonio en Registro de la Propiedad.

En el caso de los embargos sobre el inmueble subastado, no cabe duda que la registración del levantamiento al solo efecto, importa por cuanto este embrago esta condicionado a la inscripción definitiva de la subasta, con la consiguiente transmisión del inmueble, momento en el que se levanta definitivamente la medida liberando el bien o en su defecto cobra plena vigencia.
Ahora bien con relación al levantamiento de la inhibición al solo efecto de inscribir la subasta, lo que se pretende registrar es la orden judicial de levantar la inhibición del ejecutado, a fin de poder transmitir el inmueble subastado, consignando además de los datos de inmueble, el monto de la adquisición y los datos del adquirente.

Es importante mencionar que el deudor ejecutado, en ningún momento interviene en la transmisión del inmueble, razón por la cual la medida sobre él seguirá plenamente vigente por el término de ley.

CONCLUSIONES

Teniendo en cuenta que la inhibición general de bienes, tiene por característica ser supletoria del embargo; el acreedor que tome conocimiento de que un inmueble de su deudor va a ser subastado, podrá siempre sustituir la medida cautelar o en su defecto embargarlo y continuar con la inhibición por el saldo de la deuda, si el bien no la cubre.

Considerando que el vendedor en la subasta es el juez y no el deudor ejecutado, de quien no se requiere participación alguna en ninguna etapa de la transmisión de dominio.

Como así también que el levantamiento al sólo efecto de inscribir la subasta, tiene mayores elementos a calificar que una orden de levantamiento total de la cautelar, por cuanto además de las exigencias citadas, que garantizan la certeza del asiento registral, deben considerarse los requisitos expresamente establecidos en la DTR9/02.

Concluyo considerando que la exigencia del Art. 584 que ordena el levantamiento de la inhibición al solo efecto de inscribir la subasta, puede ser perfectamente satisfecha con un anoticiamiento al Registro de la Propiedad para que asiente en la base de datos de las anotaciones personales, a los fines de su publicidad, que mediante subasta judicial se transmitió determinado inmueble, a favor de determinada persona y por determinado precio; evitando de este modo un proceso de calificación registral mayor y más complejo, del cual una redacción confusa de la manda judicial u error en su interpretación pueden traer aparejado un perjuicio al acreedor quien verá desvanecida la garantía procesal que le brindaba la inhibición general de bienes.