Mediante Ley 28294, expedida el 20 de Julio de 2004, se creó el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios, en adelante La Ley, cuya finalidad, descrita en el art. 1, es la de regular la integración y unificación de los estándares, nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras de catastro en el país.

Posteriormente mediante Decreto Supremo N° 005-2006-JUS expedido el 10 de Febrero de 2006, se aprobó el Reglamento de la Ley 28294 (en adelante el Reglamento). Dentro del modelo adoptado por los legisladores, cobra especial importancia el denominado Código Único Catastral o CUC, que es un código único de identificación predial asignado a cada uno de los predios existentes en determinados ámbitos geográficos y que además servirá como enlace entre la información catastral y registral. (Art. 43 literal e del Reglamento). El presente artículo desarrollará la función que le corresponde, sus implicancias registrales, así como los casos en que se torna obligatoria su inscripción, además del procedimiento de saneamiento a seguir en los casos en que exista discrepancia entre la información catastral y la registral.

2. CUC Y TÍTULO INSCRIBIBLE:

La Ley y el Reglamento describen al CUC como un código compuesto por doce dígitos alfanuméricos, sin embargo no sólo designa a un predio, sino que lo delimita en forma perimetral y de ubicación y que en un futuro permitirá incluso acceso a su información jurídica y económica. Este código es asignado por las entidades generadoras de catastro a todos los predios ubicados en determinados ámbitos geográficos.

El CUC es asignado a todos los predios ubicados en zona catastrada, pero en caso de tratarse de zona no catastrada, la asignación será a petición del titular, a través de un procedimiento donde intervendrá un verificador catastral. En los siguientes párrafos se detallarán los pasos a seguir para ambos casos y el título que originará la inscripción en el Registro de Predios.

2.1.- ZONA CATASTRADA:

El Reglamento la define como el ámbito geográfico dentro del territorio nacional, cuyo levantamiento y cartografía catastral está finalizada a fin de ser ingresa a la Base de Datos Catastral del SNCP. Actualmente, la declaración de Zona catastrada se encuentra regulada en la Directiva N° 02-2009-SNCP/ST, aprobada por Resolución N° 01-2009-SNCP/CNC del 29/09/2009, que describe el procedimiento que seguirá la municipalidad respectiva a fin obtener la Resolución o Acuerdo del Consejo de Catastro. Parte del procedimiento para la declaración de zona catastrada es que la información emitida por el ente generador de catastro sea conforme a las normas del Sistema Nacional de Catastro, en coordinación con la secretaría técnica a través del administrador de la base de datos catastral del SNCP.

Dentro del supuesto de que se haya declarado zona catastrada determinado ámbito geográfico, el reglamento en su artículo 27 y el artículo 5.1 de la Directiva N° 001-2007-SUNARP/SN precisa que el título inscribible está constituido el plano catastral referenciado al Sistema de Referencia Geodésica oficial al que la entidad generadora de Catastro le ha asignado el CUC, y según corresponda de la hoja informativa catastral o de la información contenida en la base de datos catastral, así como de la documentación requerida por las demás normas registrales. Comentario aparte merece la denominada “Hoja Informativa Catastral”, que se considera como parte del título inscribible, pero que el art. 40 del reglamento precisa NO TIENE VALOR JURÍDICO, lo que ha generado gran confusión en los entes generadores de catastro, como las municipalidades, pues consideran que el documento que debe originar la inscripción es el Certificado Catastral. Esta interpretación se sustentaría en lo indicado en el art. 14 numeral 5 de la Ley que describe al certificado catastral como el documento con valor jurídico y efectos legales que emite la entidad catastral. Sin embargo en sede registral en cumplimiento de la directiva se les está requiriendo la presentación de dicho documento.

A la fecha no existe aún zona declarada como catastrada, por lo que no resulta posible iniciar el trámite de asignación del CUC a través de este procedimiento; sin embargo debe resaltarse que una vez cumplida con esta etapa, para la inscripción de todo acto o contrato en el registro se requerirá, como acto previo, la inscripción del CUC. (art. 55 del Reglamento).

2.2.- ZONA NO CATASTRADA: Es el ámbito geográfico del territorio nacional cuyo levantamiento catastral no ha sido ejecutado.-

Tratándose de zona no catastrada el titular catastral deberá contratar los servicios de un verificador catastral, quien levantará la información catastral y gestionará la asignación del CUC ante la entidad generadora de catastro correspondiente. El verificador acompañará plano referenciado al Sistema de Referencia Geodésica Oficial, conforme a las especificaciones técnicas aprobadas mediante directiva del Consejo Nacional de Catastro, debiendo especificar LOS COLINDANTES, además de acompañar además toda información o documentación que permita acreditar el derecho de propiedad sobre el predio. La entidad generadora de catastro deberá emitir el CUC en un plazo no mayor de 40 días hábiles, vencido el cual el titular catastral podrá solicitar la asignación del código al SNCP.

En ambos supuestos, el registrador deberá solicitar un informe previo al área de catastro de la oficina registral competente, que deberá pronunciarse sobre la coincidencia o discrepancia entre la información catastral y registral.-

3.SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL:

Dentro del proceso de inscripción del CUC, el registrador deberá evaluar que la información consignada en el título inscribible, respecto a su área, medidas y linderos, guarde concordancia con la información registral, basado en el informe emitido por el área de catastro, y en caso exista discrepancia, el titular deberá modificar su rogatoria a fin de iniciar el procedimiento de Saneamiento Catastral y Registral.

El Reglamento señala que el saneamiento catastral es el conjunto de procedimientos técnicos y legales que se ejecutarán de manera progresiva, a fin de rectificar las inexactitudes y actualizar la información registral de un predio adecuándola a la realidad física del mismo. El procedimiento se encuentra ampliamente desarrollado en la Directiva N° 001-2007-SUNARP/SN del 17 de abril de 2007.

A pesar de que ni la ley ni el reglamento hayan definido lo que debe considerarse inexactitud, consideramos que ésta referida a cualquier discrepancia áreas, medidas o linderos o a la falta de información registral respecto a dichos datos.

El procedimiento puede resumirse en los siguientes pasos:

a) Anotación preventiva del saneamiento catastral y registral, que describirá área, linderos y medidas perimétricas. Esta anotación tendrá una vigencia de sesenta día hábiles desde su extensión;
b) Notificación al solicitante;
c) Notificación a los colindantes catastrales o registrales. El art. 5.1 la directiva N° 001-2007-SUNARP/SN señala que será el área de catastro quien señale los titulares catastrales o registrales de los predios colindantes.
Las notificaciones del punto b) y c) se realizarán deberán realizarse dentro de los cinco días hábiles siguientes de extendida la anotación preventiva;
d) Publicación en dos diarios; El Peruano y en uno de circulación nacional, dentro de los cinco días hábiles de recibida la notificación;
e) Los titulares de los predios colindantes podrán formular oposición en un plazo no mayor de 30 días calendarios desde la fecha de la última publicación;
f) De no formularse oposición, se procederá a extender la inscripción definitiva y se comunicará a la Oficina de Catastro de la zona registral competente;
g) En caso exista oposición el registrador procederá a extender una anotación en la partida y remitir toda la documentación presentada a la Gerencia Registral, que resolverá en primera instancia. Procede recurso de apelación contra lo resuelto por la gerencia, el cual será resuelto por el Tribunal Registral, como última instancia en sede registral, luego de lo cual sólo se podrá interponer Acción Contenciosa Administrativa.

Dentro de este procedimiento, se define al titular catastral a quien ostenta el derecho de propiedad (art. 16 del Reglamento), el cual no necesariamente estará inscrito, sin embargo resulta difícil aceptar la posibilidad de que no se requiera tener titularidad registral para iniciar estos trámites, pues se procederá a modificar la descripción del predio.-

4. VERIFICADOR CATASTRAL:

La Directiva N° 001-2007-SUNARP/SN precisa que el procedimiento de saneamiento catastral puede ser aplicado a zonas catastradas o no catastradas, y en éste último caso intervendrá el verificador catastral. Sin embargo ¿quién es el verificador catastral?. El reglamento lo define como las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurídicas competentes, inscritos, de existir, en el índice de verificadores a cargo de las municipalidades y en el registro de verificadores de la SUNARP. A la fecha no tenemos conocimiento sobre la creación de un índice de verificadores en las municipalidades y el único índice existente en SUNARP es el referido a la Ley 27157, ni tampoco se ha delimitado el tipo de responsabilidad que acarrea su labor, la cual es de vital importancia dentro de los procedimientos de levantamiento catastral.

5. SUPERPOSICIÓN DENTRO DEL SANEAMIENTO CATASTRAL Y PREDIAL

En la Directiva N° 001-2007-SUNARP/SN, en sus artículos 5.3 y 5.7 se determina la posibilidad de proceder al saneamiento a pesar de haberse detectado superposición con otro predio inscrito, extendiéndose los asientos de correlación en las partidas de los predios superpuestos. Pero resulta ineludible preguntarnos ¿qué efectos tendrán estas anotaciones?. Como podemos advertir de la lectura de la Directiva, sólo se extenderán anotaciones en los predios superpuestos, sin modificar su área, pero si consideramos que el saneamiento puede originar un acrecentamiento del área del predio o un desplazamiento en su ubicación, bajo el supuesto planteado por la directiva, estaremos generando una duplicidad de inscripciones.
Como bien señala la Dra. Angelica Portillo (1), a través del catastro, el registro tendrá una descripción física clara y una ubicación exacta del predio, lo cual otorgará mayor certeza a los derechos de propiedad; sin embargo cabe preguntarnos como se pretende cumplir con esta finalidad cuando se permitirá inscribir un saneamiento registral a pesar de haberse detectado superposición con predios inscritos. A mi entender resulta indispensable, delimitar con claridad este supuesto, a fin de que un proceso dirigido a plasmar la realidad catastral en la partida no permita generar superposiciones con predios inscritos.-

6. TRÁMITE DE OPOSICIÓN POR LOS COLINDANTES CATASTRALES:

Dentro de un plazo de 30 días calendarios a partir de la última publicación, los titulares catastrales de los predios colindantes pueden formular oposición documentada al trámite del saneamiento catastral y predial que consideren vulnere su derecho de propiedad. Este trámite está previsto en el art. 5.8 de la Directiva N° 001-2007-SUNARP/SN, sin embargo no se han regulado los supuestos en los que debe declararse fundada o infundada, ni aspectos vitales para mantener la agilidad del procedimiento, tales como el plazo para resolver o su forma de ingreso al registro (vía hoja de trámite o mediante asiento de presentación). Además, considerando que la anotación preventiva del saneamiento tiene un plazo de duración de 60 días hábiles a partir de su extensión, no se ha regulado la suspensión del mismo mientras se resuelva la oposición. A la fecha, en la Zona Registral N° IX – Sede Lima no tenemos conocimiento de algún caso en que ya se haya emitido pronunciamiento, sin embargo cabe preguntarnos si podemos desarrollar en sede registral un procedimiento que perdió su naturaleza no contenciosa y que en muchos casos requerirá una valoración de la documentación que sustente la oposición.-

7. CONCLUSIONES:

• Como se señala el art. 14 de la Ley 28294, el catastro proporcionará información actualizada de todos los derechos registrados sobre un predio, mediante su interconexión con el Registro de Predios, buscando dotar al registro de una mayor y más organizada información en cuanto a la existencia, ubicación y características físicas de los predios, lo cual otorgará seguridad jurídica al ciudadano al realizar sus transacciones.

• Considerando que el proceso de levantamiento catastral no ha culminado, existen graves limitaciones que deben sortear tanto los registradores como el personal de las áreas de catastro de las diferentes zonas registrales; por lo que resulta indispensable, el Consejo Nacional de Catastro haga uso de sus facultades y suscriban los convenios necesarios para desarrollar adecuadamente las labores de saneamiento.

• El saneamiento catastral y registral constituye un procedimiento sui generis dentro del procedimiento registral, pues no se agota con la oposición formulada por los titulares catastrales de los predios colindantes, perdiendo la naturaleza no contenciosa. Ante esta particularidad resulta urgente se delimite adecuadamente los supuestos en que deba declararse fundada o desestimarse una oposición.

• Resulta igualmente prioritario que se analice la procedencia del saneamiento catastral y registral cuando se haya detectado al predio superpuesto con predios inscritos a nombres de terceros.

• Para concluir, debe resaltarse el carácter multipropósito o multifinalitario del Catastro, que permitirá la vinculación del SNCP con el registro de predios, relacionando la información catastral de un determinado predio con su partida registral, lo que finalmente permitirá que todos los usuarios del sistema registral puedan contar con información integrada de las características económicas y los derechos sobre los predios inscritos, así como la visualización física de los mismos.