SUMILLA

En tal sentido, en ambas resoluciones se resolvió confirmar la denegatoria
de inscripción de la renovación de hipoteca en las partidas independizadas.
2. En el presente caso, esta Sala consideró que debía apartarse del criterio
adoptado en las referidas resoluciones. Por ello, al amparo del literal b.2 del
articulo 33′ del Reglamento General de los Registros Públicos, se solicito la
convocatoria a un Pleno Registral extraordinario, para que se discutan
ambos criterios y se adopte el que debe prevalecer.
El Pleno Registral Nº XLIV se celebró el 9-3-2009. En dicha fecha ninguno
de los criterios obtuvo mayoria, pues el criterio ya adoptado por la 1º y 2º.
Sala obtuvo 8 votos a favor, y el criterio propuesto por la 3º Sala, obtuvo
también 8 votos a favor. Se dispuso la continuación del Pleno para el día
11-3-2009. en el que nuevamente se sometieron a votación ambos criterios,
Obteniendose la misma votación indicada.
3. Conforme al articulo 24 del Reglamento del Tribunal Registral los
acuerdos que aprueban precedentes de observancia obligatoria se adoptan
con el voto a lavar de las dos terceras partes de los vocales concurrentes,
En los demás casos, basta con el voto a favor de la mayoria de los vocales
concurrentes.
En el Pleno XLIV ninguno de los criterios obtuvo el voto a favor de la
mayoria de los vocales concurrentes. Esto es, no existe acuerdo respecto
al criterio que debe prevalecer. Sin embargo, esta instancia no puede dejar
de resolver la apelación venida en grado.
4. Al respecto, conforme al primer párrafo del literal b.2) del artículo 33 del
RGRP, cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en via de apelación
un titulo con las mismas características de otro anterior resuelto por la
misma u otra Sala, “deberá sujetarse al criterio ya establecido, salvo lo
dispuesto en el siguiente párrafo”.
Por lo que al no existir acuerdo adoptado por el Pleno Registral que
establezca el criterio que debe prevalecer, esta Sala se encuentra obligada
a sujetarse al criterio ya establecido. Así, la finalidad de la norme registral
citada es que no existan criterios contradictorios al interior del Tribunal
Registral: si una Sala desea epartarse de un criterio ya establecido, debe
Conversece a PIeno extraordinario y en éste debe aprobarse el distinto
criterio propuesto. En caso de no aprobarse el criterio propuesto, la sala
deberá sujetarse al criterio anteriormente establecido.
Por lo tanto, esta Sala se encuentra obligada a sujetarse al criterio establecido en las “,soluciones cascas en el primer numeral, conforme a
los que no procede la inscripción de la renovación de hipoteca.
5. El fundamento principal del criterio anteriormente establecido al que esta
Sala está obligada a someterse es el siguiente:
“La cancelación de la hipoteca constituida sobre el predio ínscrito
originalmente sobre el predio matriz implica la extinción total del referido
gravamen, extinción, extinción que no puede ser soslayada sobre la base de sostener
que en algunas de las partidas independizadas no se procedió a trasladar
el asiento cancelatorio por cuanto, como se ha sustentado en tos
puntos precedentes, las partidas registrales generadas como consecuencia
del nacimiento de un régimen de propiedad horizontal (propiedad exclusiva
y común) carecen de autonomia con relación a la partida matriz, donde no
solamente constan registrados los bienes comunes a toda la edificación
sino que todas ellas, en conjunto, constituyen un verdadero folio plural.
Resulta pertinente añadir que, en el presente caso, la falta de constancia
registral de la cancelación del asiento de la hipoteca trasladada a la partida
independizada, no puede suponer la inoponibilidad de la cancelación a la
recurrente, dado que éste, en su calidad de acreedor hipotecario fue parte
del negocio cancelatorio y por lo tanto no es un tercero que deba ser
protegido por el Registro.
Por lo tanto, habiéndose extinguido la hipoteca objeto da la solicitud de
Inscripción de la renovación, no procede admitir la rogatoria formulada.”
En virtud a lo expuesto y en sujeción al criterio anteriormente establecido,
se confirma la lacha sustantiva formulada, pues en el presente caso se está
solicitando la inscripción en una de las partidas independizadas, de la
renovación de la misma hipoteca, la cual se encuentra cancelada en la
partida matriz.
6. A pesar de encontrarse obligada a sujetarse al criterio anteriormente
establecido, la Tercera Sala deja constancia de los argumentos son los que
se sustentó ante al Pleno Registral extraordinario nuestra propuesta de
apartarnos del referido criterio:
a) La hipoteca es una garantia real que recae sobre bienes inmuebles para
garantizar obligaciones propias o de terceros y se constituye con la
inscripción en el Registro, otorgando al acreedor hipotecario el derecho de
persecución, preferencia y venta judicial del bíen hipotecado, conforme al
articulo 1097 del Código Civil.
Por el derecho de persecución el acreedor puede perseguir el bien
hipotecado en manos de quien se encuentre. Por el derecho de preferencia
el acreedor tiene la facultad para pagarse preferentemente con el producto
de la venta del bien hipotecado.
El capitulo IV. Tilulo V. Sección V del Código Procesal CIVIL contiene las
normas sobre el proceso de Ejecución de garantías Reales, siendo uno de
los requisitos de procedencia que su constitución cumpla con las
formalidades que la ley prescribe, Asimismo, una vez admitida la demanda
el juez ordenará el pago de la deuda, bajo apercibimiento de procederse al
remate del bien dado en garantia.
El articulo 1117 del Código Civil señala los efectos de la hipoteca frente a
terceros en los términos siguientes: “El acreedor puede exigir el pago al
deudor, por la acción personal: o el tercer adquiriente del bien hipotecado,
usando de la acción real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye
el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el
bien, que esté en poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley”
b) El articulo 1122 del Código Civil establece las causales de extinción de la
hipoteca, señalaron que son las siguientes:
1. Extinción de la obligación que garantiza.
2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3. Renuncia escrita del acreedor.
4. Destrucción total del inmueble.
5. Consolidación.
El 27-6-1996 se publicó la Ley 26639, la que entró en vigencia a los 90 dias
de su publicación, en la que se estableció:
Art. 3.• “Las Inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las
Restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las
demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez; se
refieran a actos o contratos inscribibles se extinguen a los 10 años de las
fechas de las Inscripciones, si no fueran renovadas.
La norma contenida en el parrafo anterior se aplica cuando se trata de
gravámenes que garantizan créditos a los 10 años de la fecha de
vencimiento del plazo del crédito garantizado”.

Teniendo en cuenta que la inscripción registral del acto jurídico de hipoteca
de nacimiento al derecho real de hipoteca, constituyendo, asimismo, dicha
inscripción un requisito de validez de la hipoteca, la extinción de la
inscripción va a determinar que se pierda un requisito de validez y por
consiguiente, tutela jurídica por lo que el supuesto regulado en el articulo 3
de la Ley 26639 constituye una nueva causal de extinción de la hipoteca
Al respecto el sexto precedente de observancia obligatoria aprobado en el
Cuarto Pleno del Tribunal Registral estableció que,
“El articulo 3 de la Ley 26639 ha introducido una nueva causal de extinción
de la hipoteca, adicional a las señaladas e” el articulo 1122 del Codigo
Civil”.
c) Uno de los mecanismos que evita que la inscripción de la hipoteca se
extinga es la renovación, tal como se establece en el articulo 3 de la Ley
26639, Jorga Eugenio Castañeda y Eleodoro Romero Romana en
relación a la renovación de la inscripción hipotecaria en el Código Civil de
1936 expresaron: “No hay otro recurso para librarse de la caducidad que la
renovación efectuada antes que dicha caducidad se consume.
Registralmente, la renovación implica una nueva inscripción (…) La
renovación no hace más que prolongar la vida de la inscripción. La
renovación entonces es una inscripción conservatoria que tiende a
mantener una situación preexistente, la cual se encuentra en peligro de
concluir en virtud de la perención de la inscripción”.
Cuando se solicita la renovación, lo que se pretende es que el gravamen no
Desaparezca, prolongando la vigencia de la inscripción. La renovación sólo
Tiene por objeto prolongar la vigencia temporal del asiento que contiene un
derecho de garantía inscrito. Asi, si consideramos que la inscripción de la
hipoteca es constituido de derecho real, ergo, mientras está vigente la
Inscripción, estará también vigente el gravamen real, por lo que el momento
para solicitar la renovación al registro, es antes de la caducidad de la
Inscripción.
“Al respecto, el articulo 93 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios establece lo siguiente.
“La renovación de los asientos de inscripción a que se refiere el articulo 3º
de la Ley Nº 26639, sólo Procede cuando a la fecha del asiento de
presentación del titulo de renovación no hubiere operado la caducidad”.
La renovación a que se refiere el párrafo anterior se efectuará en mérito a
la solicitud formulada por la persona a cuyo favor se hubiere extendido la
inscripción, en la que debe constar su declaración jurada con firma
certificada en el sentido que la obligación garantizada no se ha extinguido.
(…)”.
De este modo, sólo procede la renovación de una inscripción hipotecaria
que se encuentre vigente.
d) En el presente caso, mediante el titulo alzado, se solicita la renovación
de la hipoteca registrada en el asiento 1-d de la ficha 245999 que continúa
en la partida electrónica Nº 45369553 del Registro de Predios de Lima.
La hipoteca antes referida, constituida a favor de la Caja de Pensiones
Militar Policial, fue trasladada de su partida matriz (As. 3d) de la ficha
245815), como consecuencia de la Inscripción del titulo Nº 54449 del 12 de
abril de 1995, que contenía, entre otros actos, la solicitud de
Independizacion formulada por quien era propietario del predio inscrito en la
partida matriz. CIMEX DEL PERÚ S.A.
Cabe señalar que esta independización se efectuó sin la intervención del
acreedor hipotecario, la Caja de Pensiones Militar policial y por lo tanto, sin
procederse a la subdivisión del crédito y como consecuencia de ello, a la
constitución de un gravamen hipotecario por cada unidad inmobiliaria
independizada. Por tal motivo, el Integro del gravamen hipotecario
ascendente a US$ 20 850,417.00 siguio afectando a la edificación en su
totalidad, y fue trasladado a las partidas independizadas.
e) En el asiento E00001 de la partida matriz, se registró la cancelación de la
hipoteca en mérito al título archivado N° 80934 del 10.52001, en el que
consta la escritura pública de 30 de abril de 2001, otorgada ante notaria
Irene Chávez Gil, por la cual el 35º Juzgado Especializado en lo Civil de
Lima otorga el levantamiento de hipoteca en rebeldía de la Caja de
Pensiones Militar Policial con intervención de Compañia Importadora y
Exportadora del Perú SA (CIMEX DEL PERÚ SA).
En la clausula quinta de la minuta inserta se estableció lo siguiente:
“Que en virtud del presenta documento y conforme a lo estipulado en la
cláusula primera y segunda de la minuta de fojas 14, el 35 Juzgado
Especializado en lo Civil de lima actuando en rebeldia de la codemandada
Caja de Pensiones Militar Policial procede a levantar sin restricción alguna,
la hipoteca concluida por Cimex del Perú SA hasta por la suma de US$
20’850,417,60 a favor de la Caja de Pensiones Militar Policial, alargada
ante notario público de Lima Ricardo Ortiz de Zevallos Villaran de 3 de
enero de1994, sobre el inmueble ubicado en Av. Nicolas Arriola Nº2000,
distrito de San Luis, provincia y departamento de lima, inscrito en la partida
matriz N° 248515 del Registro de la Propiedad inmueble de lima,”
Sin embargo, la cancelación de la hipoteca se extendió en la partida matriz
y en algunas de las partidas independizadas: no se Inscribió la cancelación
en todas las partidas independizadas. Asi, no se extendió la cancelación de
la hipoteca en la partida independizada a que se refiere el presente titulo.
El Registrador sustenta la denegatoria de inscripción de renovación de la
hipoteca en el hecho que la hipoteca ha sido cancelada en la partida matriz.
Por lo tanto, debe determinarse cómo debe efectuarse la calificación
Registral tratándose de partidas independizadas bajo el régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común.
f) Conforme se ha señalado en la Resolucion Nº 764-2008-SUNARP-TR-L
del 16.7.2008 y en la reiterada jurisprudencia registral el Registro de
Predios se organiza sobre la base de la técnica del folio real (manifestación
formal del principio de especialidad); asi se encuentra regulado en el
articulo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y en el
primer párrafo del articulo IV del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos (El Reglamento General): Por cada bien
o persona jurídica se abrirá una partida registral Independiente, en donde
se extenderá la primera inscripción de aquéllas asi como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno”.
En principio existe el folio único, es decir, no cabe más de un registro
particular para cada predio, en el que se irán incorporando los actos
vinculados a éste, para dar a conocer asi el historial jurídico del mismo sin
embargo, existen excepciones, establecidas por la naturaleza de los actos
que se inscriben, admitiéndose la pluralidad de folios. Tenemos el caso de
las partidas generadas por la inscripción de predios sujetos a propiedad
exclusiva y propiedad común, el caso de las habilitaciones urbanas sobre
terreno mancomunado, el caso del derecho de superficie (Articulo 108 del
nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).
Se trata, en principio, de partidas registrales vinculadas.
g) Ahora bien, cabe preguntarse hasta donde debe extenderse la
calificación cuando existe pluralidad de folios o pluralidad de partidas
registrales.
En principio, la calificación registral se encuentra circunscrita a la partida
registral en la que se habrá de practicar la inscripción, como establece el
articulo 32 inciso al del Reglamento General.
De requerirse la verificación complementaria de los antecedentes
Registrales, como son otras partidas o títulos que dieron lugar a las
inscripciones (titulos archivados), ello está supeditado a la circunstancia en
la cual la Información que aparezca en la partida directamente involucrada
sea insuficiente y que por lo tanto se requiera información adicional.
Además, dicha verificación complementaria (en el caso de los tilulos
archivados), será posible siempre que la Información contenida en ellos no
contradiga los asientos registrales, pues en caso contrario primara la
información publicada por los asientos de Inscripción en aplicación del
principio de legitimación registral contenido en los articulos 2013 del Código
Civil” y VII del Titulo Preliminar del Reglamento General.
En cuanto a las partidas relacionadas que debe tener en cuenta el
Registrador de manera complementaria en su calificación, son aquellas que
Se encuentran directamente vinculadas con el acto o derecho cuya
inscripción se solicita. v. g., la partida en donde corre registrado el poder del
representante de la persona natural o juridica interviniente en el contrato a
través del cual se transfiere la propiedad de un bien.
h) En consecuencia, en el caso del Registro de Predios, no se debe tomar
en cuenta en la calificación registral los datos quo provengan de partidas de
predios que no tengan relación directa con el predio sobre el que recae la
Inscripción del titulo. Al respecto, Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill
señalan que en cuanto “(…) a la determinación de cuales son los asientos
que he de tener en consideracion el Registrador calificante hay que
puntualizar (…), que son todos los que estén vigentes respecto de la finca que se rafiere el titulo calilicar. o sea, los que con valor actual compongan
o integren el contenido de la hoja o registro particular abierto a la finca de
que se trate”.
Asi, lo ha señalado esta instancia, en la Resolución Nº059-2002-SUNARP-TR-
L que sustenta el Precedente aprobado en el Octavo Pleno del Tribunal
Registral”.
“Concepto de partida directamente vinculada: debe entenderse como
partida directamente vinculada al titulo, aquella donde procederá extender
la Inscripción solicitada, o de la cual derivara dicha inscripción. Por tanto, no
procede extender la calificación a otras partidas registrales”.
En esa línea, dicho precedente también se sustenta en la Resolución N°
059-2002-SUNARP-TR-L, en la que se señaló:
“La calificación que realizan las instancias registrales deba circunscribirse,
En principio, a las partidas registrales directamente involucradas con el
titulo presentado, salvo que se requiera acudir complementariamente a los
antecedentes registrales, como en los casos en los que el bien, la persona
o el elemento que constituye la base sobre la cual descanse la inscripción
carezca de atonomia o se trate da asientos en los que por su extensión,
no se hubiese consignado Información relevante respecto del acto inscrito,
y aquélla conste en el titulo que sirvió de base a la inscripción”.
i) En el caso de pluralidad de folios, debo tenerse en cuenta que la
calificación registral se presenta de manera particular
La relación entre partidas matrices y partidas conexas con ella, se presenta
cuando se abre partida para predios nuevos que proceden o forman parte
de una anterior partida matriz. José Manuel Garcia Garcia, distingue el
supuesto de conexión meramente histórica y el supuesto de conexion
permanente, veamos:
a) Unas veces cabe hablar simplemente de conexión histórica” de las
fincas con la matriz, pues son fincas que proceden de ella pero que se han
Independizado completamente. Se trata de los supuestos de modificación
de fincas como la subdivisión y la acumulación. La conexión en estos
casos es histórica en un doble sentido: en cuanto a las cargas y en cuanto
al titulo adquisitivo. Por lo que se refiere a las cargas, la finca originada
arrastra todas las cargas que tenia la finca matriz, sin perjuicio de las
nuevas cargas que en adelante se refieran exclusivamente a esa nueva
finca. Por lo que se refiere el titulo adquisitivo, como la modificación
hipotecaria no constituye propiamente titulo adquisitivo, “se mantiene el
titulo adquisitivo de la matriz como caracterizador de la nueva o
nuevas porciones resultantes, sin perjuicio de que una vez que se produzca
un nuevo titulo en el historial de la finca originada, el titulo adquisitivo de la
matriz ya no tendra, más que un valor histórico y no vigente.
Se trata de una mera conexión histórica, pues las tincas formadas tienen
vida plenamente Independiente y no tienen mas conexión que la resultante
de su pasado por razón de las carqas y titulo de procedencia.
b) En otras ocasiones, señala Garcia Garcia, la conexion entre finca matriz
y fincas nuevas no es meramente “histórica”, sino que es permanente” y se
mantiene a todo lo largo de la vida de esas fincas nuevas.
Aplicada a nuestro derecho, esta forma de conexión permanente se da en
los supuestos de propiedad horizontal y en las urbanizaciones en las que
existen bienes comunes pues en la matriz quedarán Inscritos estos bienes,
asi como el Reglamento Interno. El porcentaje de participación en los
bienes comunes, quedará asignado en las partidas independizadas. Las
cargas de la partida matriz se trasladarán a las partidas independizadas al
momento de la apertura de éstas y en ellas se inscribirán las propias
especificas que se vayan produciendo en el futuro
Esto es, sin perjuicio, que se puedan producir a Ias combinaciones de
pluralidad de folios o partidas, como puede ocurrir cuando se abre una
partida para toda una edificación compleja, luego las partidas para cada
uno de los edificios O bloques construidos y finalmente partidas
independientes para cada una de las unidades que forman parte de cada
edificio o bloque.
j) Tenemos entonces que en el caso de pluralidad de folios o pluralidad de
partidas registrales, debe tenerse en cuenta los alcances de la calificación
registral:
a) Si existe sólo conexión histórica entre la partida matriz y las partidas
independizadas, éstas tienen vida plenamente independiente y no tienen
más conexión que la resultante de su pasado por razón de las cargas y
título de procedencia; la calificación debe circunscribirse a la partida
registral en la que efectuará la inscripción.
b) SI la conexión entre partida matriz y partidas nuevas no es meramente
histórica, sino que es permanente y 56 mantiene a todo lo largo de la villa
de estos predios nuevos la calificación no sólo se circunscribirá a la partida
registral en la que se efectuará la inscripción sino que también se extenderá
a la partida matriz, cuando el acto a Inscribir asi lo requiera, en razón a
que los bienes comunes, la Junta de propietarios y su presidente, asi como
el reglamento Interno obran inscritos en la partida matriz.
k) Conforme a lo señalado en el numeral precedente, el articulo 55 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP. ha regulado
La independizacion de las unidades Inmobiliarias en las edificaciones en las
que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes de propiedad
común:
Art 55.- Independización simultánea de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva (…)
Independizadas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, sólo se
mantendrán en la partida matriz las zonas comunas, inscribiéndose en
dicha partida el Reglamento Interno y sus notificaciones, la Junta de
Propietarios, la designación del Presidente de ésta y las cargas que afectan
a toda la edificación”.
Respecto a las callas el articulo 50M del RIRP, modificado conforme a la
Resolución Nº339-2008-SUNARP/SN.” Sala que “al Independizar las
distintas unidades inmobiliarias en partidas individuales, se trasladaran las
cargas técnicas que afecten a la totalidad de la edificación.
Cuando se acredito que la carga erecta sólo alguno de las unidades que se
independizan, éste se trasladará a la partida independizada que
corresponda. (…)”
1) En este orden de Ideas, el articulo 5 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios establece lo siguiente para los casos de
Independización de predios
“Tratándose partidas provenientes de otras, en la partida que se genere
se procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes y aquéllas que
pasa a haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancelación,
salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida.•
Asimismo, el articulo 86 del mismo Reglamento establece la siguiente
regla para el pago de derechos por cancelación de hipoteca trasladada
a partidas lndependizada;
‘La cancelación de la hipoteca inscrita en una partido matriz dara lugar.
además, a la cancelación de los asientos de traslado de hipoteca
axtendidos en las partidas individuales independizadas de aquélla En estos
casos la liquidación de los derechos registrales comprendará un único
pago por derechos de inscripción y por derechos de calificación al que
corresponda a cada uno de los asientos cancelados.
El solicitante podra restringir su rogatoria al levantamiento de la hipoteca de
la partida matriz o al de esta y al del asiento de traslado de hipoteca de una
o más de las partidas independizadas. En estos casos, la liquidacion
comprenderá el pago único por derechos de inscripción y el pago de los
derechos de calificación que correspondan a los asientos cuya cancelación
se solicitó. Los derechos de calificación correspondientes a la cancelación
del asiento de traslado de la hipoteca en las demás partidas
independizadas, se cobraran en la oportunidad en que sean solicitadas”.
En dichas normas registrales se refleja la naturaleza del gravamen inscrito
en una partida matriz y trasladado a las partidas Independizadas: si bien se
trata del mismo gravamen, al haberse abierto las partidas independizadas y
en virtud al principio de folio real, la cancelación en la partida matriz no
genera automaticamente la cancelación de dicho gravamen en las partidas
independizadas. Para que el gravamen quede cancelado en las partidas
independizadas, se requiere que la cancelación del gravamen se inscriba
en dichas partidas
m) Debe añadirse que la información del Registro por estar dotada de
legitimación y fe pública se convierte en una Intormación juridica, Más
todavia, se trata de una publicidad reglada, tanto en cuanto a su contenido
como a su procedimiento y medios da facilitarse, asi como los efectos que
produce. De esta manera la publicidad registral se convierte en una
verdadera herramienta de la seguridad jurídica.
Como ya se ha, señalado el principio de legitimación se encuentra
regulado en el articulo 2013 del Código Civil, conforme al que “El contenido
de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras
no se rectifique o se declare Judicialmente su invalidez”. La formulación
legal de este principio en la Ley Hipotecaria española es “a todos los
efectos legares se presumirá que los derechos reales inscritos en el
Regístro existen y pertenecen a Su titular en las formas determinadas por el
asiento respectivo”,
De igual manera el articulo VII del Titulo Preliminar del Reglamento General
de los Registros Publicos (RGRP) establece “los asientos registrares se
presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legítiman al
titular Registral pare actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en
los términos establecidos en esta Reglamento o se declare judicialmente su
invalidaz”.
Manuel Peña Bernaldo de Quiros comentando los alcances de la
Legitimación registral ha señalado que los asientos constituyen un título de
legitimación es decir, un signo suficiente que habilita el sujeto, respecto de
todos, como titular de los derechos reales en la forma que manifiesta el
Registro (aunque pueda no ser el titular, o no tener los derechos el alcance
que el Registro maniflesta). Más adelante el mismo autor sostiene -El
Registro proporciona la verdad oficial sobre la situación juridico-real de la
finca a todos los efectos legales” (en favor y en contra del titular registral),
y en toadas las esferas y no Solo en la esfera procesal.
En ese sentido, el principio de legitimación no sólo protege al tercero que
contrata en base a la fe del Registro, sino también al titular del derecho
inscrito.
n) El pllncipio de legitimación tambíen está vinculado con el principio de
especialidad o de determinación, al que se ha hecho referencia en los
numerales anteriores. El principio de especialidad, que se sustenta en el
sistema de folio real en los registros de bienes, nos Informa que por cada
predio se debe abrir una partida registral, en la que se deben plasmar los
datos referentes al predio, tales como su ubicación, naturaleza, área,
linderos y medidas perimétricas, asi como también el derecho de propiedad
y demás derechos reales y los derechos personales Inscribibles,
En ese sentido, el Registro da fe no sólo que a tal fecha se practicó un
asiento que relata la adquisición, modificación o extinción do un derecho
real tal como consta en el titulo que le dio origen; sino que da cuenta de la
situación juridica actual de un predio; y esa situación no solo goza de
exactitud, sino que también de la presunción de Integridad, es decir que si
alguna modificación no fue inscrita, ella no existe para el Registro
ñ) La conclusión arribada se ve reforzada en la naturaleza particular de los
actos Inscribibles, Asi, para Inscribir una transferencia de una unidad
exclusiva no resulta relevante verificar la matriz, pues basta verificar que el
vendedor sea quien aparezca como titular en la unidad objeto de venta. En
el supuesto de la hipoteca sucede lo mismo, sólo basta verificar que el
titular del predio sea quien constituya la hipoteca.
De lo expuesto se puede concluir – tal como se ha señalado en reiterada
jurisprudencia de este colegiado”., que si bien es cierto en el Regimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común la partida matriz y las partidas
independizadas se mantienen vinculadas, dicha vinculación se limita a las
inscripciones que se refieren a los bienes comunes, al reglamento interno,
la junta de propietarios y el presidente o la directiva de la Junta de
propietarios.
Por lo tanto, el derecho de propiedad de una sección de propiedad
exclusiva al igual que los gravámenes que la afectan, se determinan
conforme a lo que consta en la partida registral de la sección de propiedad
exclusiva, y no conforme a lo que consta en la partida registral de la rnatriz.
Asi, la verdad oficial que publicita el Registro respecto al derecho de
propiedad y gravámenes de una sección de propiedad exclusiva, es la que
figura en su partida registral, por lo que – en lo que a dichas materias se
refiere -, no cabe acudir a la información que aparece en la partida matriz.
o) A mayor abundamiento, debe señalarse que de conformidad con el
articulo 2016 del Código Civil “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. En el
mismo sentido, el articulo IX del Titulo Preliminar del RGRP dispone “Ios
efectos de los asientos registrales, asi como la preferencia de los derechos
que estos emanen, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentacion, salvo disposición en contrario y el articulo 86 del mismo
reglamento establece la rectificación surtirá efecto desde la fecha de la
presentación del titulo que contiene la solicitud respectiva. En los casos de
rectificación de oficio, surtirá efecto desde la fecha en que se realice.
En tal sentido, dado que ni el propietario del Predio inscrito en la partida
independizada a que se refiere el titulo venido en grado, ni ningun tercero
interesado solicitó la inscripcion de la cancelación de la hipoteca en dicha
partida lndependizada con anterioridad a la solicitud de renovacion de
hipoteca contenida en el presente titulo, las instancias registrales no
pueden calificar el presente titulo como si dicha cancelacion hubiera sido
inscrita en la partida independizada
Debe añadirse que la cancelación de la hipoteca en la partida matriz se
inscribió en mérito de mandato judicial dictado en rebeldia de la acreedora
hipotecaria, por lo que no podría tampoco aducirse que la acreedora
contradice sus propios actos al solicitar la renovación de la inscripción de la
hipoteca
p) El articulo 93 del vigante RIRP establece que “la ronovacion de los
asientos de inscripción a que se refiere el articulo 3º de la ley Nº 26639,
sólo procede cuando a la lecha del asiento de presentación del titulo de
renovación no hubiera operado la caducidad”

Asi, venñcedo el Iiluk> archivado N” 212:29 del 18-2•1994 en el que conSla
la escritura publica de) 3-1-1994, se aprecia qua la hipoteca en mención
garantIzaba la oevojucén del >”éstamo rereeoo en diclla escritura asi como
cualquler aira obligación ‘que tenga o pudiera tener CIMEX frente a LA
CAJA, por cualquier concepto’, Al respecto, se aprecia que la hipoteca
garantiza (además de una obligación determinada), obligaciones
Indeterminadas al momento de constituirse la misma.
Conforme al articulo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, estas hipotecas sólo caducarán si se acredita el cómpulo del plazo
o el nacimiento de la obligación. Según corresponda, y ha transcurrido el
plazo de diez años desde la fecha de vencimiento de la obligación
garantizada. En este caso, no se ha acreditado el nadm¡”lo de dichas
obligaciones, por lo que no ha operado la caducidad.
En tal sentido, de acuerdo a los fundamentos expuestos, y estendo al
principio de legitimación y folio rear. la hipoteca inscrita en el asiento 1d de
la ficha 245999 que continúa en le partida 45389553 se encuentra aun
vigente, por lo que procedería su renovación. Debe tomarse en cuenta que
el acreedor hipofecario, como titular de un derecho inscrito, está legitimado
para actuar conforme a los asientos de la partida reulstral que es matarla
de rogatoria.
7. Con respecto a la formalidad de la declaración jurada que debe
presentarse para la renovación de la inscripción de la hipoteca, debe
señalarse que el arto 93 del RIRP dispone que debe llevar firma certificada,
requisito que en este caso no se ha cumplido.
Estando a lo aoomado por mayoria.

RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada al titulo señalado en el
encabezamiento de la presente resolución.

RESOLUCIÓN Nº345- 2009 – SUNARP•TR•L