TÍTULO SUPLETORIO
Sin embargo, ¿es el título supletorio la única opción, aparte lógicamente de la que considera los cinco años de antigüedad para poder inmatricular un inmueble?

Creemos que no y en las líneas subsiguientes y de acuerdo con lo resuelto por la segunda instancia administrativa registral, se tratará de fundamentar el porqué.

En primer lugar veremos cuando estamos ante un “título supletorio”.
El Código Procesal Civil, en el inciso 1º del artículo 504 lo define como el título de propiedad otorgado por el juez, a favor del propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, esto es, cuando una persona demanda el otorgamiento de un título supletorio es en razón de que dicha persona ya es propietaria del bien pero no tiene el documento que acredite su derecho.

Para ello sigue un proceso judicial (proceso abreviado) referido en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil.

Ahora bien, el mismo artículo 504 prevé en su inciso 3º que también se tramita como proceso abreviado la demanda que formula el poseedor para que se le declare propietario por prescripción. Es el caso de la prescripción adquisitiva de dominio.

Como vemos es un caso diferente al título supletorio: en este ya se es propietario y se necesita del documento que lo acredite como tal; en aquél se es poseedor y se necesita que se le declare como propietario.

Hecha esta diferencia, la interrogante que debemos responder es si en el caso de una prescripción adquisitiva de dominio, también resulta necesario que el título que declara como propietario al usucapiente, es decir la resolución judicial pertinente, deba tener una antigüedad de cinco años para lograr su acceso al Registro Público como primera de dominio.

Doctrinariamente, la adquisición en la prescripción adquisitiva de dominio se produce al cumplirse el plazo que en cada caso la ley marca; sin embargo, tiene efectos retroactivos que alcanzan hasta el momento en que empezó a usucapirse. Es decir, el usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo, pero este derecho le es reconocido como si le correspondiese desde el principio.

En efecto, la retroactividad a que se hace referencia viene exigida por el papel que la usucapión desempeña, pues consolida los actos que como titular (sin serlo) del derecho realizó el usucapiente durante el transcurso de la posesión, ya que de otro modo dicho actos serían atacables en tanto realizados por quien no tenía derecho a verificarlo.

De otro lado, cuando el artículo 2018 del Código Civil prevé que para la inmatriculación resulta necesario exhibir títulos por un periodo de 5 años o títulos supletorios, ello no resulta arbitrario, a tenor de lo expresado en la Exposición de Motivos del Código glosado, sino obedece a que si bien dicho plazo es mucho menor al contemplado en el artículo 1046 del Código Civil anterior (diez años), debía concordarse con el plazo establecido en el artículo 950 del Código Civil vigente que fija en 5 años el plazo de prescripción adquisitiva con justo título y buena fe.

Asimismo, en el segundo párrafo del artículo 952 del Código Civil se señala que “la sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño”. Y el artículo 2021 del mismo cuerpo de leyes prescribe que “los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles”.

Una interpretación a contrario sensu, de este último artículo nos lleva a inferir que cuando ya se ha cumplido con el plazo de prescripción, entonces el acto o título deviene en propiedad, previo proceso judicial lógicamente, y por ende resulta inscribible.

En el caso de declaración de la propiedad por prescripción, es el Poder Judicial el que verifica la constatación de haberse cumplido con el plazo respectivo y, luego de ello, el título se encontraría expedito para su acceso al Registro. Y esto, obviamente, como primera de dominio siempre que se presente el certificado de búsqueda catastral que acredite que el inmueble no se encuentra inscrito.

Al respecto, el Tribunal Registral, basándose en el criterio adoptado en la Resolución Nº188-2002- SUNARP – TR – L del 13.12.2002, la cual varió los criterios asumidos en anteriores resoluciones, acordó en el tercer pleno realizado en la ciudad de Lima establecer el siguiente texto como precedente de observancia obligatoria: La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio es título suficiente para la inscripción de primera de dominio de un predio en el Registro, no siendo aplicable el requisito de antigüedad previsto en el artículo 2018 del Código Civil. En efecto, resultaba excesivo que los Registros Públicos solicitaran al usuario que acredite que su resolución que lo declaraba propietario por prescripción tuviera una antigüedad de cinco años adicionales a los que el usuario ya había poseído sobre el bien materia de prescripción.

Por consiguiente, tenemos otro caso, fuera del título supletorio, donde no resulta necesario que se cumpla el plazo de 5 años para acceder al Registro como una primera inscripción de dominio.

ADJUDICACIÓN JUDICIAL
Ahora bien, existe, igualmente, otro caso: se trata de una adjudicación judicial como consecuencia de un remate. Como se ve, aquí no es que se otorgue un título supletorio ni que se declare propietario a alguien: es más bien una traslación de dominio, una transferencia de propiedad del inmueble mediante resolución judicial.

¿Es necesario en este caso que se acredite los cinco años a que se refiere el artículo 2018?

Díez Picazo señala que toda inscripción de primera de dominio importa “… una previa constatación de la existencia de las fincas y de los derechos que sobre los mismos se ostentan, así como desde el punto de vista negativo, la constatación de las fincas no se encuentran ya inmatriculadas” para indicar a continuación que “… existe la conveniencia evidente de que la entrada de fincas en el Registro se produzca después de un previo examen y un riguroso control de su existencia y de sus características físicas, sobre todo extensión y linderos y de las titularidades que respecto de las mismas se ostentan.

La razón de ello es que existe la necesidad de que al Registro ingresen actos consolidados, firmes, para efectos de una adecuada publicidad.

Atendiendo a lo expuesto fue que el legislador dispuso que las primeras de dominio se realicen sobre la base de títulos con periodos ininterrumpidos de cinco años, que es el plazo de la prescripción adquisitiva corta.

Distinto es el caso de los títulos supletorios: Aquí no se exige una antigüedad determinada. Ello en razón de que el título es otorgado por el Poder Judicial, el que previa verificación correspondiente comprueba que el solicitante era propietario del bien inmueble alegado, encontrándonos entonces con un título que nos da certeza acerca del propietario de dominio.

En efecto, un título supletorio se tramita en un proceso abreviado con requisitos específicos, publicaciones en el diario oficial y demás actuaciones que dan indudable certeza al título expedido.

Similar a ello es el caso de una adjudicación judicial por remate de inmueble, puesto que se dan análogas garantías a las que se dan en el proceso abreviado de título supletorio, v.g., el aviso de remate, el cual se hace por seis días (artículo 733 Código Procesal Civil). Sin embargo, debe señalarse que casos así no son comunes puesto que las ejecuciones de garantías generalmente se realizan en inmuebles ya inmatriculados (nótese que para ejecutar una hipoteca debe haber previamente inscripción registral), por lo que si se diera el caso, bastaría que el solicitante acompañe un certificado que acredite la inexistencia de antecedente registral del inmueble en cuestión o en su caso, el Registro de oficio se percate de ello para que proceda la registración como primera de dominio del predio en cuestión.

En ese sentido el órgano de Segunda Instancia Administrativa Registral, en el Tercer Pleno del Tribunal Registral realizado en la ciudad de Lima, acordó aprobar el texto en comentario como precedente de observancia obligatoria.

En líneas generales, lo que se pretende indicar es que cuando existe un proceso judicial de otorgamiento de título, adjudicación de inmueble, traslación de dominio o similares, no resulta necesario que se demuestre la antigüedad de cinco años a que se refiere el artículo 2018 del Código Civil, puesto que en su momento y con las publicaciones realizadas en el proceso, y que de acuerdo a ley resultan conocidas por los terceros, se acredita el otorgamiento de garantías necesarias y suficientes para que el bien acceda al Registro como primera inscripción de dominio, siempre y cuando, lógicamente, se descarte, vía catastro, que el inmueble ya se encuentra inmatriculado.

Finalmente, debe señalarse que diferente es el caso del otorgamiento de escritura pública realizado por el juez, pues aquí de lo que se trata es de un proceso mediante el cual el a quo a solicitud de la parte demandada celebrante de un acto o contrato, ordena a la otra parte que cumpla con otorgar el instrumento respectivo, el cual puede ser otorgado por el juez en rebeldía de la parte, con la finalidad con la finalidad de formalizar el acto o contrato suscrito originalmente por éste. En tal sentido, la actuación del juez se limita a otorgar el instrumento público, pues en estos casos la sentencia se concreta a ordenar el otorgamiento de la escritura pública y no a disponer la inscripción del acto o contrato contenido en ella.

En consecuencia, en este caso, la escritura pública otorgada en sede judicial sí deberá cumplir con la antigüedad de 5 años a que se refiere el precitado artículo 2018 para su acceso al Registro como primera de dominio.