DR. PEDRO ALAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registral

Cuando el art. 68 del acotado reglamento indica: “Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación, salvo disposición distinta”, enfatizando la retroacción de los efectos de la inscripción del acto o derecho, lo que está diciendo es que la anotación preventiva deja de ser tal (carácter transitorio o provisional) para convertirse en adelante en un asiento definitivo, esto es que el asiento de anotación preventiva se encuentra ligado indisolublemente al asiento donde consta inscrito el acto o derecho respectivo. En este último supuesto, el asiento de inscripción del acto o derecho no va a producir sus efectos y retrotraerse a la fecha del asiento de presentación del título correspondiente como acontece con una inscripción regular, sino que sus efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación de la anotación preventiva que le guardó prioridad. Debe aclararse que en ambos casos (inscripción regular o anotación preventiva), estamos ante la actuación del principio de prioridad contenido en el artículo 2016 del Código Civil.

Si las anotaciones preventivas por defecto subsanable o por falta de inscripción del derecho o por bloqueo se convierten en inscripciones definitivas cuando se subsana el defecto, se reanuda el tracto interrumpido o se inscribe el acto o derecho para el cual se bloqueó la partida registral, respectivamente, ¿cuál sería la condición necesaria para que la anotación preventiva de demanda se convierta en una inscripción definitiva?

La respuesta es primero que la demanda sea declarada fundada mediante una sentencia firme y que luego esta sentencia se inscriba en el registro. Estos serían los presupuestos para la conversión de la anotación de demanda en inscripción. De lo contrario, esto es si la demanda es declarada infundada, la anotación preventiva puede ser objeto ya sea de cancelación solicitada en el proceso cautelar o de caducidad al amparo de lo dispuesto por el art. 3 de la Ley N° 26639 y siempre que el plazo respectivo se haya cumplido a la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 28473, que modificó el art. 625 del Código Procesal Civil.

No obstante lo expuesto, y dependiendo del tipo de anotación de demanda vamos a comprobar que la regla antes indicada no va a cumplirse, esto es que para que opere la conversión de la anotación preventiva no será indispensable que se inscriba la sentencia firme, sino que por ejemplo en el caso de la demanda de otorgamiento de escritura pública resultará suficiente que se inscriba la escritura pública de compraventa otorgada voluntariamente por el demandado o por el Juez en rebeldía de este o inclusive en el caso de la anotación de demanda de ejecución de garantía hipotecaria donde no va a operar la conversión.

¿Cuál es la razón por la cual en las anotaciones de demanda tenemos que en algunos casos la conversión opera en virtud de la inscripción de la sentencia firme o en mérito de otro documento emanado como consecuencia de la expedición de dicha sentencia, como es el caso de la anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública o incluso en otros supuestos no acontezca la conversión, como es la anotación de demanda de ejecución de garantía hipotecaria?

Teniendo en cuenta que la anotación de demanda tiene el carácter de ser una medida cautelar emanada de un proceso judicial que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de lo que se resuelva en definitiva en dicho proceso, es decir que la sentencia firme favorable al demandante pueda ser ejecutada sin ningún obstáculo, como dice José María Chico y Ortiz , que “(…) cuando se produzca la sentencia condenatoria, que la misma puede tener efectividad y ejecución en las mismas condiciones y circunstancias bajo las cuales hubieran podido cumplirse el tiempo en que se entabló la demanda judicial”, entonces la posibilidad de que el asiento de anotación preventiva pueda o no ser objeto de conversión o de que esta conversión se encuentre supeditada o no a la inscripción de una sentencia firme, se encontrará determinada por el cumplimiento de lo sentenciado o resuelto por el órgano jurisdiccional.

Así, en el caso de sentencia firme sobre nulidad de acto jurídico de transferencia, para que la sentencia pueda ser ejecutada será necesario que se produzca la conversión del asiento de anotación preventiva de demanda en inscripción, por cuanto de lo que se trata es de evitar que aquellas personas que contrataron con el titular registral o propietario del predio cuyo derecho estaba siendo cuestionado en un proceso judicial y sus derechohabientes, puedan alegar el principio de fe pública registral en su adquisición, esto es que desconocían la existencia de una causal por la cual su derecho podía decaer o resultar afectado.

Del mismo modo, en el caso de sentencia firme sobre nulidad de elección de una junta directiva de una asociación, para que la sentencia sea ejecutada será necesario que se produzca la conversión del asiento de anotación preventiva de demanda en inscripción, porque se trata de evitar que las personas que celebraron actos jurídicos con el consejo directivo anulado puedan ampararse en el principio de fe pública registral aplicable al registro de personas jurídicas .

Este principio no sería aplicable a las personas que fueron convocadas por el consejo directivo cuestionado para elegir a las juntas directivas subsiguientes, o modificar los estatutos o adoptar cualquier otro acuerdo, o al consejo directivo cuestionado que realizó diversos actos jurídicos como otorgamiento de facultades, etc., puesto que no podría sostenerse que los asociados o los miembros del consejo directivo tengan la calidad de terceros registrales, sino que se trata de personas que de ningún modo pueden alegar desconocimiento de las razones que llevaron a declarar la nulidad de la elección.

Y en el caso de sentencia firme sobre nulidad de acuerdo adoptado por una junta general de una sociedad anónima, para que la sentencia sea ejecutada será necesario que se produzca la conversión del asiento de anotación preventiva de demanda en inscripción. Si por ejemplo el acuerdo impugnado estuvo referido a un aumento de capital, luego se entenderá que no hubo dicho aumento de capital ni por tanto se modificó el artículo respectivo del estatuto. Si el acuerdo impugnado concernía al nombramiento de directorio, se entenderá que dicho directorio no tuvo facultades para actuar, quedando sin efecto (enervados) los asientos registrales en la partida registral de la sociedad que reflejen su actuación y que por ende puede ser inscrito un directorio que desempeñe sus funciones en el mismo periodo del directorio impugnado, el cual se estimará como inexistente. Asimismo, se trata de evitar que los terceros que celebraron actos jurídicos con el directorio impugnado o sobre la base de acuerdos nulos puedan ampararse en el principio de fe pública registral aplicable al registro de personas jurídicas .

En todos estos casos, la inscripción de la sentencia se retrotrae a la fecha del asiento de presentación de la anotación de demanda, es decir para efectos legales se debe entender que la sentencia que declara la nulidad del acto o acuerdo estuvo vigente desde el día de la anotación preventiva de demanda, oponiéndose eficazmente a todos los asientos posteriores incompatibles o contradictorios extendidos en la partida registral del predio o de la persona jurídica, según sea el caso.

Sobre esto, el Tribunal Registral ha dispuesto en precedentes de observancia obligatoria y acuerdos de pleno registral que la inscripción de la sentencia firme de nulidad de una transferencia de dominio en el registro de predios o la sentencia firme de nulidad de la elección de una junta directiva de una asociación en el registro de personas jurídicas, se retrotraen a la fecha del asiento de presentación de la anotación de demanda, dejando enervados (no cancelados) los asientos registrales incompatibles o contradictorios con la sentencia, esto es que para el registro dichos asientos serán considerados de manera similar a los asientos caducos no cancelados (figuran extendidos, pero sin producir ningún efecto), como inexistentes para los efectos de la calificación registral y publicidad.

Así como existirán situaciones en las cuales será necesario que se inscriba la sentencia firme para que opere la retroacción, en otras como las anotaciones de demanda de otorgamiento de escritura pública, no resultará indispensable la inscripción de la sentencia firme que ordena el otorgamiento del documento público, sino que será suficiente la inscripción de la escritura pública respectiva, asiento que retrotraerá sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de demanda. Aquí la conversión de la anotación preventiva en inscripción no requiere como presupuesto la inscripción de una sentencia firme, sino la inscripción de un documento público obtenido como consecuencia de un mandato judicial. Con la conversión se evita que las personas que contrataron con el titular registral de dominio del predio que fue emplazado judicialmente y sus derechohabientes puedan alegar buena fe en los actos celebrados amparándose en el principio de fe pública registral.

(El articulo completo sera públicado en el transcurso de la semana)