COMPRAVENTA, HIPOTECA, CANCELACION DE HIPOTECA

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RESOLUCIÓN Nº028-2009-SUNARP-TR-L

SUMILLA
BIENPROPIO

“La adquisición de inmuebles en mérito a derechos fiduciarios adquiridos con anterioridad al matrimonio, se hacen con la calidad de propios, por lo que no resulta indispensable la intervención del cónyuge en el titulo que se presenta al Registro.

ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el Registrador y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.

2. A través del titulo venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa, hipoteca y cancelación de hipotecas y de fideicomiso que recae sobre el departamento N° 502 y del estacionamiento Nº21, que corren inscritos en las partidas electrónicas Nos. 11945684 y 11945649 del Registro de Predios de Lima.
El Registrador observa la inscripción porque en las escrituras públicas del 27/9/2004, de cesión de derechos fiduciarios, y del 27/9/2004, de mutuo con garantía hipotecaria, el adquirente Julio César Sipán Velásquez interviene declarando como estado civil el de soltero; y en la escritura pública del 9/10/2009 lo hace declarando como estado civil el de casado con Shirley Garcia Alvan, sin que ésta intervenga, debiendo de hacerlo de conformidad con el articulo 14 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP).

3. Al respecto, el articulo 14 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regula la intervención de los cónyuges en los actos de adquisición, disposición o gravamen de un bien social, señalando que lo deben de hacer de manera conjunta por sí o mediante representación.
Dicha disposición encuentra su correlato en lo establecido en el articulo 315 del Código Civil.
En razón a dicha exigencia es que en la calificación registraI de los actos que involucran bienes sociales, tales como la adquisición, disposición o gravamen, se debe verificar la intervención de ambos cónyuges, por si mismos o por medio de representantes.

4. Dicho requisito sin embargo, sólo es exigible, como se señala en el articulo 315 del Código Civil, como en el articulo 14 deI RIRP, cuando el bien materia del título es social, por lo que cuando nos encontramos frente a bienes propios de uno de los cónyuges, basta la intervención del propietario.
Los bienes propios se encuentran señalados en el artículo 302 del código sustantivo, siendo estos, entre otros, los aportados al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales, como los adquiridos durante la vigencia de dicha sociedad a titulo oneroso pero cuya causa de adquisición ha precedido a aquella.
Al respecto debe tenerse en cuenta que el matrimonio genera derechos, deberes y responsabilidades entre los cónyuges y origina, salvo que se opte por la separación de patrimonios, el régimen de sociedad de gananciales en el que puede haber bienes propios de cada cónyuge y bienes de la sociedad, operando, sin embargo, la presunción iuris tantum establecida en el inciso 1) del articulo 311 del Código Civil, parla cual todos los bienes adquiridos durante el matrimonio se presumen sociales salvo que se demuestre Jo contrario.
El articulo 311 del Código Civil con la finalidad de establecer la calidad de los bienes dentro del régimen de la sociedad de gananciales, contiene presunciones adicionales a la referida en el punto precedente. Asi, el inciso 2) establece una presunción “iure et deiure” por la cual los bienes sustituidos o subrogados a otros se reputan de la misma condición de los que sustituyeron o subrogaron y, el inciso 3) establece una presunción “iuris tantum”, por la que vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se compran después .otros equivalentes, se presume, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisición posterior es hecha con el producto de la enajenación anterior.
Sobre el particular, Héctor Cornejo-Chávez señala que para obviar las dificultades en tipificar la naturaleza de los bienes que hay en una sociedad conyugal, la ley ha preferido consagrar tres presunciones. Con relación a la presunción contenida en el inciso 2) indica que sin esta presunción, el patrimonio propio de uno de los cónyuges se vería colocado ante un dilema con dos soluciones indeseables: permanecer siempre en poder de su dueño extrayéndosele del comercio de los hombres, o involucrarse paulatinamente en el patrimonio común. Lo primero es inadmisible, porque
perjudicarla considerablemente el desarrollo comercial e implicarla un retorno a las viejas vinculaciones. Lo segundo sería injusto, hasta el punto de significar un freno al matrimonio mismo, pues implicarla el despojo de uno de los cónyuges y el indebido enriquecimiento de la sociedad y del otro cónyuge.
Asimismo, con relación al inciso 3) Cornejo Chávez arguye que esta presunción tiende a remover obstáculos excesivos en la probanza que ha de actuar en tomo a la naturaleza de un bien, pero ha de entenderse con la limitación de que haya correspondencia aproximada entre el precio de lo que se vendió y el del bien comprado. Agrega que en el fondo no hace sino complementar y facilitar la aplicación de la anterior, es decir, la del inciso 2).

Como consecuencia de lo enunciado, por ejemplo, tiene carácter propio el dinero procedente de la venta de un bien propio; el inmueble adquirido como consecuencia de la permuta con otro bien propio; las indemnizaciones derivadas de la expropiación de un bien propio.

Mas, la prueba debe ser rotunda y categórica, pues en caso contrario regirá la presunción de bien social contemplada en el inciso 1) del articulo 311 del Código sustantivo.

5. En el presente caso se verifica que mediante escritura pública del 27/9/2004, Julio César Sipán Velasquez, de estado civil soltero, adquirió por cesión, derechos fiduciarios sobre el Departamento N° 502 y el Estacionamiento Nº21, a construirse sobre el patrimonio fideicometido constituido sobre el inmueble inscrito en la partida electrónica N°49009292 del Registro de Predios de lima.

Como se señala en la cláusula cuarta de dicha escritura, dichos derechos fiduciarios representan al derecho de recibir en propiedad exclusiva el Departamento Nº502 y el Estacionamiento W 21 una vez construidos e independizados. Para la efectivización de dicho derecho se requiere la firma del contrato de transferencia por parte de A Y G EDIFICACIONES S.A.C., BANCO INTERNACIONAL DEL PERÚ S.A.A. – INTERBANK Y el adquiriente, Julio César Sipán Velásquez, conforme se indica en la cláusula 6.9 de la escritura pública del 27/9/2004.

6. De la revisión de la partida matriz, partida electrónica W 49009292, se verifica que se terminó de construirse la edificación el 18/1/2006, habiéndose independizado el departamento 502 y el estacionamiento Nº21 en mérito del titulo archivado Nº393150 del 8/8/2006.

Asimismo, mediante escritura pública de precisión unilateral ge datos registrales del 9/6/2009, BANCO INTERNACIONAL DE PERU S.A.A. declara que habiéndose producido la independización de los inmuebles materia de la cesión de derechos fiduciarios, se proceda a la inscripción de la transferencia de dominio en favor del comprador, es decir, en favor de Julio César Sipán Velásquez, así como a la cancelación del fideicomiso registrado en las partidas de los predios materia de transferencia.

El BANCO INTERNACIONAL DEL PERÚ S.A.A. y Julio César Sipán Velásquez, de estado civil casado con Shirley García Alvan, aclaran y ratifican el contrato de cesión de derechos fiduciarios del 27/9/2004,
ratificando que el precio de transferencia de los inmuebles se encuentra totalmente cancelado.

De la revisión de la partida de matrimonio de César Sipán Velásquez, presentada en copia certificada de la Municipalidad de Miraflores, se verifica que contrajo matrimonio con Shirley Garcia Alván el 24/4/2009.

7. En razón a lo señalado, si bien a la fecha de extensión de las escrituras públicas del 9/6/2009 y 5/10/2009, el adquirente del Departamento N° 502 y del Estacionamiento N° 21 ya tenía el estado civil de casado, sin embargo, debe tenerse en cuenta que la adquisición de dichos inmuebles se produjo como consencuencia de la tenencia de derechos fiduciarios sobre dichos inmuebles, representado en el certificado de participación, adquiridos mediante la escritura pública del 27/9/2004.

En ese sentido, siendo los derechos fiduciarios sobre el Departamento N°502 y el Estacionamiento Nº21, bienes propios del adquiriente Julio César Sipán Velásquez, de conformidad con el numeral 2 del artículo 311 del Código Civil será también propia la adquisición de derechos sobre dichos inmuebles al haberse producido la sustitución de los derechos fiduciarios por la titularidad sobre dichos predios, de conformidad con lo estipulado en las cláusulas 4.1 y 6.9 de la escritura pública del 27/9/2004.
En razón a lo señalado, debe revocarse la observación.

8. Respecto a la liquidación de los derechos registrales, éstos se encuentran conforme.

Interviene el. Vocal (s) Gilmer Marrufo Aguilar de conformidad con la Resolución N°04-2010-SUNARP/TR del 6/1/2010.

Estando a lo acordado por unanimidad;

RESOLUCION
REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima y DISPONER la inscripción del titulo referido en el encabezamiento de la presente resolución, conforme a los fundamentos expresados en la presente resolución.

RESOLUCIÓN Nº028-2009-SUNARP-TR-L

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