1. Con el titulo venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa de la totalidad de acciones y derechos, respecto del lote 21 de la manzana C, zona E de la urbanización Las Violetas del distrito de Independencia, inscrito en la partida N° P01186945 del Registro de Predios de Lima, que posee Francisco Mantilla Ríos, representado por Pablo Mantilla Chávez a favor de Oliverio Muñoz Cabrera y esposa Marianela del Pilar Rosadio Alfaro.
A tal efecto se presentó parte notarial de la escritura pública del 30/12/2008 otorgada ante el notario de Lima Germán Augusto Patrón Balarezo y parte notarial de escritura pública de aclaración del 23/6/2009 otorgada ante el citado notario.
2. La Registradora Liz Guerrero observó el título antedicho indicando que a la fecha de presentación del título, esto es, el 22/7/2009, el poder otorgado a favor de Pablo Mantilla Chávez ha sido revocado con fecha 2/6/2009 tal como aparece de la partida Nº11811201 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima.
3. Revisado el título materia de apelación se aprecia que el mismo fue objeto de anterior presentación (título N°246788 del 8/4/2009), habiendo sido liquidado por la precitada Registradora el 30/6/2009 y posteriormente tachado por haberse vencido el asiento de presentación al no pagarse oportunamente el mayor derecho liquidado.
4. Revisado el parte notarial de la escritura pública del 30/12/2008 otorgada ante el notario de Lirna Germán Augusto Patrón Balarezo se aprecia en la cláusula tercera el siguiente tenor: “Por el presente contrato los compradores adquiere para si las acciones y derechos en su totalidad del 100% que le corresponde al vendedor, que equivale a un porcentaje de 7% (siete por ciento) equivalente a 11.42 m2.(…)”.
5. La Registradora Pública, en la anterior presentación, califico negativamente el título señalando, entre otros aspectos, el hecho de que el porcentaje que corresponde a Francisco Mantilla Ríos es el 0.714% y no el 0,7% como se indica en la cláusulas primera y tercera del contrato.
6. Debe dilucidarse entonces si el porcentaje de acciones y derechos materia de transferencia se encuentra plenamente identificado.
7. Al respecto, esta instancia, en el cuadragésimo pleno del Tribunal Registral realizado en la ciudad de Lima el 18 de diciembre de 2008 expidió el siguiente precedente de observancia obligatoria publicado en el diario oficial “El Peruano” el 11 de marzo de 2009:

TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL
Cuando se transfiera la integridad-de la alícuota que le corresponde a uno de los copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje transferido”.
Criterio sustentado en las Resoluciones Nº161-2007-TR-T del 27 de junio de 2007 y Nº439-2008-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2008.
Entre los fundamentos de la última resolución se indican lo siguiente:

1. El artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece con relación a la transferencia de cuotas ideales que “En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, además de los datos previstos en el literal d) del artículo 11, la cuota ideal con
respecto a la totalidad de predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el titulo.”
Esta norma tiene por finalidad publicitar con precisión los alcances del derecho inscrito, para brindar una información completa a terceros, de conformidad con el principio registral de especialidad.
2. La determinación del derecho real es uno de los contenidos del principio de especialidad regulado en el numeral IV del Titulo Preliminar y en el articulo 50 del Reglamento General de los Registros Públicos, así como en el precitado articulo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
Con relación a dicho principio, Manzano Solano señala que “Para que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurídica pretendido, resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda los elementos integrantes de la relación jurídica material que van a ser objeto de la misma. Por esta razón, la doctrina hipotecarista habla del principio de especialidad o de determinación que vale tanto como hablar del principio o regla de necesaria claridad o transparencia.”
De conformidad con el principio de especialidad en los casos de transferencia de cuotas ideales sobre predios debe precisarse el porcentaje o proporción que corresponde al copropietario sobre el bien, porcentaje que deberá guardar relación con lo publicitado por el Registro. En este sentido.
lo que el Registro hace es efectuar la publicidad registral del acto transmisivo a fin de que los terceros puedan saber quién es el copropietario y la cuota ideal que le corresponde sobre el bien y no la cuota ideal con relación a, la cuota de su transferente lo cual haria confuso el estudio de la partida registral.
La cuota ideal, en consecuencia, debe ser un porcentaje que permita conocer los alcances del derecho de propiedad del titular registral (copropietario), la misma que va a ser oponible conforme a lo dispuesto en el artículo 2022 del Código Civil.
3. Así, cuando el articulo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece que en el asiento de inscripción de una transferencia de cuota ideal debe indicarse la cuota con respecto a ,la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, lo que se está sosteniendo es que en el asiento conste la cuota ideal que pertenecerá al copropietario como resultado de la
transferencia. Esta asunción queda ratificada por el hecho de que se exige que la circunstancia de la cuota ideal con relación a la totalidad del predio aparezca en el titulo que se presente al registro o lo que es igual a decir que en el titulo debe figurar el porcentaje que con relación al íntegro del bien (y no con relación a una parte de éste), se está transfiriendo.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el requisito contenido en el artículo 92 antes citado tiene como presupuesto que se transfiera una parte de las alícuotas de copropiedad que le correspondan al transferente pues en este caso su cuota ideal sobre la integridad del predio se verá modificada razón por la que dicha circunstancia deberá constar expresamente en el titulo y en el asiento de inscripción a efectos de su publicidad. No ocurre ello, cuando se transfiera la integridad de la cuota ideal que le corresponde en el predio al transferente pues en este caso no existe desmembración o partición de las alícuotas sino que es la misma cantidad de alícuotas registradas las que se transmiten al adquiriente, razón por la que bastará hacer referencia a que se transfieren el integro o la totalidad de alícuotas que le corresponden en un determinado predio.

8. A tenor de lo señalado en el acápite precedente, cuando se transfiere la totalidad de las acciones y derechos que tiene un copropietario en un bien, no resulta obligatorio que se consigne el porcentaje de acciones y derechos que transfiere respecto del total del mismo.

9. En ese sentido, en el presente caso se transfiere la totalidad de acciones y derechos de Francisco Mantilla Ríos y estando a que a la fecha de la escritura pública de transferencia (30/12/2008), el apoderado de Francisco Mantilla tenia poder suficiente para vender dichas acciones, (la revocación del poder rige desde el 23/6/2009, fecha del asiento de presentación del titulo respectivo) resulta procedente el acceso a su inscripción.

10. En consecuencia, siendo suficiente para la inscripción la escritura pública del 30/12/2008, debe devolverse al usuario la escritura aclaratoria del 23/6/2009 y revocarse la observación formulada.

11. Los derechos registrales se encuentran pagados.

Estando a lo acordado por unanimidad;

RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, al título señalado en el encabezamiento Y disponer su inscripción conforme a los fundamentos expresados en el análisis.

RESOLUCION Nº018- 2010 -SUNARP-TR-L