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RESOLUCIÓN Nº1776-2009-SUNARP-TR-L
SUMILLA
CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA
“La característica de accesoriedad de una hipoteca no compromete su inscripción en el Registro”.
ANALISIS
1. Mediante el Titulo venido en grado de apelación se solícita la inscripción de hipoteca. Si bien es cierto en la solicitud de inscripción se consignó contrato de opción, el titulo contenía una constitución de hipoteca. El acto inscribible rogado: hipoteca, finalmente es aclarado en el primer reingreso.
Por lo que carece de fundamento lo indicado por el Registrador respecto de la rogatoria en la esquela de observación.
Ahora bien el Registrador observa el titulo de hipoteca por considerar que el contrato de arras confirmatorias que consta en el parte notarial de escritura pública presentado, es un contrato preparatorio no inscribible, por ello siendo el carácter accesorio de la hipoteca, ésta correría la misma suerte,
2. la Hipoteca es un derecho real de garantía. la hipoteca como todo los derechos reales de garantía, es, accesorlade una obligación. Ésta última es lo principal y tiene vida propia, porque puede existir sin la garantía. En cambio, la hipoteca no puede existir sola, debe: ser accesoria de una obligación, aunque hay un tendencia en la actualidad a desvincularla de la obligación;
El jurista Jorge Avendaño Valdez, señalaron relación al tema, que si bien “(.,.) el código expresamente señala que la hipoteca existe para garantizar el cumplimiento de una obligación, hay una tendencia hacia la hipoteca autónoma. Revelador de esto es por ejemplo, el Arl. 1099, inciso 2), que dispone que la hipoteca puede asegurar el cumplimiento de Una obligación no solo determinada sino también determinable. Esta última .es una Obligación•susceptible de ser determinada, pero que aun no lo está al momento de la constitución de la hipoteca. El Art. 1104, ‘por otra parte, autoriza que la hipoteca garantice obligaciones futuras o eventuales.
Respectó de las primeras no .hay problema porque de todas maneras existirán. Pero las obligaciones eventuales tienen una existencia incierta. .Pueden no llegara existir. En este caso, es cierto, la hipoteca ya constituida queda sin efecto. Seria en rigor un supuesto de extinción o
acabamiento.del gravamen por ausencia de obligación, a pesar de que el Art. 1122 no lo ha previsto expresamente. Pero la hipoteca fue constituida y fue inscrita, con lo cual debe admitirse que existió”
Por lo que carece de fundamento lo indicado por el Registrador respecto de la rogatoria en la esquela de observación.
Ahora bien el Registrador observa el titulo de hipoteca por considerar que el contrato de arras confirmatorias que consta en el parte notarial de escritura pública presentado, es un contrato preparatorio no inscribible, por ello siendo el carácter accesorio de la hipoteca, ésta correría la misma suerte,
2. la Hipoteca es un derecho real de garantía. la hipoteca como todo los derechos reales de garantía, es, accesorlade una obligación. Ésta última es lo principal y tiene vida propia, porque puede existir sin la garantía. En cambio, la hipoteca no puede existir sola, debe: ser accesoria de una obligación, aunque hay un tendencia en la actualidad a desvincularla de la obligación;
El jurista Jorge Avendaño Valdez, señalaron relación al tema, que si bien “(.,.) el código expresamente señala que la hipoteca existe para garantizar el cumplimiento de una obligación, hay una tendencia hacia la hipoteca autónoma. Revelador de esto es por ejemplo, el Arl. 1099, inciso 2), que dispone que la hipoteca puede asegurar el cumplimiento de Una obligación no solo determinada sino también determinable. Esta última .es una Obligación•susceptible de ser determinada, pero que aun no lo está al momento de la constitución de la hipoteca. El Art. 1104, ‘por otra parte, autoriza que la hipoteca garantice obligaciones futuras o eventuales.
Respectó de las primeras no .hay problema porque de todas maneras existirán. Pero las obligaciones eventuales tienen una existencia incierta. .Pueden no llegara existir. En este caso, es cierto, la hipoteca ya constituida queda sin efecto. Seria en rigor un supuesto de extinción o
acabamiento.del gravamen por ausencia de obligación, a pesar de que el Art. 1122 no lo ha previsto expresamente. Pero la hipoteca fue constituida y fue inscrita, con lo cual debe admitirse que existió”
3. Por otro lado, elartfculo1098 del Código Civil establece como formalidad de la hipotéca que se constituya por escritura pública y el articulo 1099 del mismo cuerpo legal, establece como requisitos para su validez, los siguientes:
1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme ala ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3. Que. el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble.
4. El Código Civil no define lo que debe entenderse por obligación determinable, razón por la que deberá recurrirse a .la doctrina y la jurisprudencia.
Al respecto, tenemos que la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil señala, que la doctrina prevaleciente enseña que obligación determinada es la perfectamente establecida en el contrato. Obligación determinable en cambio – indica -, es la Que no estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o indirectamente, sin necesidad de un nuevo acuerdo de voluntad. Añade que para Que se satisfaga el requisito de determinabilidad debe haber un criterio para la determinación. Deja constancía Que de no regularse el supuesto de la obligación determinable, la contratación y el crédito se verían seriamente dañados.
5. Por su parte, en sede registral se ha establecido mediante precedente de observancia obligatoria2 los siguientes criterios mínimos respecto a la, determinabilidad de las obligaciones garantizadas con hipoteca:
“Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Son admisibles como criterios mínimos de
determlnabi/idad de las. obligaciones, que se haga referencia a cualquiera de los siguientes:
a) A una relación jurldica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el título;
b) Uno o más tipos materiales de los cuales puedan surgir las obligaciones;
c) A actividades habituales del acreedor, cuando éstas vengan determinadas por ley”.
6. Ahora bien, ya se ha precisado que la validez de la hiJX)teca está relacionada con la determinabilidad de la obligación garantizada entre otros requisitos. Al respecto, una obligación será determinada cuando se encuentre perfectamente establecida en el acto constitutivo de la hipoteca,
todos los elementos de dicha obligación y determinable cuando se establece además otros elementos que permitirian determinarla cuando sea exigible el pago.
7. El Art. 1104 señala que la hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual.
No debemos confundir obligación determinable con obligación futura. Una obligación con prestación determinable es aquella cuyo criterio para la determinación se da “sobre la base de elementos objetivos; por ejemplo, cuando se establece en función al mercado o al valor en bolsa. En este
caso lo que se estarfa estableciendo esla cuantfa de la prestación.”, o “(…) cuando se deja la elección de la prestación a un tercero o, en su caso, al juez, como puede suceder en las obligaciones alternativas.
Así, mientras que en la obligación determinable siempre habrá un criterio para la determinación de la obligación, a la que se podrá arribar sin necesidad de suscribir un nuevo documento (que contenga la voluntad de las partes), en la obligación futura que asegura una hipoteca podría expresarse que se garantizará todas las obligaciones que surtan como resultado de una relación jurídica (ejem. un contrato de obra o un contrato de arrendamiento); y en tales circunstancias las prestaciones serán conocidas recién en el momento enque nazcan. En las obligaciones eventuales no existe certeza alguna acerca de su futura existencia, pues puede suceder que nunca nazcan las obligaciones, sea porque nunca se solicitó efectivamente el crédito o porque, habiéndolo solicitado, no le fueron concedidos.
El hecho de que se permita la constitución de hipotecas para garantizar obligaciones futuras o eventuaies, no resta valor a lo dicho acerca de que la validez del derecho real de hipoteca, asi como la posibilidad de su ejecución, dependen de la constancia registraI del nacimiento de dichas obligaciones.
8. Teniendo en cuenta lo señalado, citaremos parte de la escritura pública sub materia:
– El contrato se denomina “Contrato de Arras Confirmatorias” en la que interviene de una parte como futuros compradores Manuel Eduardo Alegre Freundt y su cónyuge Cecilia Isabel Basurco Del Castillo de Alegre y, como vendedores. Yann Gerard Vernier Erard y Ada Gabriela Robles Gamarra de Vernier, como futuros vendedores.
En el contrato las partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato de compraventa respecto de las dos inmuebles dé propiedad de los futuros vendedores, por el precio de US $ 113,000.00 dólares
americanos (cláusula 2.1). Para efectos de dar por sentada la conclusión del contrato, los futuros compradores hacen entrega en este acto a los futuros vendedores en calidad de arras confirmatorias, la suma de US $ 20,000.00 d6laresamericanos, de lo que dio fe de entrega el notario al final de la escritura pública (cláusula 2.2). Quedó convenido que el contrato de compraventa deberá efectuarse en un plazo que no excederá del 31 de julio de 2010 (cláusula 2.3). Para efectos de la celebración del contrato definitivo los futuros vendedores imputarán al precio de venta el monto entregado en calidad de arras confirmatorias, el saldo por pagar aplicará un interés, consecuentemente el saldo asciende a US $ 93,000.00 (cláusula 2.4). Si los futuros compradores no cumplen con la obligaci6n de celebrar el contrato de compraventa por causa imputable a ellos los futuros vendedores podrán dejar sin efecto el contrato conservando el monto Que les ha sido entregado en calidad de arras, si por el contrario fueran los futuros vendedores quienes no cumplieran dicha obligación los futuros compradores podrán dejar sin efecto el presente contrato y exigir el pago de las arras duplicadas, ejecutando en su caso la hipoteca que se constituye en mérito al presente contrato (cláusula 2.5). Resulta de aplicación supletoria lo establecido en el articulo 1414 y siguientes del Código Civil referidos al compromiso de contratar, así como lo.señalado en el articulo 1477 y siguientes del mencionado cuerpo de normas relativos a las arras confinnatoria’s (cláusula 5.2).
SEXTO: CONSTITUCION DE HIPOTECA.-
Por El presente contrario tos futuros vendedores constituyen primera y preferencial hipoteca a favor de los futuros compradores sobre los inmuebles descritos. en la cláusula primera y hasta por la suma de US $56,500.00 sobre cada uno de ellos. La hipoteca que por el presente contrato se constituye tiene por objeto garantizar la eventual obligación a cargo de los futuros vendedores de devolver á tos futuros compradores la cantidad recibida en calidad de arras duplicadas en caso no cumplan con la obligación de celebrar el contrato de compraventa de bienes inmuebles de acuerdo a lo pactado en la cláusula 2.5 dee$te contrato.”
9. De la revisión del texto citado se puede concluir. Si bien es Cierto que la obligación garantizada es eventual, porque depende del comportamiento de los futuros ver1dedores; también es cierto Que la obligación está determinada, pues se logra identificara los obligados (de la escritura pública se aprecia que los futuros vendedores son Ada Gabriela Robles Gamarra de Vernier y Yann Gerard Vernier Erard), los alcances de la prestación (la devolución de arras duplicadas que hacienden a US$ 40,OOO.OOd61ares en caso no se concrete la compraventa futura) y cuál es la fuente de la que emana (el contrato de arras confirmatorias de los bienes Inmuebles materia de compraventa futura, contenido en la escritura pública deI15~7-2009). Asimismo, el monto del gravamen está plenamente
establecido en la misma sexta Cláusula en la que se estipula que la hipoteca es hasta por la suma de US$56, 500.00 dólares americanos por cada inmueble donde constará la presente hipoteca.
10. Es de señalar que conforme se señala en el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, la evaluación y calificación de los títulos ingresados para su inscripción implica entre otros aspectos, verificar la validez y la naturaleza Inscribible del acto o contrato•.como también la formalidad del titulo.
De lo dicho, se aprecia que dentro de los alcances de la calificación registraI se ha podido verificar la validez y la naturaleza inscribible de la constitución de hipoteca que otorga de una parte Ada Gabriela Robles Gamarra de Vernier y su cónyuge Yann Gerard Vernier Erard a favor de Manuel Eduardo Alegre Freundt y su cónyuge Cecilia Isabel Basurco del Castillo de Alegre, asl como la formalidad del acto celebrado mediante escritura pública del 15-7-2009.
11. En ese sentido, al realizarse calificación registral en los términos y con los Umites del Reglamento General de los Registros Públicos y demás normas registrales, se concluye que la presente hipoteca cumple con los requísítos de validez as! como la formalidad del acto y el carácter de la obligación eventual na pone en tela de juicio la validez de la presente hipoteca.
En consecuencia, el Registrador se equivoca en la calíflcaclón del presente mulo, por lo que esta instancia le invoca un mayor cuidado en el ejercicio de función. Respecto a la sanción que solicita el apelante se le imponga al Registrador, debe señalarse que a esta instancia no le compete hacerlo, debiendo recurrirse para ello, a la Jefatura de la Zona RegistraI W IX-Sede Lima; corresponde, por lo tanto, revocar la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima
12. Finalmente, el tercer párrafo del articulo 156.del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación.de derechos realizada por el mismo o. en
defecto de ésta, determinar dichos derechos. Los actos materia de rogatoria son los siguientes:
Inscripción de dos hipotecas:
1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme ala ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3. Que. el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble.
4. El Código Civil no define lo que debe entenderse por obligación determinable, razón por la que deberá recurrirse a .la doctrina y la jurisprudencia.
Al respecto, tenemos que la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil señala, que la doctrina prevaleciente enseña que obligación determinada es la perfectamente establecida en el contrato. Obligación determinable en cambio – indica -, es la Que no estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o indirectamente, sin necesidad de un nuevo acuerdo de voluntad. Añade que para Que se satisfaga el requisito de determinabilidad debe haber un criterio para la determinación. Deja constancía Que de no regularse el supuesto de la obligación determinable, la contratación y el crédito se verían seriamente dañados.
5. Por su parte, en sede registral se ha establecido mediante precedente de observancia obligatoria2 los siguientes criterios mínimos respecto a la, determinabilidad de las obligaciones garantizadas con hipoteca:
“Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Son admisibles como criterios mínimos de
determlnabi/idad de las. obligaciones, que se haga referencia a cualquiera de los siguientes:
a) A una relación jurldica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el título;
b) Uno o más tipos materiales de los cuales puedan surgir las obligaciones;
c) A actividades habituales del acreedor, cuando éstas vengan determinadas por ley”.
6. Ahora bien, ya se ha precisado que la validez de la hiJX)teca está relacionada con la determinabilidad de la obligación garantizada entre otros requisitos. Al respecto, una obligación será determinada cuando se encuentre perfectamente establecida en el acto constitutivo de la hipoteca,
todos los elementos de dicha obligación y determinable cuando se establece además otros elementos que permitirian determinarla cuando sea exigible el pago.
7. El Art. 1104 señala que la hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual.
No debemos confundir obligación determinable con obligación futura. Una obligación con prestación determinable es aquella cuyo criterio para la determinación se da “sobre la base de elementos objetivos; por ejemplo, cuando se establece en función al mercado o al valor en bolsa. En este
caso lo que se estarfa estableciendo esla cuantfa de la prestación.”, o “(…) cuando se deja la elección de la prestación a un tercero o, en su caso, al juez, como puede suceder en las obligaciones alternativas.
Así, mientras que en la obligación determinable siempre habrá un criterio para la determinación de la obligación, a la que se podrá arribar sin necesidad de suscribir un nuevo documento (que contenga la voluntad de las partes), en la obligación futura que asegura una hipoteca podría expresarse que se garantizará todas las obligaciones que surtan como resultado de una relación jurídica (ejem. un contrato de obra o un contrato de arrendamiento); y en tales circunstancias las prestaciones serán conocidas recién en el momento enque nazcan. En las obligaciones eventuales no existe certeza alguna acerca de su futura existencia, pues puede suceder que nunca nazcan las obligaciones, sea porque nunca se solicitó efectivamente el crédito o porque, habiéndolo solicitado, no le fueron concedidos.
El hecho de que se permita la constitución de hipotecas para garantizar obligaciones futuras o eventuaies, no resta valor a lo dicho acerca de que la validez del derecho real de hipoteca, asi como la posibilidad de su ejecución, dependen de la constancia registraI del nacimiento de dichas obligaciones.
8. Teniendo en cuenta lo señalado, citaremos parte de la escritura pública sub materia:
– El contrato se denomina “Contrato de Arras Confirmatorias” en la que interviene de una parte como futuros compradores Manuel Eduardo Alegre Freundt y su cónyuge Cecilia Isabel Basurco Del Castillo de Alegre y, como vendedores. Yann Gerard Vernier Erard y Ada Gabriela Robles Gamarra de Vernier, como futuros vendedores.
En el contrato las partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato de compraventa respecto de las dos inmuebles dé propiedad de los futuros vendedores, por el precio de US $ 113,000.00 dólares
americanos (cláusula 2.1). Para efectos de dar por sentada la conclusión del contrato, los futuros compradores hacen entrega en este acto a los futuros vendedores en calidad de arras confirmatorias, la suma de US $ 20,000.00 d6laresamericanos, de lo que dio fe de entrega el notario al final de la escritura pública (cláusula 2.2). Quedó convenido que el contrato de compraventa deberá efectuarse en un plazo que no excederá del 31 de julio de 2010 (cláusula 2.3). Para efectos de la celebración del contrato definitivo los futuros vendedores imputarán al precio de venta el monto entregado en calidad de arras confirmatorias, el saldo por pagar aplicará un interés, consecuentemente el saldo asciende a US $ 93,000.00 (cláusula 2.4). Si los futuros compradores no cumplen con la obligaci6n de celebrar el contrato de compraventa por causa imputable a ellos los futuros vendedores podrán dejar sin efecto el contrato conservando el monto Que les ha sido entregado en calidad de arras, si por el contrario fueran los futuros vendedores quienes no cumplieran dicha obligación los futuros compradores podrán dejar sin efecto el presente contrato y exigir el pago de las arras duplicadas, ejecutando en su caso la hipoteca que se constituye en mérito al presente contrato (cláusula 2.5). Resulta de aplicación supletoria lo establecido en el articulo 1414 y siguientes del Código Civil referidos al compromiso de contratar, así como lo.señalado en el articulo 1477 y siguientes del mencionado cuerpo de normas relativos a las arras confinnatoria’s (cláusula 5.2).
SEXTO: CONSTITUCION DE HIPOTECA.-
Por El presente contrario tos futuros vendedores constituyen primera y preferencial hipoteca a favor de los futuros compradores sobre los inmuebles descritos. en la cláusula primera y hasta por la suma de US $56,500.00 sobre cada uno de ellos. La hipoteca que por el presente contrato se constituye tiene por objeto garantizar la eventual obligación a cargo de los futuros vendedores de devolver á tos futuros compradores la cantidad recibida en calidad de arras duplicadas en caso no cumplan con la obligación de celebrar el contrato de compraventa de bienes inmuebles de acuerdo a lo pactado en la cláusula 2.5 dee$te contrato.”
9. De la revisión del texto citado se puede concluir. Si bien es Cierto que la obligación garantizada es eventual, porque depende del comportamiento de los futuros ver1dedores; también es cierto Que la obligación está determinada, pues se logra identificara los obligados (de la escritura pública se aprecia que los futuros vendedores son Ada Gabriela Robles Gamarra de Vernier y Yann Gerard Vernier Erard), los alcances de la prestación (la devolución de arras duplicadas que hacienden a US$ 40,OOO.OOd61ares en caso no se concrete la compraventa futura) y cuál es la fuente de la que emana (el contrato de arras confirmatorias de los bienes Inmuebles materia de compraventa futura, contenido en la escritura pública deI15~7-2009). Asimismo, el monto del gravamen está plenamente
establecido en la misma sexta Cláusula en la que se estipula que la hipoteca es hasta por la suma de US$56, 500.00 dólares americanos por cada inmueble donde constará la presente hipoteca.
10. Es de señalar que conforme se señala en el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, la evaluación y calificación de los títulos ingresados para su inscripción implica entre otros aspectos, verificar la validez y la naturaleza Inscribible del acto o contrato•.como también la formalidad del titulo.
De lo dicho, se aprecia que dentro de los alcances de la calificación registraI se ha podido verificar la validez y la naturaleza inscribible de la constitución de hipoteca que otorga de una parte Ada Gabriela Robles Gamarra de Vernier y su cónyuge Yann Gerard Vernier Erard a favor de Manuel Eduardo Alegre Freundt y su cónyuge Cecilia Isabel Basurco del Castillo de Alegre, asl como la formalidad del acto celebrado mediante escritura pública del 15-7-2009.
11. En ese sentido, al realizarse calificación registral en los términos y con los Umites del Reglamento General de los Registros Públicos y demás normas registrales, se concluye que la presente hipoteca cumple con los requísítos de validez as! como la formalidad del acto y el carácter de la obligación eventual na pone en tela de juicio la validez de la presente hipoteca.
En consecuencia, el Registrador se equivoca en la calíflcaclón del presente mulo, por lo que esta instancia le invoca un mayor cuidado en el ejercicio de función. Respecto a la sanción que solicita el apelante se le imponga al Registrador, debe señalarse que a esta instancia no le compete hacerlo, debiendo recurrirse para ello, a la Jefatura de la Zona RegistraI W IX-Sede Lima; corresponde, por lo tanto, revocar la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima
12. Finalmente, el tercer párrafo del articulo 156.del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación.de derechos realizada por el mismo o. en
defecto de ésta, determinar dichos derechos. Los actos materia de rogatoria son los siguientes:
Inscripción de dos hipotecas:
Derechos de calificación x2 S/. 58.00
Derechos de Inscripción x2 S/. 510.20
Sub Total: S/.568.20
Derechos cancelados (recibo N° 2009-73-00014658) S/. 58.00
Derechos pendiente de pago S/.510.20
Estando a lo acordado por unanimidad;
RESOLUCION
1. REVOCARla observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al titulo referido en la parte expositiva y disponer su inscripción conforme a los fundamentos expresados en el análisis de la presente resolución, previo pago del mayor derecho registral.
2. Invocar al Registrador un mayor cuidado en el ejercicio de su función registral.
RESOLUCIÓN Nº1776-2009-SUNARP-TR-L