DECLARATORIA DE FÁBRICA, REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIONES SEGÚN LAS NUEVAS NORMAS

DECLARATORIA DE FÁBRICA
• Ley 29090 (Ley)
• D.S. Nº024-2008-VIVIENDA(Reglamento)
• Ley 27157
• D. S Nº 035-2006-VIVIENDA

Ley 29090

• Objeto: facilitar y promover la inversión inmobiliaria.
• CAPITAL INMOBILIARIO
• Desregula las edificaciones en el Perú.
• ÉNFASIS aprobación automática de los proyectos edificatorios.
• Reducción del control y supervisión previos de las comisiones técnicas.

MODALIDADES PARA OBTENER LICENCIA

• 1. Modalidad A: Aprobación automática:
* Viviendas unifamiliares ≤ 120 m2. A.C.
* Ampliaciones ≤ 200m2. A.C. total.
* Remodelación sin Modif. estructura ni Aumet. de área.
* Demolición total, sin explosivo.
* cercos de más de 20 hasta 1,000 ml.
*Obras menores y de carácter militar o policial.
• LICENCIA = Cargo de ingreso de FUE

MODALIDADES PARA OBTENER LICENCIA
2. Modalidad B: Aprobación automática con firma de profesionales responsables :
• Vivienda unifamiliar o multifamiliar de hasta cinco (5) pisos, o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar de hasta cinco (5) pisos. Máximo, 3 000 m² A.C.
• La construcción de cercos mayores a 1 000 ml.
LICENCIA = Cargo de ingreso de FUE

3. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas :
• Fines diferentes de vivienda, a excepción de las previstas en la Modalidad D.
• Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
• Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles, previamente declarados.
• Locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos Máx. 30,000 m² A.C.
• Mercados Max. 15 000 m² A.C..
• Locales para espectáculos deportivos: 20,000 ocupantes.
• Demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y D.
• 3. Modalidad C: LICENCIA:
• *Con Revisores Urbanos:
• LICENCIA = Cargo de ingreso de FUE
• *Con Comisión Técnica:
• Dictamen favorable
• Plazo: 20 días hábiles silencio Adm. Positivo
• LICENCIA= FUE
• 4. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica
• * Las edificaciones para fines de gran industria o industria básica.
• * Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de 30 000 m². de área construida.
• * Las edificaciones para mercados que cuenten con más 15 000 m² de área construida.
• * Locales de espectáculos deportivos de más de 20,000 ocupantes.

4. Modalidad D: Licencia
Comisión Técnica
* Dictamen favorable
Plazo: 20 días hábiles silencio Adm. Positivo
LICENCIA= FUE

ASPECTOS REGISTRALES
DOCUMENTOS PREVIOS:
Regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de edificación:
• Certificado de Zonificación y vías
• Certificado de Parámetros Urbanísticos o Edificatorios(vigencia 36 meses)
• Certificado de Factibilidad de servicios.
SON ACTOS INSCRIBIBLES A SOLICITUD DEL PROPIETARIO SERÁ OPONIBLE 3ROS.

DECLARATORIA DE FÁBRICA
TÍTULO INSCRIBIBLE:

Formulario Único de Edificación FUE:
Una vez sellado tiene la calidad de INSTRUMENTO PÚBLICO.
¿El FUE completo?
Del Art.63.5, inc. b) del Reglamento se desprendería que sólo correspondería la sección constituida por la Declaratoria de Fábrica.
DECLARATORIA DE FÁBRICA
TÍTULO INSCRIBIBLE:
Escritura Pública de la declaratoria de fábrica.
SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO
Si no se otorga la conformidad de obra en el plazo.
Carta notarial a la Muncipalidad acompañando copia del documento en el que consta el sello de recepción de los documentos presentados. El CARGO CONSTITUYE TITULOS SUFICIENTE PARA SU INSCRIPCIÓN.
ASPECTOS REGISTRALES
PRE-DECLARATORIA DE FÁBRICA:
Anotación preventiva con vigencia de 1 año.
También para inmueble con secciones de propiedad exclusiva y común debiendo inscribirse el reglamento interno. Art. 29.1 Ley.
Formulario: Anexo “C” del FUE
¿Pre-independizaciones?
Art. 55 R.I.: La inscripción del Reglamento Interno conlleva la independización simultánea de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.
ASPECTOS REGISTRALES
REGULARIZACION DE EDIFICACIÓN SEGÚN LA LEY 29090:

Para edificaciones construidas sin licencia y concluídas entre 20-07-1999 y 25-09-2007.
Plazo: 31-12-2008
Es una regularización MUNICIPAL
No se aplican las normas de regularización de la ley 27157.
NUEVO REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISRO DE PREDIOS

RESOLUCIÓN DE LA SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS N° 248-2008-SUNARP/SN

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
• Las normas sobre declaratoria de fábrica deben adecuarse a la Ley 29090 y su reglamento.
• Modificaciones en cuanto a la régimen de propiedad exclusiva y común con el fin de facilitar las inscripciones.
MODIFICACIONES R.I
JUNTA DE PROPIETARIOS

* No sólo se inscribe la designación del presidente de la junta, sino a la junta directiva.
* La convocatoria para la designación del primer Presidente: si no lo establece el reglamento interno puede ser efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes.
MODIFICACIONES R.I.
ACREDITACION DE LA CONVOCATORIA:

DECLARACION JURADA formulada por el Presidente en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno.
REGLAMENTO INTERNO SIN PREVIA FÁBRICA
SUPUESTO:

Subdivisión, trámite regular, configurado como quinta(Resolución Municipal)
Se independizan las unidades inmobiliarias sin edificación, previa inscripción del reglamento interno bajo cualquiera de los regímenes.
REGLAS ESPECIALES EN LA INDEPENDIZACIÓN(Art.45 R.I)
1. Se regula la inscripción, excepcional, en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, siempre que constituyan una unidad funcional, así no exista continuidad entre ellas.
2. RESERVA DE AIRES = SECCION EXCLUSIVA
• Asigna porcentajes de participación en los bienes comunes (¿gastos?)
• Debe tener por lo menos un área proyectada de acceso

FORMALIDAD DEL REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios.
Copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la que se aprobó el reglamento interno y las respectivas esquelas de convocatoria o la declaración jurada.

Por: Dr. Elmer Jaimes Jaimes
REGISTRADOR PUBLICO DE LA ZONA REGISTRAL IX
Puntuación: 3.78 / Votos: 9

10 pensamientos en “DECLARATORIA DE FÁBRICA, REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIONES SEGÚN LAS NUEVAS NORMAS

  1. MANUEL RAMIREZ RIOS

    TENGO UN TERRENO QUE SE ENCUENTRA DENTRO DE UNA COMUNIDAD CAMPESINA. LA COMUNIDAD CAMPESINA POR ESCRITURA PÚBLICA HA RECONOCIDO MI POSESIÓN Y PROPIEDAD CON ANTERIORIDAD A LA ADJUDIDCACIÓN A FAVOR DE ELLOS. QUÉ PUEDO HACER PARA DESMEMBRAR LO QUE ME CORRESPONDE, A VER SI ALGUIEN DE ESTE FORO ME PUEDE AYUDAR. GRACIAS.

    Responder
  2. ALEX FARRO

    HE COMPRADO UN INMUEBLE (CASA DE 80M2)DE MATERIAL RUSTICO PERO NO PUEDO SANEARLA POR QUE QUIEN ME LA VENDIO NO LA REGISTRO. PERO EL DUEÑO ANTERIOR A ESTE SI TIENE LA PARTIDA ELECTRONICA DE LA TOTALIDAD DEL TERRENO YA QUE EL LOTE SE SUBDIVIDIO EN DOS Y UNO DE ESOS ES EL QUE POSEO. EL INCONVENIENTE ES QUE ESTA PERSONA ES FALLECIDA. ¿QUE PROCESO DEBO SEGUIR PARA SANEAR DICHO PREDIO? INDICO ADEMAS QUE SOBRE DICHO INMUEBLE DEMOLI LO RUSTICO Y HE CONSTRUIDO DE LADILLO CON TECHO DE ETERNIT. GRACIAS

    Responder
  3. Andree Tudela

    Dr. Elmer Jaimes Jaimes, una consulta: Con las modificaciones introducidas a la Ley Nº 29090 y su Reglamento, que documentos se deben presentar a Registro para la inscripción de la Declaratoria de Fábrica, acaso -desde su punto de vista- debemos tener en consideración lo resuelto por el Tribunal en la Res. Nº 1013-2010-SUNARP-TR-L o no, puesto que al parecer discreparía con lo indicado en este artículo. Saludos.
    Nota: Se ha dado cuenta que existen una serie de formularios aprobados que confundirían a los usuarios. Además en el FUE Fábrica al parecer no hay un rubro relativo al antecedente registral que opina al respecto.

    Responder
  4. Marco Antonio

    Dr.
    Tenga usted buenas tardes. Le hago una consulta. Resulta que tengo un inmueble amplio y dentro de dicho predio he edificado hasta tres construcciones de material noble hasta el 2007; pero no se ha contado con licencia de construcción. Ahora surge la necesidad de vender dichas fábricas, y tengo que independizarlos y declarar la fábrica.¿Puedo mediante escritura pública independizar y declaratoria de fábrica? y cuàles serían sus requisitos; o en su defecto primero debo declara la fábrica y posteriormente independizarlo?

    Atentamente

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  5. JORGE

    tengo un predio rural que cuando lo pase por cofopri,esta paso pero cuando lo lleve a los registros publicos esta aparecio dentro de ua comunidad bueno el propietario que me lo vendio tenia titulo de propiedad de sus abuelos de 1905 antes que la comunidad,en ningun momento estos se vendieron a la comunidad masa bien estos estan usurpando mi propieddad actualmente me encuentro en posesion cuando hable con los directivos estos me indicaron que debia de ceder la mitad de mi propiedad para que ellos me puedan desmenbrar,ademas indico que la inscripcion de estas comunidades estan mal inscritas ya que estan sin coordenadas y susareas nmoi coenciden y otra cosa en su estatuto esta que respetan la propiedaDES PARTICULARES ANTES DE 1920 INDIQUEWMEN QUE TAN SOLO TENGO QUE HACER MIS TRAMITES EN LOS REGISTROS PUBLICOS

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  6. enrique

    Tengo una fabrica que ha sido observada en RRPP, puedo levantar la observacion pero al verificador se le ha caducado su vigencia , puede otro verificador asumir la responsabilidad del tramite o tengo que empezar de nuevo?
    gracias por su respuesta

    Responder
  7. hernan

    SOY UNA PERSONA QUE HA solicitado hace un mes un lote desocupado y abandonado a una comunidad campesina, aun no me responden ¿procece el silencio administrativo?

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