NULIDAD E INOPONIBILIDAD DEL CONTRATO VS. EL PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

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Decidimos escribir este trabajo para comentar la Casación Nº 336-2006-Lima en el cual se sostiene que el incumplimiento de lo previsto por el primer párrafo del artículo 315 del Código Civil de 1984 –en adelante CC– produce la nulidad por ausencia de manifestación de voluntad de los titulares del derecho de propiedad y por ser contrario a la leyes que interesan al orden público. Sobre la equivocación de esta conclusión ya hemos formulado nuestra opinión. Lo que resulta curioso de la resolución judicial no es la conclusión anterior sino otra a la que sí desarrollaremos algunas líneas de reflexión. Nos referimos a la supuesta preferencia de la protección del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a título oneroso contra la nulidad o cualquier declaración de ineficacia. En el caso planteado conforme al primer párrafo del artículo 315 del CC, no existe un tercero (subadquirente) de buena fe y a título oneroso conforme al artículo 2014 del CC. Sin embargo no han faltado resoluciones judiciales que han aplicado contradictoriamente ambas normas. Por el contrario, el caso en cuestión se refiere a un contrato de mutuo con garantía hipotecaria entre un cónyuge y un acreedor. El acreedor no es un tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a título oneroso.

A pesar de la aplicación indebida del artículo 2014 del CC que incurre la Casación Nº 336-2006-Lima, queremos discutir la segunda conclusión de la misma –el artículo 2014 prevalece sobre la declaración de nulidad o de ineficacia– y para ello formularemos dos casos hipotéticos. El primer caso comprende varios hechos jurídicos complejos de producción sucesiva. El bien está inscrito en los Registros Públicos a nombre de un cónyuge. El mencionado bien fue adquirido durante la vigencia de la sociedad de gananciales. Luego, el cónyuge transfiere el derecho de propiedad a un comprador mediante un contrato de compraventa que se inscribe. El comprador desconocía que el vendedor era casado al momento de la celebración de tal contrato. Luego de varios meses el comprador –ahora transmitente– vende el mismo bien a un tercero (subadquirente).

El segundo contrato también se inscribe. El otro caso hipotético comprende dos contratos de compraventa que también se inscriben en los registros públicos. El primer contrato es nulo por alguna causal de nulidad. A pesar de ello el adquirente –ahora transmitente– celebra un segundo contrato de compraventa con un tercero(subadquirente) quien desconoce la existencia de una causal de nulidad del primer contrato.

En ambos casos la pregunta es muy simple. ¿El CC protege al subadquirente de buena fe y a título oneroso e inscrito a pesar que el título inscrito a favor del transmitente es inoponible o nulo? En realidad, el real propósito de escribir el presente es desmitificar el principio de la fe pública registral –regulado en el artículo 2014 del CC– frente a los remedios de la nulidad y de la inoponibilidad. Es decir, la protección del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a título oneroso se basa en la inscripción. El efecto jurídico de esta inscripción es la oponibilidad de los contratos inmobiliarios. Existe una conciencia generalizada que la nulidad de un contrato es inaplicable frente a la inscripción de un título oneroso a favor de un subadquirente que actúo de buena fe y su título inscrito tiene la calidad de oneroso. Esta conciencia social ha sido regulada en el artículo VIII del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos –aprobado por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP/SN del 21 de marzo de 2005 y publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de 2005– regula el principio de fe pública registral: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.

Pensamos que esta norma parte de una premisa equivocada. Se piensa que si se protege al adquirente –como consecuencia de la celebración de un contrato de transmisión de una cosa mueble– en contra del verdadero propietario, ello también sucede en los contratos de enajenación de cosas inmobiliarias.

Como se sabe la posesión es el requisito de oponibilidad de los contratos mobiliarios a fin de asegurar la circulación de las situaciones jurídicas o la seguridad del comercio jurídico. El artículo 912 del CC es el modelo de esta solución. Una aplicación de ella es el artículo 948 del CC que establece la adquisición de un bien mueble de quien no es propietario si se reúnen los requisitos de la posesión, de la buena fe (creencia de adquirir el bien de quien es propietario) y el acto de disposición. Si un transmitente falso entrega un bien mueble al adquirente, se protege al adquirente en perjuicio del verdadero propietario aunque quien enajenó carecería de legitimidad para contratar. En efecto, en teoría el propietario tendría el remedio de la inoponibilidad en el sentido de considerar que el contrato celebrado no le afecta. Pero para proteger la circulación de las situaciones jurídicas, la ley opta por proteger al adquirente otorgándole la oponibilidad como remedio.

Pero si el contrato mobiliario es nulo el adquirente no será protegido porque el título debe ser abstractamente idóneo para transferir efectos jurídicos. Esta protección jurídica sana el defecto de legitimidad para contratar pero no el vicio de invalidez del título. De lo anterior podemos deducir que la protección del artículo 2014 del CC no es tan poderosa como se suele pensar frente a otros remedios. De ello nos ocuparemos seguidamente.

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28 pensamientos en “NULIDAD E INOPONIBILIDAD DEL CONTRATO VS. EL PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

  1. naileth

    me has ayudado mucho a enterder algunas coas,pero no entiendo mucho de esos contrtos,yo firme uno en los tribunales y creo que perdi. fue una transsacion gracias

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  2. Italo Seminario

    En realidad la idea central de mi busqueda se encuentra orientada a establecer si los contratos no inscritos resultan inoponibles frente a los inscritos por las mismas partes, es decir, uno de los conyuges invoca la propiedad personal de un bien porque la adquirio antes del matrimonio y no la inscribio, pero despues de iniciados los tramites del divorcio y con el objeto de trasladar dicha propiedad a un tercero para evitar la Division y particion simula una nueva compra-venta con su transferente anterior y no obstante estar casado, inscribe la propiedad a su solo nombre, la que luego es Aclarada con la partida de matrimonio por la conyuge y el registrador estima a partir de alli que el predio es de la sociedad conyugal porque su compra se verifico durante la vigencia del matrimonio, no obstante que el mismo se adquirio antes del matrimonio, solo que no se inscribio la escritura de C/V anterior; en resumen por pretender simular un acto cuya transferencia se anoto en los RRPP se vario los efectos de una compra-venta de bien propio para convertirlos en uno comun conyugal, vale lo inscrito frente al documento anterior? resulta el documento anterior inoponible frente al inscrito? cual es su opinion.

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  3. gmendoza Autor

    Italo,

    Trataré de dar mi opinión en partes:

    1. "si los contratos no inscritos resultan inoponibles frente a los inscritos por las mismas partes"

    Los contratos inscritos son oponibles a los no inscritos por los efectos de la publicidad registral.Una de las razones es porque a mayor formalidad, mayor seguridad tendrá el negocio celebrado por los efectos de la oponibilidad.

    2. "uno de los conyuges invoca la propiedad personal de un bien porque la adquirio antes del matrimonio y no la inscribio, pero despues de iniciados los tramites del divorcio y con el objeto de trasladar dicha propiedad a un tercero para evitar la Division y particion simula una nueva compra-venta con su transferente anterior y no obstante estar casado, inscribe la propiedad a su solo nombre, la que luego es Aclarada con la partida de matrimonio por la conyuge y el registrador estima a partir de alli que el predio es de la sociedad conyugal porque su compra se verifico durante la vigencia del matrimonio,"

    El documento de la primera transferencia fue elevado a escritura pública? La transferencia simulada fue posterior al divorcio? Te pregunto esto, porque porque basados en el principio de titulación auténtica existe algún documento que acceda a registro (EEPP) que tenga fecha anterior al matrimonio o posterior al divorcio, el bien debiera inscribirse como bien propio.

    Saludos

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  4. CESAR GALAN

    gracias por ayudarme a despejar mis dudas, pero tengo dudas en cuanto a la nulidad que plantea un conyuge que no intervino en la constitucion de una hipoteca, que luego demanda su nulidad hay jurisprudencia que en primera instancia le dieron la razon por cuanto el bien es un bien social y por ende necesariamente ambos conyuges tienen que manifestar su voluntad de gravar el bien pero sucede que el bien aparece en el registro solo a nombre del conyuge que hipoteco y el acreedor apela y en virtud de la fe publica registral la dan la razon en este caso estamos ante un conflicto de normas de derecho de familia y registral como resolveriamos este problema, gracias por su ayuda

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  5. gmendoza Autor

    César:

    Al parecer existe un conflicto, sin embargo, si el problema es la aplicación es el 2014 (Principio de fe pública) hasta donde relatan los hechos no se aplicarían. Me explico mejor:

    El supuesto del 2014 es que si una persona (A) vende a otra (B) un bien inscrito, y la misma (B) transfiere a (C) tercero registral, estamos frente a la Fe pública registral. Es decir, si el contrato entre A y B tiene algún problema, la adquisición de C no se vería perjudicada.

    Ahora bien, en el caso materia de consulta, tenemos a una sociedad conyugal (A) que celebraría con (B) un contrato de compraventa. Dado que uno de los sujetos de la sociedad conyugal no participó, el mismo impugna. Como te darás cuenta, aquí no existe tercero (c) que impugne, entonces no se aplica el 2014. Eso quiere decir que tranquilamente la cónyuge perjudicada puede solicitar la ineficacia (en este caso la nulidad) del mismo.

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  6. dgc

    Con el debido respeto tu explicación del Principio de Fe publica Registral es errónea al caso que expusiste en el blog, pues para que opere el principio de fe publica registral, tiene ser un tercero registral que invoque la protección del 2014 c.c., y en tu ejemplo de la nulidad de un transmitente de bien mueble claro que le alcanza la nulidad, pues es tu caso no hay ningún tercero registral que invoque la protección del principio de fe publica registral, por lo tanto no será protegido por este principio, Doctrinariamente este principio opera y protege solo cuando existen causas de nulidad, rescisión o resolución de un negocio jurídico, que puedan enervar el derecho de un tercero que ya inscribió su derecho, y para mayor abundamiento y estas causas no tienen que encontrase ni en el asiento registral ni en titulo archivado (interpretación judicial del 2014 c.c.).

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  7. gmendoza Autor

    Hola Dgc, gracias por tu comentario.

    No obstante esto, debo hacer algunas precisiones. El caso no es un bien mueble (si se refiere al caso de César), sino de inmueble, toda vez que habla de hipoteca.

    Ahora bien, si te refieres al texto mismo del blog, es un extracto del artículo del Dr. Rómulo Morales publicado en nuestra revista electrónica (sigue el link Revista Digital El Visir).

    Si tu crítica va a dicho artículo, en el tenor del mismo, el autor al parecer parte de dispuestos distintos del que tu tienes.

    En todo caso, podemos exponer opiniones al respecto.

    Saludos

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  8. MIGUEL CHAVEZ QUISPE

    Á y B , ESTAN CASADOS Y DURANTE EL MATRIMONIO ADQUIEREN UN PREDIO , PERO LO INSCRIBEN SOLO A NOMBRE DE UNO DE LOS CONYUGES , POR QUE EN SU DNI ESTABA COMO SOLTERO, LUEGO LA CONYUGE DESEA INSCRIBIR EN LA PROPIEDAD SU NOMBRE , POR SER PARTE DE SOCIEDAD CONYUGAL, ¿CUALES EL TRAMITE PARA INSCRIBIR SU NOMBRE EN REGISTROS PUBLICOS ?

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  9. Corcel Abogados

    Sr. Chavez, en este caso en especifico, aplica lo regulado por el Artículo 15 de la Resolucion Nro 248/2008/SUNARP, sobre Rectificación de la calidad del bien, en el que se señala que cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado civil distinto al que le corresponde hubiere inscrito a su favor un predio al que la Ley le atribuye la calidad de bien social, la rectificación de la calidad del bien se realizará en mérito a la presentación de título otorgado por el cónyuge que no intervino o sus sucesores, insertando o adjuntando la copia certificada de la respectiva partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha cierta en el que consta la adquisición.
    El cónyuge cuyo nombre no aparece en los Registros Publicos debe realizar una ratificación de la compraventa o acto que originó la adquisición.

    Corcel Abogados

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  10. HENRY SUAREZ VASQUEZ

    EFECTIVAMENTE, ES DE MI OPINION QUE, FRENTE A ESTE TRAFICO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLES, ES NECESARIO ESTABLER UN SISTEMA DE SEGURIDAD, QUE AMPARE AL VERDADERO PROPIETARIO; PORRQUE SI BIEN ES CIERTO QUE, EL TERCERO DE BUNA FE COMPRA UN INMUEBLE MATERIA DE NULIDAD, PUES, ESTE NI, EL VERDADERO DUEÑO SE AFECTE.

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  11. DR. HENRY SUAREZ VASQUEZ

    Las propiedades es un tema especificamente de derechos reales, que tiene que tener un fino tratamiento, es decir decifrar bien los argumentos juridicos a fin de facilitar a las nulidades posteriores, por insto DIME QUE POCESION TIENES Y TE DIRE SI ERES PROPIETARIO

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  12. GABRIELFHC

    MAS QUE COMENTARIO UNA PREGUNTA: COMPRE UN BIEN INMUEBLE(CASA) QUE TIENE INQUILINOS DE MUCHOS AÑOS, PERO LA DUEÑA NO QUERIA VENDERLES LA CASA A ELLOS POR Q SE ENTERO Q LOS INQUILINOS SUBARRENDABAN EL BIEN Y NUNCA LES PARTICIPO LA INTENCION DE VENTA DEL BIEN Y ME LA OFRECIO.
    SE REALIZO LA COMPRA NORMALMENTE CON TODAS LAS DE LA LEY Y YA REGISTRE EL BIEN QUE COMPRE, CUANDO LOS INQUILINOS O HABITANTES SE ENTERARON DE LA COMPRA ME AMENZARON CON HACER ANULAR EL ACTO JURIDICO PORQUE NO SE LES PARTICIPO DE LA VENTA DE LA CASA. QUE PUEDO HACER FRENTE A ESTO???

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  13. Andree Tudela

    Sería admisible la inscripción de un contrato de compraventa de un bien propio de uno de los cónyuges a favor de la sociedad conyugal conformada por el y el otro cónyuge. En caso de ser negativa la respuesta sabes de alguna jurisprudencia registral.

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  14. gmendoza Autor

    Estimado Andree, la limitación está en el caso de transferencia entre los cónyuges de los bienes sociales (Artículo 312.- Los cónyuges no pueden celebrar contratos entre sí respecto de los bienes de la sociedad.) y no respecto al caso que planteas. Por lo que procede dicha transferencia.

    Saludos

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  15. cesar

    una pregunta, se falsifico las firmas de los vendedores en un contrato de compra venta de bien inmueble en el año 2000 y se inscribio en el año 2001 la compraventa, ahora recien en el mes de abril del 2010 se tomo conocimiento de la compra venta, que puedo hacer

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  16. Andree Tudela

    Gracias Gilberto, preguntaba puesto que una vez realicé la misma pregunta y creo había criterios divididos en torno al tema, y yo era el ñunico de tu misma posición. Gracias nuevamente, saludos.

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  17. joe

    Buenas, compre una casa de 2 pisos el cual en el segundo piso hay tres departamentos, pero resulta que el que me vendio habia vendido uno de los departamentos a su hermano, pero solo con minuta y no lo elevo al registro publico, pero el denunciante argumenta que vivio como 20 años en el departamento. mi pregunta es ¿el denunciante puede recuperar su departamento aunque ya en la actualidad la casa en su conjunto figura a mi nombre en los registros publicos,o puede abrirme un juicio para recuperarlo?.

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  18. Apolinar Mestas

    DOCTOR, buenas mmis felicitaciones sobre este Blog, nos saca de dudas me consulta es que se trata de un contrato de compra y venta de un bien inmueble, los padres vendieron a sus cuatro hijo dicho inmueble, fallecio la madre pero al padre nadie lo acude solo una de las hijas, un hermando mayor esta exigiendo la division y particion, si pdriamos guiarnos, podemos pedir NULIDAD de este contrato y ante quien, quien lo realizaria, el contrato se realizo en 1996 en notaria estsmos averiguando si esta elevado los partes a Registro Publiccos esto prescribe, cuantos mts se puede inscribir en RP, nos puede guiar sobre las acciones juridicas ..GRACIAS

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  19. Marco Antonio Rodriguez Carranza

    Marco Rodríguez C.
    Dr. Mendoza: Es el caso que mediante Esc. Pub. de Hipoteca, se presta una cantidad de dolares a la persona que aparece inscrita en el registro, sin embargo despues de 9años un tercero inscribe a su nombre la propiedad que se encuentra hipotecada y demanda nulidad de acto juridico, manifestando ser la verdadera propietaria y que se habia hipotecado el departamento con todo y sus aires y que por ser un departamento a este no le corresponde aires porque se encuentra en el segundo piso de un edificio de tres pisos. (sin mencionar que hay aires comunes-Azotea Comun) y que por este solo hecho el juzgado a procedido a declarar fundada la demanda al no haber actuado de buena fe, conforme al art. 2014 CC. por no haberle mandado carta notarial a los ocupantes del inmueble para darles a saber que el departamento se iba a hipotecar. Considerando mas absurdo, puesto que el Juez, sin ningun sustento tecnico dice que al departamento no le corresponde aires, cuando si los tiene en los aires de la azotea comun.
    Gracias por la respuesta.

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  20. Omar Rios Rojas

    Dr. Mendoza, deseo consultarle lo siguiente:
    El caso es que se constituyo la hipoteca sobre un terreno, sobre el cual a la fecha se han construido tres viviendas(viviendas que actualemtne se encuentran independizadas en los RRPP). Segun el contrato de hipoteca, esta abarca los accesorios y contrucciones futuras. Mi consulta es: Hay la posibilidad de renunciar a la hipoteca respecto a dos viviendas y dejar vigente la hipotaca respecto a una vivienda.

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  21. FPC

    Doctor, una consulta:
    Una empresa esta registrada en Piura y quiere cambiar su sede a Lima. En Sunarp indican que debe cancelarse la partida de Piura mediante EEPP y luego aperturar nueva partida en Lima. La pregunta es que tipo de EEPP debe hacerse y que pasa si en Lima no aceptan inscribir la apertura, como queda la empresa al haber cancelado su inscripcion en Piura?

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  22. Xime

    Mi pregunta se refiere, asi en el caso de una señora que realiza una fianza a una empresa, pero el esposo de dicha señora no estaba enterado de anda, luego el ha presentado una carta notarial a la empresa para que le indiquen lso detalles sobre esta fianza; la empresa contesto que la señora afirmó que era soletera y que en su DNI figuraba como tal..entonces si ellos estan con un regimen de sociedades gananciales no implicaria nada que su DNI figurara como soltera?

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  23. Juan

    Doctor, una consulta:
    Mis 5 tíos por parte de madre con apellido distintos pero de un mismo padre, realizaron una sucesión en 1988, donde luego vendieron un casa a US$ 87,000.00 pero no incluyeron a mi madre y su hermano, ahora que a mi mamá le otorgaron una propiedad de mi familia, tenemos que hacer la petición de herencia, para adquirir dicho predio, mi pegunta es: el Juez notificará a mis tíos 5 tíos, para que devuelvan su alícuota correspondiente. o el juez rematara públicamente la casa que vendieron?

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