El procedimiento registral es el conjunto de actos sucesivos y encadenados, realizados por el registrador en ejercicio de su función pública; inicia con la presentación de un acto o contrato, con la finalidad de que el mismo sea inscrito. Conforme a lo prescrito en el Art. 1º del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante, “reglamento general”), constituye un procedimiento administrativo especial, por cuanto se rige por normas propias (principios, leyes y reglamentos), que lo regulan y diferencian de un procedimiento administrativo regular(1) .

Como hemos señalado, este procedimiento inicia mediante la solicitud formulada por la persona que peticiona la inscripción del acto o contrato, quien en la práctica se le denomina presentante del título, quien deberá cumplir con los requisitos establecidos en el Art. 12º del reglamento general. Esta petición se viabiliza en el formulario impreso distribuido en esta oficina, en la que se consignan los siguientes datos: nombre del presentante, con la indicación de su domicilio y tipo y número de su documento de identidad, además de fotocopia simple de éste último; relación y naturaleza del documento o documentos presentados, acto o contrato materia de inscripción, nombre y/o denominación de los otorgantes del acto o contrato, e indicación de la partida registral del predio. Con esta solicitud se pone en manifiesto el principio registral de rogación, por el cual queda determinado que las inscripciones no pueden extenderse de oficio(2) , sino que las mismas deben ser extendidas a instancia de parte.

Conforme al Art. 2011º del Código Civil (en adelante, “código”), concordado con el Art. III del Título Preliminar del reglamento general, quien puede formular la rogatoria de inscripción es quien adquiere el derecho, quien lo transmite o quien tiene interés en asegurarlo, sin que sea necesario, en este último caso, que el presentante declare o acredite en que consiste dicho interés. Es importante tener presente que el reglamento general ha tipificado dos supuestos de “interés en la inscripción”: el primero esta comprendido en el Art. III del Título Preliminar, cuando establece la presunción de que el presentante actúa en representación(3) del adquirente o del directamente beneficiado con la inscripción, salvo que aquel haya indicado que actúa en interés de persona distinta; y el segundo es el previsto en el Art. 12º (segundo párrafo), por el cual el notario actúa por interés propio, respecto de la inscripción de los instrumentos públicos que otorgue, pudiendo ejercer esta facultad por medio de sus presentantes acreditados en la oficina.

Es necesario tener presente que la Séptima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo del Notariado (en adelante “decreto”), establece, con rango de ley, la potestad del notario de encargarse de la presentación de los partes notariales, de los instrumentos otorgados ante él, ya sea personalmente o a través de sus dependientes acreditados, luego de lo cual, podrá entregar el formulario impreso de solicitud de inscripción (“guía de presentación”, según la norma) a los interesados, a fin de que éstos prosigan con el trámite de inscripción, bajo su responsabilidad. Pero, ¿Quiénes son estos “interesados”), conforme a las normas citadas en el párrafo anterior, podemos señalar que so interesados: a) quien adquiere el derecho, b) quien lo transmite, o c) quien tiene interés en asegurarlo.

La glosada disposición, en su último párrafo, agrega una modalidad de presentación que, a nuestro entender, si bien constituye una mejor identificación de la “persona interesada” a que se refiere el supuesto contenido en el Art. III del Título Preliminar citado, es calificada como excepcional, y consiste en que el notario podrá entregar el parte notarial, para su presentación y trámite, a persona distinta de él y sus dependientes acreditados, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, debiendo constar en dicho traslado el nombre completo y el documento de identidad de la persona designada, así como la “legítima procedencia del parte”. Cabe preguntarse, ¿A qué se refiere con “legítima procedencia del parte”? El parte constituye uno de los traslados notariales, siendo reproducción textual del instrumento otorgado, el cual, conforme al Art. 85º del decreto, entre otras formalidades, debe constar la fe notarial de su identidad con la matriz de la cual ha sido extraído, con lo cual, parecería, que se cumple con dicho requisito; sin embargo, del texto de la norma que se comenta, no existen elementos que permitan afirmar la consideración anterior, razón por la cual, dicha declaración debe constar expresamente en dicho tipo de parte.

En cualquiera de los supuestos antes mencionados, debemos considerar que el presentante es la persona encargada de la gestión del título, siendo la destinataria de los pronunciamientos que el registrador formule respecto del título presentado; quien deberá presentar los instrumentos públicos aclaratorios, modificatorios o de rectificación que sean necesarios, y demás documentación conducentes para lograr la inscripción; quien realizará el pago de los derechos registrales que correspondan y, eventualmente; quien podrá interponer el recurso de apelación, conforme a los supuestos previstos en los Arts. 142º y 143º del reglamento general. Una de sus principales potestades es determinar la conclusión del procedimiento registral, cuando formula el desistimiento total de la rogatoria de inscripción (también llamada, “tacha por desistimiento”), de acuerdo a las formalidades previstas en el Art. 13º del reglamento general, es decir, mediante escrito con firma legalizada por notario o por fedatario de la oficina registral.

1.Consideramos que desarrollar las principales diferencias entre el procedimiento registral y el procedimiento administrativo excede de la finalidad de este trabajo, por lo que nos limitamos a recomendar se revise el estudio realizado por el Prof. Manuel Soria Alarcón, en su libro “Estudios de derecho registral”, en las p. 36-44.
2.- La única excepción esta comprendidas en las denominadas rectificaciones de errores materiales en los asientos de inscripción, conforme dispone el Art. 76º (primer párrafo) del reglamento general. Los supuestos de error material están tipificados en el Art. 81º del mismo.
3.- El término “representación” no debe ser entendido como referencia a la representación voluntaria regulada en el Código Civil, sino en sentido lato, genérico, como intervención en nombre de otra persona.

POR: DR. CARLOS EDUARDO CENTENO ABARCA
REGISTRADOR PUBLICO DE LA ZONA REGISTRAL IX