El Registro de la Propiedad es la institución pública mediante la cual se adquieren el dominio y demás derechos reales con absoluta seguridad y sin temor a reivindicaciones inesperadas. La función primordial del Registro no es publicar actos y contratos sino crear titularidades inatacables en virtud de un acto de poder público. Los mecanismos tradicionales de seguridad quedaron obsoletos en el siglo XIX: el mercado no podía tolerar la celebración de un juicio universal por cada transacción, ni esperar el cumplimiento de los plazos de usucapión. Surgieron así los Registros de la Propiedad de inspiración germana, modelo al que pertenece el Registro español, como alternativa capaz de ofrecer seguridad a las transacciones sin incurrir en costes desorbitados en tiempo o en dinero. La implantación de un nuevo mecanismo de seguridad fue acompañada de la creación de una nueva profesión, la del Registrador. Los fuertes efectos de los asientos exigen un intenso control de entrada, tanto formal como material, que recibe el nombre de “calificación” y que constituye la función del Registrador.

El ingreso en la carrera tiene lugar mediante oposición entre licenciados en Derecho de nacionalidad española. Consta de cuatro ejercicios, dos orales y dos prácticos. El primero de ellos consiste en exponer oralmente y durante una hora, cinco temas extraídos a suerte sobre derecho civil (124 temas), derecho mercantil (61 temas), derecho administrativo y procesal (38 temas). De los cinco temas, tres corresponden a derecho civil, uno a derecho mercantil y el último a derecho administrativo o procesal. El segundo ejercicio mantiene la misma estructura: el candidato contesta verbalmente y durante otra hora cinco temas de la segunda parte del programa que comprende derecho hipotecario (81 temas), derecho fiscal (49 temas) y derecho notarial (18 temas). El tercero es un ejercicio práctico de calificación de un documento redactando la correspondiente nota y el informe en defensa de la misma en un plazo de seis horas. Y el cuarto ejercicio también es práctico. No obstante, el número de aprobados queda ya determinado en el tercer ejercicio. El temario permite adquirir una formación general en derecho privado y, en particular, en derecho hipotecario.

Los ejercicios son públicos y los resultados se dan a conocer al término de cada sesión. Con el fin de evitar la endogamia, la mayoría de los miembros del Tribunal no son Registradores.

El examen en conjunto suele durar entre nueve y doce meses, contados desde el comienzo del primer ejercicio hasta la realización del cuarto. El tiempo medio de preparación de los opositores en las últimas convocatorias ha sido de cinco años. Sin embargo, esto último depende de la regularidad de las pruebas. En noviembre de 2008 han convocado 50 plazas que han firmado 763 opositores. Tanto el Colegio de Registradores como la Generalitat de Catalunya conceden becas para facilitar la preparación. Sólo un 10 por ciento logra aprobar en el primer intento. La mayoría de los aprobados lo consiguen en la segunda o tercera ocasiones. La oposición como método de acceso, aunque puede ser objeto de muchas críticas, es un mecanismo que garantiza la igualdad e intenta evitar la arbitrariedad. En nada importan el curriculum, el expediente, los idiomas o la Universidad de procedencia.

Cuando hay algún Registro vacante se cubre mediante concurso por riguroso orden de antigüedad en el escalafón. La provisión de vacantes presenta dos notas características: 1) nadie que no haya superado la oposición puede ejercer el cargo de Registrador aunque sea temporalmente, 2) el escalafón se rige por el sistema de escala cerrada lo que significa que el orden se determina por la antigüedad en el nombramiento sin que pueda ser alterado salvo por sanción.

Los Registradores españoles están encargados de la llevanza de tres Registros diferentes, lo que en la práctica permite una especialización funcional: Registro de la Propiedad, Registro Mercantil y Registro de Bienes Muebles. Además, en las oficinas ubicadas en poblaciones que no son capitales de provincia el Registrador asume la función de liquidador de los Impuestos de TPAJD y de Sucesiones.

Los costes del sistema son sufragados por quienes solicitan sus servicios y la retribución del Registrador no corre a cargo de los Presupuestos del Estado. Se trata de una retribución de carácter residual (arancel). Esta forma de organización constituye un sólido incentivo para motivar la cualificación, la responsabilidad y la productividad. El Registrador no sólo asume los riesgos jurídicos de su actividad sino también la ventura económica de su organización registral. El sistema proporciona seguridad jurídica a un coste competitivo con cualquier otra forma pública o privada de asegurar el tráfico.