POR: EDGAR SERGIO PAREDES ALDAVE

Para comprender mejor el tema de la adecuación de los reglamentos internos vigentes, debemos hacer un recuento muy breve sobre los antecedentes normativos de la llamada propiedad horizontal, en torno al cual se desarrolla este acto jurídico.

Los primeros antecedentes normativos, son Ley 10726 que aprueba la división de un edificio en secciones para poder pertenecer a propietarios distintos, posteriormente el D.L.22112 sobre el régimen de propiedad horizontal, que amplía el ámbito de aplicación a otras modalidades más complejas, como las unidades vecinales, los agrupamientos residenciales, y sus respectivas normas reglamentarias y modificatorias los cuales constituyen las fuentes normativas en nuestro país en torno al cual se desarrolla la regulación de lo que hoy llamamos la propiedad exclusiva y propiedad común.

En la actualidad con la Ley 27157 y su reglamento, sus modificaciones y el T.U.O. contenido en el D.S.N°035-2006-VIVIENDA regulan este modalidad de propiedad predial a la que denominan propiedad exclusiva y propiedad común e independización y copropiedad; ampliando el ámbito de aplicación en relación a las anteriores conforme se puede advertir del artículo 126 del TUO, cuyo contenido dispone que las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, son:

a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.
b) Quintas.
c) Casas en copropiedad.
d) Centros y galerías comerciales o campos feriales.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

La propiedad horizontal o la propiedad exclusiva y propiedad común, es una modalidad de propiedad, donde conjugan dos elementos inseparables, la propiedad exclusiva en sí, por ejemplo un departamento en edificio, y las áreas comunes, llámese el terreno sobre el que se ha construido el edificio de departamentos, los espacios abiertos como los jardines, los techos, etc.; ambos elementos son inseparables, a pesar de que uno tiene la particularidad del aprovechamiento exclusivo por parte del titular y el otro por su naturaleza que no se puede ser aprovechado en forma separada por lo que tiene la calidad de bien común a todos los propietarios de la unidades exclusivas;

El régimen jurídico al que se someten este tipo de inmuebles, se constituye al otorgamiento de su reglamento interno, la constitución del régimen se podría decir que es una acto jurídico destinado a regular la administración de los bienes comunes y los derechos y obligaciones de los propietarios,

Así el art.153 del T.U.O., dispone que el reglamento interno debe contener obligatoriamente, la relación de las secciones de propiedad exclusiva, con indicación de sus áreas, numeración y uso al que deben estar dedicadas cada una de ellas, así como los porcentajes de participación que a cada propietario le corresponde en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios y demás pactos lícitos de interés de los propietarios.
La circunstancia de que una unidad de dominio exclusivo no cuente con porcentaje de participación, haría que su titular no pueda participar en las sesiones de junta de propietarios, ya que su participación depende de su correspondiente porcentaje.

Un aspecto importante que se debe tener en cuenta es que al otorgarse el reglamento interno la junta de propietarios se constituye de pleno derecho; es decir la junta es la reunión de todos los propietarios de las secciones exclusivas con la finalidad de la administración de los bienes comunes.

LA ADECUACIÓN:

¿Qué sucede con los reglamentos internos otorgados durante la vigencia de las normas anteriores?;

La tercera disposición final de la Ley 27157, establece la obligatoriedad de la adecuación. Esta adecuación implica la adaptación del reglamento anterior a las normas vigentes.

Para la adecuación se requiere acuerdo previo de la junta de propietarios, el acuerdo puede ser aprobado por la mayoría en primera convocatoria y con los que asisten en segunda convocatoria; este acuerdo se acredita con la copia certificada por Notario del acta de junta de propietarios. No debemos olvidar que todos los acuerdos de la junta de propietarios deben constar en el respectivo libro de actas.
Con respecto a esta formalidad debe tenerse presente, que el contenido del acta es muy importante para la validez del acuerdo, debe contener obligatoriamente lo establecido en la norma de la materia, específicamente el articulo 149 del TUO, donde establece el contenido obligatorio del acta; y principalmente son ¨lugar, fecha y hora ; la relación de los concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación ; el presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados, la firma de todos los participantes¨.

El documento que contenga el reglamento interno adecuado o el titulo formal que contenga el aprobado por la junta, podrá ser por escritura pública o documento privado con firmas certificadas por notario de la persona a quien se le autoriza para el caso. Para la inscripción de la adecuación debe presentarse la copia certificada del acta, el documento que contenga el texto del reglamento adecuado y las convocatorias a todos los propietarios.

Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito, por cuanto si bien es cierto que no se le puede obligar al propietario que inscriba su titularidad, también es cierto si se pretende inscribir un título, la calificación se hará en mérito a los antecedentes regístrales, tomándose como cierto las inscripciones existentes en el registro.

El presidente de la junta debe convocar a todos los propietarios, salvo que en el reglamento interno se haya previsto lo contrario, con una anticipación no menor de cinco días naturales, mediante avisos o medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción. La convocatoria también puede acreditarse mediante una constancia conforme se encuentra previsto en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No societarias, en aplicación del artículo 5.10 de la Directiva N°340-2008-SUNARP/SN que establece que la convocatoria se acredita facultativamente por el regulado en el mencionado reglamento.

DR. EDGAR SERGIO PAREDES ALDAVE
ABOGADO POR LA UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN MARCOS