ESPAÑA)
Cerca de 275.000 personas han perdido su vivienda desde 2007 al no poder pagar la hipoteca. Esto ha generado un debate sobre qué soluciones pueden darse para acabar con el problema. La crisis está siendo más fuerte de lo esperado y la burbuja inmobiliaria ha dejado muchas víctimas por el camino.

Una de las soluciones que se han venido apuntando en los últimos tiempos es la dación en pago, que suele aplicarse como sistema de pago final cuando no se puede hacer frente al pago de las letras. Si bien está reflejado dentro de la legislación española, tiene bastantes contraindicaciones.

Fundamentalmente porque el sistema hipotecario español está pensado y estructurado de una manera en la que la dación en pago tiene un difícil encaje.

Para debatir sobre este tema se reunieron en la sede de elEconomista Almudena del Río, registradora de la propiedad, Luis Fernández del Pozo, lo mismo, Vicente Guilarte, catedrático de Derecho Civil, y Rafael Sanz Company, director de Servicios Jurídicos de Negocio Hipotecario y Contratación Singular del BBVA.

Desde un punto de vista jurídico, la dación en pago no arregla el problema de quien no puede pagar la hipoteca, pero si, además se quiere aplicar con efectos retroactivos, se estaría atacando al principio de seguridad jurídica, que provocaría una responsabilidad del Estado por haber intervenido en los contratos, según concluyeron los intervinientes en el debate.

“¡Aplicar efectos retroactivos sería una insensatez!”, declaró Luis del Pozo. “No soluciona el problema de que el deudor pierda la vivienda”, aseguró Almudena del Río. “¡El pago retroactivo es el disparate padre!”, sostuvo Vicente Guilarte.

Para Rafael Sanz “es preciso distinguir claramente lo que son cuestiones estrictamente jurídicas y económico-financieras de cuestiones sociales. Éstas últimas, como ocurre con la pérdida de la vivienda, o la existencia de una deuda, tienen desde luego una importante carga emocional y por supuesto que con una tasa de desempleo como la que tenemos en España, estas cuestiones sociales también deben ser atendidas y consideradas, pero entiendo que deben ser medidas de protección social, y no necesariamente todo pasa por solucionarlo estableciendo la dación en pago”.

Una posibilidad mal regulada
En la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) existe una fórmula que permite rescatar el bien, si es la vivienda habitual, en ciertas ocasiones, pero tal y como se puede comprobar, este sistema no ha funcionado.

“Cuando la dación en pago es pactada entre deudor y acreedor es un medio estupendo. Un problema muy grande es que está gravada impositivamente dos veces, porque se paga tributo de transmisiones patrimoniales tanto cuando el banco se queda con la casa como cuando el banco vende esa casa a un tercero, con lo cual hay doble imposición. Entonces se está gravando enormemente la dación en pago. Una primera reforma sería desde luego atemperar el pago del impuesto en la dación en pago, para que ésta fuera más frecuente”, explicó Almudena del Río.

“Se ha extendido la idea de que la dación en pago es un mecanismo que existe en todos los países menos en España, y eso es absolutamente falso, en casi todos rige el principio de responsabilidad patrimonial universal”, añadió.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra de febrero de 2011, que introdujo el debate sobre la viabilidad de la dación en pago, ha generado una abrupta polémica que en esta reunión tratamos de analizar en profundidad. Problemas de seguridad jurídica y falta de soluciones a la pérdida de la vivienda hacen necesario encontrar soluciones alternativas.

Vencimiento de todo el crédito
“No es posible o admisible que desde que se produce el impago -sobre todo si queremos llegar a una solución para las personas que quieran seguir pagando- el hecho de que al producirse un mínimo impago se determine el vencimiento de todo el crédito, es decir, a partir de que debo 1.000 euros, incumplo dos o tres cuotas, los intereses ya no son de esos 3.000 euros sino 250.000 euros que es el préstamo, más intereses moratorios”,observó Vicente Guilarte.

En estos casos, cuando se pacta el préstamo nadie comprueba o piensa si podrá afrontar unos intereses moratorios del 12, 15 ó 20 por ciento, porque en el momento de la firma nadie se plantea dejar de pagar.

Alquiler con opción de compra
Almudena del Río se mostró contraria a la aplicación del artículo 7 del Código Civil, que permite rechazar el ejercicio de un derecho perfectamente legal cuando sobrepase manifiestamente sus límites, tal y como introdujo la sentencia de Navarra.

La registradora argumentó que en estos casos lo que se lograría es judicializar aún más la vida civil y aunque eximiría de seguir pagando la vivienda después de embargada, el deudor acabaría perdiendo la vivienda. De esta forma, se decantó por buscar soluciones más realistas y sencillas como, por ejemplo, que el deudor entre en alquiler de esa vivienda pagando una renta inferior al mercado durante un plazo mínimo, por ejemplo de cinco años, y que esa renta pudiera ir engrosando un precio para ejercitar la opción de compra en su día sobre esa vivienda, si en el futuro vuelve a tener el empleo del que ha carecido o se soluciona su situación personal o patrimonial.

El fracaso de las subastas
Para Luis del Pozo se está distorsionando el debate centrándolo en la dación en pago “cuando en realidad lo que aquí no funciona, tal como lo reconoce el propio Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), es el sistema de subastas, que propicia subastas clandestinas, que provocan que las situaciones de enajenación forzosa no consigan nada parecido al valor real y se cree un perjuicio al ejecutante, al ejecutado y a la economía general”.

Por ello, abogó por “centrarse enmedidas concretas que alivien los defectos gravísimos del funcionamiento de la ejecución forzosa y no cuestionemos el sistema en estos momentos tan delicados”. Por ello, explicó que no considera razonable que se anuncien por un sistema edictal, del que nadie se entera, existiendo el mundo de Internet, puesto que habiendo un mercado mayor, habrá más garantías para que no se declaren la subastas desiertas.En esta misma línea se definió Vicente Guilarte, el indicar que hay reglas básicas en las que es necesario pensar. La primera es que hay que poner en el mercado todas estas viviendas a través de la subasta electrónica. Juegan al Poker electrónicamente tres millones de personas sin mayores problemas.

Sin embargo, en este caso la complicación es que debería, de entrada, hacer compatibles los 17 sistemas informáticos de las 17 comunidades autónomas. Pero bueno, se ha hecho con otras cosas y se puede hacer con ésta. Es algo que no exige modificación legislativa y que a todos nos interesa?, añadió.

Ley de Garantías Mobiliarias
¿Cuándo se van a empezar a plantear los agentes sociales, entre otros, las entidades de crédito, una ley de garantías mobiliarias? Se preguntó Luis del Pozo, quien comentó que existe una gran pluralidad de recursos disponibles en el mercado, empezando por los créditos, licencias, autorizaciones, que se pueden movilizar. Por ello, abogó por flexibilizar la concesión de garantías distintas de la reales inmobiliarias, que son la figura que ha funcionado de manera eficiente en el mercado, pero que no agota todas las posibilidades del mundo de las garantías financieras.

El Colegio de Registradores ha reclamado reiteradamente una Ley de Garantías Mobiliarias. Hasta hace unos años, el sector del taxi obtenía financiación para comprar las licencias, que eran caras, igual que las farmacias, hipotecando la casa. Ahora se están dando en prenda las licencias, que son un mecanismo de garantía que evita la carga reiterada de hipoteca sobre hipoteca.