En España hay muchísimas viviendas sin vender. Son cientos de miles. El stock exacto es una cifra que varía entre las 688.000 que ha publicado este martes Fomento, cantidad muy similar a la de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), las 800.000 del último informe inmobiliario de CatalunyaCaixa, las 900.000 de Bankinter, o la amplísima horquilla de Funcas. La fundación de las cajas de ahorro habla de una oscilación “entre 700.000 y 1.100.000 viviendas” y el Banco de España afirma que se llega a este 1,1 millones si se añade la de segunda mano. Da la sensación de que nadie sabe, en realidad, a cuánto asciende esta estadística.

Aunque en lo que todo el mundo coincide es en que se venden muy pocas. En 2010, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en torno a las 260.000 (sin tener en cuenta la segunda mano). Eso a pesar de era el último año que estaba vigente la desgravación fiscal por compra independientemente de los ingresos del contribuyente. El primer semestre, previo a la subida del IVA, concedió cierto respiro al sector que, tal y como algunos anticiparon de forma reiterada, sólo sería un espejismo, como el tiempo ha terminado demostrando.

Si no hay coincidencia en el stock, tampoco en el tiempo que tardará en reabsorberse para que la actividad pueda retomar un ritmo sano. En cualquier caso, unos cuantos años, y no se espera que empiece a verse realmente un cambio hasta al menos el segundo semestre de 2012. Que los vendedores -inmobiliarias y entidades financieras- logren ir colocando su almacenaje depende de algo tan sencillo y a la vez complejo como es casar su oferta con la demanda real. En este sentido, se tiene a hablar del factor precio casi como único condicionante. Y nuevamente baile de números. Otra vez es difícil apostar por cuál es la caída real no ya desde los máximos registrados en 2007, ni respecto al año pasado o tan siquiera el mes pasado. Amén de ser distintas según la fuente ¿de qué sirve realmente saber cuál es el precio medio del metro cuadrado nada menos que en España? A grosso modo, es como si para saber lo que un cliente va a pagar por un kilo de naranjas en el supermercado se sumaran los precios de todas las referencias y se dividiera por el número de referencias en venta.

Puede sonar exagerado pero, salvo para medir tendencias, las estadísticas de precios en el mercado inmobililario se aproximan a la falacia, ya estén basadas en notarios o registradores. Para que el indicador fuera preciso, debería medir, periodo a periodo, el mismo tipo de vivienda en la misma calle del mismo barrio de la misma localidad. Eso no quita para dar por bueno que la tendencia actual es a la baja y que lo más probable es que siga así al menos en los próximos meses. Y se abaratarán más donde no se venden, por ejemplo la costa, que en los núcleos urbanos de las ciudades o pueblos donde la población también tiende a crecer y el paro castiga menos a la población. Para algunos expertos, que un piso, por ejemplo, de 300.000 euros baje un 10 por 100 en casi irrelevante, calculadora en mano. Por contra, conseguir financiación es condición sine qua non.

Esa es otro de los caballos de batalla de los promotores, que están viendo en el sector financiero un temible rival donde antes tenían un aliado. Se quejan tanto de la competencia desleal que consideran están haciendo, ya que tienen capacidad para ofrecer al comprador hasta el 100 por 100 de la hipoteca, como de la ausencia de crédito-promotor para poder seguir desarrollando su negocio. La alegría casi inconsciente con la que se otorgaba financiación inmobiliaria a la promoción entre 2005 y 2007 se ha convertido en una puerta cerrada a cal y canto. La falta de pago ha extendido las adjudicaciones inmobililarias como la pólvora. Y si problemático es para bancos y cajas vender las viviendas ya terminadas, el proceso se complica en las promociones que aún no lo están del todo y se vuelve una pesadilla cuando el bien adjudicado es suelo. Una parte importante del crédito concedido a promotoras e inmobiliarias ha ido a inversiones en suelo, en torno a los 130.000 millones en suelo y en lo adjudicado del orden de 50.000 millones.

Por último, otro dato que influye directamente en el mercado y del que muy pocas veces se hace mención: la formación de hogares. Un reciente estudio de CatalunyaCaixa señala que entre 1999 y 2008, el crecimiento fue excepcional, del orden de las 400.000 familias al año, debido a dos factores que, a día de hoy, han desaparecido: la llegada a la madurez de los baby boomers y la inmigración. En los dos últimos años, la creación de nuevos hogares cayó hasta los 331.000 y 117.000, respectivamente. Así, no es extraño tardar casi cinco años en vender una pequeña promoción de 55 viviendas, aunque sea en Madrid. Que Fomento haya indicado que el stock se redujo en 521 unidades en 2010 indica que aún queda ajuste para rato.