En el siglo XX, en nuestro país fuimos testigos de un fenómeno social que constituyó el elemento primordial para la evolución de nuestra legislación sobre la formalización del derecho de propiedad, este fue el de las llamadas invasiones a terrenos; las mismas que, evidentemente, incumplían con los lineamientos legales existentes.

La aparición de estas invasiones se produjo debido a causas demográficas, políticas y legales; de las cuales una de las principales fue, la migración de los habitantes del campo a la ciudad en busca de mejores horizontes. Asimismo, se considera, como causa de dicha migración, el sistema agrario deficiente.

Así, el proceso migratorio se inició durante la década de 1940 y ha seguido desarrollándose hasta la actualidad. No obstante recién al comienzo de la década de 1980 se convirtió en un fenómeno social y económico. En este proceso la ciudad de Lima fue uno de los grandes centros abastecedores de esta nueva realidad – por no decir el principal -, y no estuvo preparada para dar acogida a nuevos habitantes que necesitaban un sistema de vivienda y servicios adecuados.

Este panorama social, aunado a los altos costos y largos trámites necesarios para la obtención e inscripción de un título de propiedad, constituyó la fuente de las principales causas del surgimiento de la informalidad de la propiedad predial en el Perú. Sin embargo, el desarrollo urbanístico fue encaminado con el modelo de la realidad limeña1 desestimando la de otros departamentos, debido a la existencia de gobiernos centralistas.

Aun cuando el registro, visto como elemento importante en el proceso de formalización de la propiedad predial, funcionó desde su creación -2 de enero de 1888 – no sólo en Lima, sino también en las capitales de los departamentos y provincias del país; en dicho periodo el acceso al registro se dio, en su mayor parte, solo para los sectores formales, mientras que otros sectores tuvieron una presencia mínima.
En materia de regulación registral general podemos afirmar que el desarrollo del registro se ha producido en forma lenta ante los grandes cambios sociales y legales, pues solo después de diecisiete años de la promulgación del Código Civil de 1984, se aprobó un nuevo Reglamento General de los Registros Públicos que reemplazó al reglamento anterior que data del año 1968. Asimismo, conviene recordar que nuestro país accede a la primera normativa sobre el proceso de urbanización de inmuebles constituidos en situación irregular con la Ley N° 13517 promulgada en el gobierno de Manuel Prado (1956-1962).

Debido a que en la década de 1960 no se aplicó la mencionada Ley, a fines de la misma, era evidente la ocupación de terrenos. Por su parte los sectores del Estado involucrados convalidaron la posesión ejercida en terrenos eriazos siempre que no tuvieran conflictos con las urbanizaciones privadas.

Este fue el comienzo de los llamados asentamientos humanos que fundamentalmente se formaron durante el periodo de gobierno militar (1968-1980); y que si bien permitieron que el inmigrante tuviera un lote, este aún no poseía los servicios mínimos para ser habitable. En estos asentamientos los pobladores constituyeron su propia organización y política de vivienda, sin un marco legal adecuado, dado que detentaban el derecho de posesión de manera irregular.