La sentencia que vamos a comentar, resuelve la aplicación de una norma de derecho civil que otorga protección jurídica a la persona que, de buena fe, adquiere un predio a título oneroso, de quien se encuentra inscrita en los Registros Públicos con facultades para transferirlo. El fondo de lo resuelto cobra particular importancia en razón a la protección que el Estado otorga al derecho de propiedad y a su titular. Si bien lo resuelto por la Corte Suprema se ajusta a lo dispuesto en la ley, su aplicación podría, eventualmente, generar alguna discordancia respecto a sus alcances, al dejarse sin propiedad a un propietario ¿legítimo?. Nuestra legislación brinda especial protección especial al denominado “tercero registral”, frente a otros propietarios que, eventualmente, podrían concurrir con él en caso de ventas sucesivas del mismo bien, como veremos en el caso siguiente.

1. El caso: Resolución Casatoria N° 5072-2006-LAMBAYEQUE:
Recurso de casación interpuesto por ZONIA CASAS CHERO contra la sentencia expedida por la Corte Superior de Justicia de Lambayeque, la cual decidió revocar la decisión de la primera instancia a través de la que se declaró INFUNDADA la demanda de NULIDAD de ACTO JURIDICO interpuesta por OBDULIA BRAVO BARRANTES contra la Asociación de Propietarios de la Ciudad del Chofer y OTRO.
1.1. La demanda:
OBDULIA BRAVO BARRANTES demanda la nulidad del contrato de compra venta celebrado por la Asociación de Propietarios de la Ciudad del Chofer, en adelante la asociación, a favor de la sociedad conyugal conformada por SONIA CASAS CHERO Y RECAREDO TORRES MORENO, respecto del inmueble signado con el número 18 de la Mz. D. de la Ciudad del Chofer Profesional, provincia y distrito de Chiclayo. Señala que dicha Asociación, con fecha anterior (31.ENE.90) le transfirió el mismo predio y, por tanto, ella resulta ser la legítima propietaria. Agrega que la transferencia posterior fue otorgada por una Junta Directiva que no tenía facultades para adjudicar lotes de terreno.
1.2. Las decisiones de las diferentes instancias del Poder Judicial:
Presentada la demanda de nulidad de acto jurídico (compraventa celebrada en el año 1998 por la asociación y la sociedad conyugal SONIA CASAS CHERO Y RECAREDO TORRES MORENO), el Juez de Primera Instancia declaró infundada la demanda.
La demandante al no estar de acuerdo con lo resuelto, interpuso Recurso de Apelación y, esta vez, la Segunda Sala de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque le dio la razón y revocó la sentencia de primera instancia, declarando la nulidad de la transferencia realizada por la Asociación de Propietarios de la Ciudad del Chofer a favor de la sociedad conyugal conformada por SONIA CASAS CHERO Y RECAREDO TORRES MORENO.
Contra la Sentencia de Segunda Instancia, SONIA CASAS CHERO interpuso Recurso de Casación, alegando que no se aplicó el artículo 2014° del Código Civil, siendo que la Sala Suprema Civil de la Corte Suprema, en última instancia, CASÓ la sentencia de vista y actuando en sede de instancia CONFIRMÓ la resolución de la primera instancia; es decir, confirmó la decisión de declarar infundada la DEMANDA.
1.3. La Sentencia casatoria:
1.3.1. Los hechos probados:
a) Por Escritura Pública de fecha 18.DIC.98 la Asociación de Propietarios de la Ciudad del Chofer formalizó la compra venta celebrada con la sociedad conyugal SONIA CASAS CHERO Y RECAREDO TORRES MORENO.
b) La Escritura Pública de compra venta, antes citada, fue inscrita en los Registros Públicos el 26.01.99.
c) En fecha anterior a la venta a favor de la sociedad conyugal citada , la Asociación demandada transfirió el mismo inmueble a favor de la demandante OBDULIA BRAVO BARRANTES, mediante documento privado de fecha 31.01.90, el cual no se encuentra inscrito en los Registros Públicos.
d) Las facultades de representación de los representantes de la Asociación se encontraban vigentes al momento de la transferencia a favor de la sociedad conyugal conformada por SONIA CASAS CHERO Y RECAREDO TORRES MORENO, conforme consta en el asiento 9 de la partida registral de la Asociación, según el cual se designó a Segundo Vásquez Urrutia y Ruperto Gastelo Guevara como integrante de la comisión que otorgue títulos de propiedad de lotes de terreno a favor de los asociados de la entidad, estando facultados para firmar las minutas, escrituras públicas o cualquier otro documento vinculado.
1.3.2. La norma inaplicada:
Teniendo en cuenta los hechos probados, la Sala Suprema consideró que la sociedad conyugal formada por SONIA CASAS CHERO Y RECAREDO TORRES MORENO se constituye en tercer registral y, la sentencia de vista dejó de aplicar lo dispuesto en el artículo 2014 del Código Civil, según el cual:“El tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

2. EL TERCERO REGISTRAL:

El artículo 2014º del Código Civil contiene una norma que se erige en piedra angular del sistema de Seguridad Jurídica que brinda el Estado a los ciudadanos que contratan amparados en la información que brindan los Registros Públicos. Si bien el tema merecería un amplio y profundo examen respecto a la eficacia que tiene la aplicación de esta norma o de la justicia que ella encarna, estas pocas líneas no alcanzarían para realizar dicha tarea; razón por la cual, buscaremos aproximarnos a algunos de los temas que consideramos relevantes en relación con el tercero registral, como son: i) los requisitos que se deben cumplir para ser considerado tercero registral, ii) si en la actualidad existe un método más eficiente para asegurar las transacciones económicas respecto a predios inscritos y, iii) hasta qué punto podría dejar de aplicarse la norma contenida en el 2014º.

2.1. Quién es el “Tercero Registral” y qué requisitos debe cumplir.

2.1.1. Tercero Registral

Antes que nada debemos señalar que el sistema registral responde a una arquitectura que, pretendiendo ser lógicamente ordenada, tiende a proteger a quienes registran sus derechos; y, sobre la base de dicha protección se construyen una serie de supuestos y presunciones orientadas a ratificar la importancia que se brinda al rol que juegan los Registros Públicos en la sociedad. La legislación civil así como la normativa especial de los Registros Públicos privilegia y defiende al titular registrado así como a quienes contraten amparados en la información que, a través de la publicidad registral, brindan las oficinas registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP.

En esta línea, se han generado normas que contienen presunciones orientadas a brindar seguridad en las contrataciones, como aquella contenida en el artículo 2011ª del Código Civil, según la cual, “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones” . En este caso, al tratarse de una presunción iure et de iure, no podría alegarse desconocimiento del contenido de la información registrada. De igual forma, en el artículo 2014º de nuestro Código Civil se ha considerado que si una persona contrata a título oneroso (compra) con quien en los Registros Públicos con facultades para transferir un bien, quien adquiere mantiene su propiedad aún cuando posteriormente se deje sin efecto el derecho inscrito del otorgante, siempre y cuando la causal de nulidad, resolución o rescisión no consten en los registros públicos. Más adelante, a esta disposición se le agrega, una presunción, que admite prueba en contrario, según la cual, se presume que el tercero adquirente actuó de buena fe mientras no se demuestre que conocía la inexactitud del registro.

De esta forma, el tercero a quién protege nuestra legislación y al que la doctrina conviene en llamar “tercero registral”, resulta ser el titular registral (comprador que ya inscribió su derecho) que adquirió a título oneroso un bien, y se encuentra protegido por la presunción de buena fe, al haber contratado en base a la publicidad que otorgan los registros públicos. En este caso, nos encontramos ante un supuesto en el cual, el Estado brinda protección al tráfico jurídico de bienes. A este tipo de protección la doctrina conviene en llamar seguridad dinámica, que se concreta en la inoponibilidad (Lo no inscrito no tiene porqué afectar al comprador), mediante la cual se busca proteger al comprador o adquiriente. La otra cara de la moneda, que complementa la protección que brindan los registros públicos, se refiere a la seguridad estática o seguridad del derecho, según la cual, el comprador que inscribe su derecho pasa a ser titular registral y se beneficia con la legitimación (presunción de validez de la adquisición) .

2.1.2. Requisitos del Tercero Registral:

Como se ha señalado, el comprador que adquiere un derecho sobre un predio y lo registra, no se afecta por una eventual invalidez del título de quien le transfirió. Para que ello se dé así, se requieren determinados requisitos:

a) Adquirir de buena fe: En principio, la buena fe del adquirente se presume y, consecuentemente, habría que probar la mala fe. Una forma de probar ésta sería, por ejemplo, demostrar que el adquirente conocía de la existencia de discrepancia entre la información registral y la realidad extra-registral, como puede ser la existencia de anteriores transferencias realizadas sobre el mismo bien.

De otro lado, respecto al alcance del contenido de la información registral, se tiene que éste no es un tema pacífico, pues son diferentes las posiciones respecto a lo que debe entenderse por la norma según la cual “La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

Así, por ejemplo, el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución Nº 079-2005-SUNARP/SN, limita el alcance de este conocimiento al contenido de las partidas y asientos registrales, al señalar en el Artículo VIII del Título Preliminar – Principio de Fe Pública Registral, que: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regístrales”. (resaltando nuestro).

Por su parte, la Jurisprudencia Judicial ha interpretado que el alcance de este conocimiento no se limita al asiento o partida registral sino que se extiende a los títulos archivados; es decir, según esta posición la buena fe será tal siempre que no conste alguna inexactitud, inclusive, en los títulos archivados (Ver CAS. Nº 3088-06 LIMA. del trece de junio del dos mil siete).

Aún cuando existió un proyecto de modificación del artículo 2014 del Código Civil, destinado a precisar el alcance del conocimiento de la información registral que deben tener los contratantes, y limitarlo al contenido de los asientos y partidas registrales, conforme a lo regulado en la norma especial, dicha propuesta no prosperó; con lo cual, se mantiene la discrepancia de criterios entre lo propuesto por las normas especiales y la interpretación que sobre el particular realiza la Jurisprudencia Judicial (lo cual no abona en favor del objetivo del Estado a través de los Registros Públicos, cual es, brindar seguridad jurídica.

Por nuestra parte, consideramos que, si la fe pública se restringe al contenido de los asientos y partidas registrales, estamos ante un método más eficiente para conocer las titularidades, limitaciones o cargas publicitadas en el registro. Por otro lado, si entendemos que la fe pública no se limita al contenido de los asientos sino que se extiende a información adicional que consta en los registros públicos, como son los títulos archivados, entramos a un terreno en el cual los ciudadanos deben refundir su mirada en el estudio de información que puede resultar un albur. De esta forma, si existiese algún derecho o limitación que no se encuentra recogido en un asiento registral, pero que consta en el título archivado, entonces se tiene la posibilidad de conocer su contenido y, por tanto, la fe pública también alcanza a esta información.

Téngase en cuenta que, en este último caso, existe la posibilidad que el solicitante de una inscripción presente un título, que puede contener dos actos, pero sólo pide la inscripción de uno solo de ellos (Principio de Rogación). Y, en función a dicha rogación, el Registrador Público califica e inscribe el título. Si seguimos la interpretación favorecida en Sede Judicial, estamos ante un supuesto en el cual quien solicita la publicidad o información registral deberá realizar una suerte de calificación registral del título archivado y, eventualmente, evaluar si el título en el que constan dos actos jurídicos, es uno en el cual el solicitante requirió en forma expresa que no sea incluido en la calificación o se trató de una omisión del Registrador, para estar al tanto de su contenido y no ser pasible de una imputación de mala fe. Sin embargo, aún cuando existieran actos que no se encuentren inscritos, pero constan en el título archivado, entonces estaremos ante la posibilidad de imputación de mala fe.

En adición a lo señalado, si entendemos que la fe pública se extiende a la información que consta en los registros públicos, más allá del contenido de los asientos y partidas registrales, podríamos llegar, incluso, a considerar que las solicitudes de inscripción no ingresadas por el diario de los registros públicos sino por el archivo administrativo, así como las eventuales quejas o denuncias acompañadas de partes notariales de compraventa, que se resuelven en la instancia administrativa no registral, y que se guardan y mantienen en un archivo administrativo diferente al archivo registral, pueda ser considerada como parte de la información que debe ser conocida por el interesado, pues constaba en los Registros Públicos. Más aún, si de acuerdo a la ley de Transparencia y Acceso a la Información, dichos documentos son públicos y pueden ser obtenidos por los ciudadanos, conforme lo dispone la Ley Nª 27806. Si se sigue esta interpretación extensiva, podría llegarse a afirmar que un comprador diligente debería realizar no sólo su investigación en los archivos registrales sino también en los archivos administrativos de los registros públicos.

De igual forma, pueden darse casos de títulos que contengan actos jurídicos que deben ser inscritos en diferentes registros, pero por el solo hecho de encontrarse archivado el título no registrado que corresponde a otro registro se encontraría afecto al conocimiento efectivo y, por tanto, afecto a la fe pública registral.

Lo antes señalado, no sólo haría más onerosa la contratación sino, lo que es peor, podría mermar la confianza que se tiene en la institución registral.
De otro lado, con el avance experimentado en tecnologías de información, los Registros Públicos brindan publicidad registral en línea, la cual es vista desde cualquier lugar del mundo con acceso a internet. Si los agentes económicos o los usuarios del registro se encuentran en un país distinto al Perú, y requieren realizar alguna transacción basándose en la información que consta en las partidas registrales sometidas a publicidad registral, verían restringida esa posibilidad si previamente requieren del título archivado, cuya publicidad no se encuentra incluida a través de dicho servicio. La confiabilidad de la publicidad registral, entonces se ve relativizada.

b) Adquirir a título oneroso: De acuerdo a este requisito, el adquirente, para ser considerado tercero registral, debe fundar su adquisición en una disposición dineraria o patrimonial de su parte. No entran dentro de esta protección quienes adquieren a título gratuito, como los herederos o donatarios.

c) Adquirir del titular registral: La persona de quien se adquiere el bien debe ser una que aparezca como titular registrado o, en todo caso, con facultades vigentes para disponer del bien, pues en ello se basa la buena fe registral.

d) Registrar su Adquisición. Quien adquirió un bien cumpliendo los 3 requisitos a los que nos hemos referido anteriormente, para ser protegido y legitimado debe proceder a registrar su propiedad. De esta forma, pasará a gozar de seguridad estática y tendrá legitimación registral; es decir, el asiento de inscripción en el que se ha resumido el título en el cual se funda su adquisición se presumirá cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez .

2.1.3. En relación con la casación emitida:

De la evaluación de los hechos probados y que sirven de sustento para la emisión de la casación comentada, se aprecia que se cumplen los 4 requisitos a los que se hace referencia en el artículo 2014º del Código Civil, para que el adquirente sea considerado “Tercero Registral” y ser amparado por la fe pública registral; con lo cual, en este caso, el adquirente diligente conserva su derecho de propiedad frente a otro adquirente que, si bien contrató con anterioridad, mantuvo su compraventa en un contrato privado y no registró la misma. Podríamos decir que se trata de un castigo para el comprador que no registra su propiedad y de un premio para el comprador diligente, con lo cual se incentivaría el registro de las propiedades.

3. ¿Existe en la actualidad un método más eficiente para asegurar las transacciones económicas respecto a predios inscritos?

El estado a través de los registros públicos garantiza la seguridad jurídica de los contratantes y de sus ciudadanos. La institución registral es importante porque permite a los ciudadanos obtener información sobre quien es propietario de qué, así como de los posibles gravámenes o cargas que afectan a la propiedad.
Otro punto a favor del uso y fomento de las inscripciones en los registros públicos radica en que, al tratarse de una organización pública, sus fines se encuentran orientados a crear valor público, al brindar información confiable a los ciudadanos y agentes del mercado; no persiguiendo, en consecuencia, un fin lucrativo. De esta forma, el acceso al registro no es tan costoso, a diferencia del sistema de seguridad económica vigente en los estados unidos, en el que los costos de acceso al seguro de títulos fluctúa entre el 0.3 y el 2.5 por ciento del valor del bien . Sobre el tema Pau Pedro, señala que: “En algunos Estados modernos muy desarrollados –Estados Unidos, por ejemplo, no se ha creado una institución oficial destinada a dar seguridad jurídica a los ciudadanos a la hora de celebrar negocios. Esa función la cumplen empresas que aseguran los riesgos que pueden implicar la celebración del negocio. Es decir, proporcionan lo que se denomina seguridad económica, para diferenciarla de la seguridad jurídica, que es la que proporciona el Registro. Dicho con otras palabras: las compañías de seguros de título indemnizan al contratante en el caso de frustración del negocio”

Cierto es también que, en ambos casos, el contratante tiene un tipo de seguridad que le permite continuar con sus actividades económicas, ya sea, siendo indemnizado (sistema de seguridad económica) o conservando el derecho inscrito (sistema de seguridad jurídica).
Si bien el costo de acceso al registro es uno de los elementos a tener en cuenta para evaluar las posibilidades que tienen los ciudadanos para registrar su titularidad sobre un bien y no tener barreras burocráticas que impidan el ejercicio de su derecho de propiedad, a través de la búsqueda de seguridad jurídica; se considera que existen otros elementos que deben ser considerados para evaluar el comportamiento del ciudadano en relación con el registro de la propiedad, vinculado con el ejercicio de la ciudadanía y el desarrollo de una adecuada cultura registral.

Sobre la ciudadanía, debemos señalar, citando a Kalberg, que: “la ciudadanía moderna se basa en cierto número de condiciones estructurales y culturales: la cultura cívica, la secularización, la declinación de los valores particularistas, la emergencia de la idea de un espacio público, la erosión de los agrupamientos particularistas y un nuevo esquema administrativo del Estado-nación. Las fuerzas culturales juegan un papel central en el origen y desarrollo de la ciudadanía moderna. En este campo, los componentes culturales más importantes de la ciudadanía moderna son la responsabilidad cívica, la confianza social, el igualitarismo y el individualismo orientado al mundo (Kalberg, 1993)” (resaltado nuestro).
En relación con el desarrollo de cultura registral en el país, asociado indirectamente con el ejercicio de la ciudadanía y, por ende, con la adecuada protección del derecho de propiedad, citaremos el estudio realizado por DESCO para el Proyecto Derechos de Propiedad Urbana, a propósito del desarrollo del programa de formalización de la propiedad en el ámbito urbano. Así, se ha señalado que: “La observación empírica en Lima y Arequipa nos muestra que las familias de ingresos bajos y medios son poco proclives a vender su propiedad. Acceder a ella es tan importante que se desea conservar la vivienda en las manos de la familia. Los focus group, así como las entrevistas en barrios tradicionales recientemente saneados y registrados por COFOPRI nos señalan que el acceso a la vivienda de las familias muchas veces ha sido por intermedio de la compra del bien o de parte de este a un familiar cercano, tal como sucede en el mundo rural”; es decir, se aprecia que se han trasladado las costumbres rurales al ámbito urbano, y la propiedad más que un valor de intercambio económico es un valor social vinculado con el desarrollo familiar.

De acuerdo a este estudio, existe una institucionalidad marcada por las transferencias fuera del registro, las que podríamos agrupar en los 3 siguientes tipos: i) Las que se realizan ante un notario, ii) las que tienen un marcada seguridad subjetiva y iii) las que se realizan respecto a viviendas con poco valor. En el primer caso, se señala que: “Para las familias que compran o venden un bien, la operación consiste en un contrato que se hace ante un abogado y, en último lugar, ante un notario. Tal vez sea el hecho que el comprador y el vendedor se conocen previamente lo que hace innecesario acudir al registro de la propiedad inmueble, que no es conocido o que, en última instancia, es un asunto del cual se encargará “otra persona”. Para describir el segundo caso, se ha señalado que: “Encontramos otra actitud –que puede corresponder a otro perfil cultural— que consiste simplemente en asegurarse por algún medio subjetivo que la transacción es segura y no tramitar los papeles. Siguiendo con la analogía de la compraventa de automóviles, hay quienes nunca se preocuparon del cambio de tarjeta de propiedad, aún sabiéndose que la responsabilidad penal en caso de accidentes corresponde al propietario del bien. Penetrando en este caso, puede formularse la hipótesis que hay poco apego al bien y una actitud de poca confianza en las instituciones que pueden cautelar los derechos de las personas. Resultaría así mejor ahorrarse esfuerzos, ya que ellos no garantizan mayor resultado en caso de necesidad. Esta actitud tiene que ver, entonces, con las actitudes frente al sistema formal y, en especial al poder judicial, que siempre ha sido estimado como corrupto. Aquí habría que diferenciar entre quienes conscientemente prefieren mantenerse al margen de la ley y quienes simplemente no aprecian que el beneficio supera a los costos”. Para describir el tercer grupo, se indica que: “Un tercer perfil respecto a la compraventa de viviendas aparece más bien en compras de viviendas o terrenos con poco valor. Es similar al caso anterior en lo que al descuido por legalizar la transacción se refiere, pero se diferencia en el hecho que la ignorancia y falta de adecuada información antecede a lo que podríamos calificar como una falta de preocupación. Se trata, en este caso, de familias que requieren de mayor información y mayores recursos sociales como para poder elegir entre una actitud de completo descuido y una actitud de atención a la necesidad de formalizar la transacción. La falta de cultura urbana, en el sentido de la falta de mecanismos para convivir (y contratar) con personas anónimas hace que las personas procedan a hacer transacciones con mucho temor. Ellas no conocen que tienen instrumentos producidos por la ciudad para resolver asuntos para los cuales las instituciones de los pueblos pequeños eran adecuadas y confiables”. (subrayados nuestros).
La importancia de citar este tipo de trabajo radica en la necesidad de mirar el derecho en armonía con lo que sucede en la realidad. Por ello, existiendo estas reglas y costumbres en una parte importante de los ciudadanos que componen nuestra sociedad, cabe preguntarse si el sistema registral vigente resulta el instrumento más eficiente para dotar de seguridad jurídica a las transacciones. Desde mi punto de vista, habría que realizar algunos ajustes con el fin de hacer que el sistema se legitime por la fuerza de la práctica y del uso del registro, antes que por la presunción normativa de su uso cotidiano, pues, como hemos visto, en nuestro país no existe una marcada cultura registral. Sin embargo, aún cuando pareciera contradictorio, para dar un paso más en la institucionalización del uso de los registros públicos, tal vez resulte necesario que el Estado afronte el reto de modificar algunas de las normas que regulan la transferencia de la propiedad, como en anterior intento de modificación legislativa se propuso, destinado a cambiar las reglas de la transferencia de la propiedad. De esta forma, teniendo en cuenta los avances en materia de formalización de la propiedad urbana y rural, se podría ir definiendo que la transferencia de propiedad tenga validez siempre y cuando se registre en el respectivo registro de predios de la provincia donde se encuentre ubicado el bien. De esta forma, en aquellas provincias donde no exista aún una oficina de registro de predios, dicha figura no sería exigible y se mantendrían las reglas vigentes sobre transferencia de propiedad y concurrencia de acreedores así como de protección al tercero registral. Ello no sólo supondría una modificación al sistema de transferencia de propiedad sino también pasaría a ser una demanda efectiva para que los registros públicos tengan presencia en todo el país.
Dicho esto, podemos afirmar que dado el desarrollo social, la constante evolución de las transacciones económicas, así como la creciente complejidad en las relaciones humanas, no hacen sino reafirmar al sistema registral como el método más eficiente para asegurar un clima de estabilidad en la defensa y protección del derecho de propiedad predial, a través de su inscripción en los registros públicos. Ello, debido a que la información registral es pública y, por tanto, cualquier ciudadano accede a ella. Dada la limitación existente para que un individuo tenga conocimiento efectivo del total de transacciones privadas realizadas por los propietarios, el registro se erige como el mejor mecanismo para acceder a dicha información.

4. ¿Podría dejar de aplicarse la norma contenida en el artículo 2014º?

Se ha señalado que el denominado tercero registral adquiere protección legal cuando se presentan en forma concurrente los siguientes 4 requisitos: i) buena fe, ii) adquirir del titular registral, iii) adquirir a título oneroso y iv) registrar su propiedad.

De todos los requisitos enumerados, quizá, el que genere mayor controversia, por sus alcances, sea el de la buena fe o, en su versión negativa probar la existencia de la mala fe. En caso se pruebe ésta, el adquirente dejará de tener la protección estatal y perderá su derecho de propiedad. Los otros supuestos son de más fácil comprobación.

Por esta razón, el tema planteado, respecto a la posibilidad de inaplicar el artículo 2014º, incluso más allá de la falta de prueba de mala fe, puede parecer un tanto discutible, por lo que hemos sostenido respecto a que la inscripción registral y la publicidad que brindan los registros públicos es la forma más eficiente de proteger el derecho de propiedad, y porque se podría señalar que se abre la posibilidad de generar algún tipo de inseguridad en la contratación.

No obstante ello, nos parece razonable plantear si en aras de la seguridad en el tráfico económico se puede dejar de lado la aplicación de criterios de justicia para proteger al “verdadero” propietario.

En nuestro país, donde existe cierta tendencia a usar títulos falsos, nadie se encuentra ajeno a la posibilidad de resultar víctima de una estafa o transferencia fraudulenta. Si la seguridad jurídica que se brinda al tercero registral es impenetrable, no existirá vehículo más seguro para proteger un bien malhabido que utilizar, precisamente, una figura que en principio se encuentra destinada a garantizar el derecho de propiedad del contratante de buena fe, como lo es la figura del tercero registral.

Sin embargo, los derechos de este “tercero registral” pueden entrar en colisión con los derechos del titular registral que no ha transferido. En este último caso, estamos ante el supuesto en el cual un propietario registrado resulta víctima de la transferencia fraudulenta de un bien, el cual es objeto de sucesivas transferencias con el objeto de que quien “adquiere” en última instancia, mantenga su derecho inscrito. En tanto se presume la buena fe y habría que probar la mala fe, y en tanto dicha prueba resulta harto difícil de conseguir, un propietario registrado puede verse de pronto, despojado de su propiedad, sin que el sistema de seguridad jurídica lo llegue a proteger, pues como se ha indicado, se protege al adquirente cuya buena fe se presume.

Frente a estos casos, resulta necesario que la Jurisprudencia sea especialmente cuidadosa con el fin de que no se legitimen verdaderos artilugios orientados a despojar de su propiedad a legítimos titulares de derecho.
En tal sentido, suscribimos lo desarrollado por Rodolfo Vigo, cuando señala que: “(…) para que exista «derecho» en sentido estricto se requiere de un mínimo de contenido de justicia; de modo que si nos enfrentamos a algo claro y absolutamente injusto estaremos sólo frente a una apariencia de derecho pero no ante algo que merezca ser llamado derecho y, por ende, que obligue a sus destinatarios o legitime a alguien a imponer las consecuencias previstas en el mismo. Decimos un mínimo porque estamos en el orden práctico y porque además la justicia admite grados, no es posible, entonces, planteos matemáticos propios de los saberes teóricos ni tampoco suponer antagónicamente que no hay más que dos posibilidades: derecho totalmente justo o pretensión de derecho totalmente injusto(…)” ; así como también suscribimos lo señalado por Manuel Atienza, citado por Vigo, cuando escribe: “Por seguridad jurídica en sentido estricto debe entenderse la capacidad de un determinado ordenamiento jurídico para hacer previsibles, es decir, seguros, los valores de libertad e igualdad. Esto quiere decir que la seguridad -en este tercer nivel, que presupone los anteriores se concibe esencialmente como un valor adjetivo respecto de los otros dos que componen la idea de justicia. Entendida de esta forma, creo que puede evitarse un uso ideológico de la expresión seguridad jurídica que se basa precisamente en la substanciación de este concepto” . (resaltado nuestro).

No está demás señalar que la aplicación de la norma al caso concreto es uno de los mecanismos que los hombres han encontrado para mejor interpretar la posibilidad de acceder a la justicia. O, como diría Puig BRUTAU, “(…)Efectivamente, con base en la idea aristotélica de norma individual, adaptada a las circunstancias del caso concreto (“epiqueya” de los griegos) y la idea cristiana de la mitigación del rigor de la ley para un caso particular (…) se llega a la elaboración de un concepto de equidad que implica, más que una justicia abstracta, una justicia individualizada, y más que una justicia estrictamente legal, una justicia de tipo natural y moral; según ella, aunque en algunos casos la equidad puede suponer una justicia benévola benigna ” (resaltado nuestro).

De esta manera, si en una comunidad de nuestra selva o de la sierra, la forma de transferir la propiedad es a través de la entrega de la posesión, interviniendo para ello, la autoridad de la comunidad; entonces, el llamado a administrar justicia se encontrará ante la posibilidad de inaplicar la norma del artículo 2014º del Código Civil, pudiendo basarse para ello en la aplicación del fundamental derecho a la igualdad, según el cual, se debe tratar a iguales y desigual a desiguales; lo cual se complementa con la disposición Constitucional que reconoce el derecho a la identidad étnica y cultural y que el Estado promueve y reconoce la pluralidad étnica y cultural de la Nación (Art. 2º inc. 19º de la C.P.P).
El desarrollo y reconocimiento de la diversidad cultural, no resultaría sólo ilustrativo ni anecdótico sino fuese marcadamente relevante. Así, el ejercicio del derecho de propiedad no sólo se vincularía con este reconocimiento de la diversidad sino que debería formar parte de toda una estrategia social destinada a integrarla. Al decir de SINESIO LÓPEZ, “En un país con una enorme hetegoneidad cultural como el Perú no bastan las estrategias políticas para construir ciudadanía. Ha sido necesario apelar también a las estrategias específicamente culturales, que han permitido ciertos acercamientos y el establecimiento de algunas políticas de reconocimiento” (resaltado nuestro).

No olvidemos que como miembros de un Estado formamos una sociedad política que se rige bajo determinadas normas que deben ser observadas con el fin de mantener un orden aceptable. En este caso las normas que rigen la sociedad responderán a la realidad existente, caso contrario estaremos ante un sistema legal formal y otro sistema que se rige por normas no escritas y que, en caso de existir problemas no recurren al sistema de justicia por encontrar no adecuadas las soluciones que brinda. No olvidemos que, de acuerdo con Locke (Segundo Tratado sobre el gobierno civil) “Aquellos que están unidos en un cuerpo y tienen una establecida ley común y una judicatura a la que apelar, con autoridad para decidir sobre las controversias y castigar a los ofensores, forman entre sí una sociedad civil; pero aquellos que carecen de una autoridad común a la que apelar –me refiero a una autoridad en este mundo- continúan en el estado naturaleza; y,a falta de otra persona, cada uno es en sí mismo juez y ejecutor (…)”

Sin duda alguna, este tema debe ser desarrollado con mayor profundidad y debate, pero dado lo resumido del presente artículo queda mucho por tratar.