Por Gilberto Mendoza del Maestro
El tema que abordaremos aquí es verificar si en los supuestos de condición resolutoria es necesario que alguna de las partes realice algún acto posterior al hecho en el cual recae la condición.
El caso trató de una pareja de esposos que transfiere a otra un inmueble y que coloca como cláusula adicional “En la eventualidad de que en el período de un año se inicie o interponga proceso judicial para la ejecución de la garantía hipotecaria que recae sobre el inmueble automáticamente, quedará resuelto el contrato de compraventa, obligándose “los vendedores” a devolver a “los compradores”, el precio pagado por el inmueble previsto en la tercera cláusula mas el interés financiero máximo que fije el Banco Central de Reserva” (Primera Cláusula Adicional)”
Verificamos en el presente caso que nos encontramos en una condición resolutoria, la cual a diferencia de la cláusula resolutoria expresa, surte efectos a partir del acaecimiento del hecho y no desde que solicita o se envía comunicación comunicándose que se hace valer de dicha cláusula. (El hecho fue que se inicie proceso de ejecución de garantía dentro de un plazo determinado, lo cual en realidad se verificó.)
Lamentablemente en la primera instancia el registrador señaló en su observación que “…deberá presentarse título otorgado por las partes en la que declaren la resolución contractual invocando como causa el proceso de ejecución de garantías iniciado, o de lo contrario los partes judiciales en los cuales exista pronunciamiento de la autoridad judicial, sobre la materia”.
Si estamos frente a un hecho que desencadena efectos, sólo bastaría acreditar ello, y no que las partes acuerden o invoquen tal efecto en sede judicial o arbitral.
Dicho error es rectificado por el Tribunal Registral el cual indica que el acto sí es inscribible siempre y cuando se acredite el hecho según el principio de titulación auténtica (copia certificada emitida por el auxiliar judicial).
Dicho criterio fue duramente criticado y revocado, con argumentos cuestionables, algunos de los cuales comentaremos a continuación:
ALGUNOS TEMAS REGISTRALES
El ponente lamentablemente reduce el ámbito de la calificación al título documental y a los antecedentes registrales (considerando quinto). Si bien compartimos que el análisis es menor que en sede judicial, esto no implica necesariamente que la calificación sea meramente formal.
Para esto hay que entender que el documento es distinto al acto que lo contiene, y dicho acto si puede ser analizado por el registrador, no buscando las intenciones (al parecer el ponente desconoce que en el estudio de los contratos no sólo existen posturas voluntaristas, sino otras que privilegian lo expresado a lo querido) que permanecen en el interior de las personas sino lo que las partes expresaron.
Otro problema que tiene el ponente y autor es que cree que por citar autores extranjeros su argumento está bien fundamentado (es creer que una buena fundamentación jurídica puede ceñirse solamente a la mera utilización del recurso de citas de autores extranjeros, sin importar oportunidad, adecuación y adaptación). Lamentablemente sus obras contienen dichas falacias y la resolución también. (Fundamento octavo) El hecho que la doctrina italiana indique que “el control del registrador se reduce a una mera verificación formal de documentos” no quiere decir que lo mismo se aplique al Perú, porque los sistemas son DISTINTOS. Es como si sustentara la causa a partir de lecturas que aborden la “consideration” en el sistema anglosajón.
Aparte de la lectura de IBBA, podría haber complementado su lectura con los artículos de Maltese en la Enciclopedia del Diritto, o la Trecanni, la lectura de Pugliatti u otros autores que pueden darle un mejor enfoque del tema, pero que sin embargo deben tomarse con mucho cuidado para no cometer falacias como estas (la cual reitera en la cita de la supuesta “mejor doctrina” registral citando una traducción del año 1979 de un autor italiano –Messineo- cuando los sistemas han evolucionado, sobretodo el peruano).
Esto no quiere decir que no deba citarse doctrina extranjera, la cual es muy necesaria frente al nivel académico que actualmente tenemos en nuestro país, pero no debe bastar con leer la traducción de algún libro – o citas fortuitas que se extraigan sin análisis previo- para fundamentar instituciones o ideas que pueden aplicarse de manera distinta en diferentes escenarios, y que requieren cierto estudio para su introducción en nuestro país.
Este es el mismo error en que incurre el autor en sus textos cuando indica que privilegiar el asiento registral sobre el título archivado es abstraer el sistema como el alemán, lo cual refuerza con su argumento que “en ningún país del mundo” ocurre eso.
Argumentos –en sus términos- tan “ABSURDOS” como este penosamente han tenido acogida en nuestro medio. De ser el caso buscaremos publicar la fuente respectiva a fin que cada uno tenga su propio criterio.
SOBRE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA
En el 2002 el autor publicó una obra, quizá el más importante intento de estudio sistemático del derecho registral en nuestro país, en la cual precisó “(…) Ninguna norma aclara qué tipo de documento permite practicar el asiento de consolidación (por cumplimiento de la condición) o de cancelación (por incumplimiento de la condición), aunque debe admitirse cualquier tipo fehaciente del hecho en sí, admitiéndose en doctrina una acta notarial de presencia (constatación de hechos), un documento de contenido negocial, o subsidiariamente una resolución judicial. (…)” GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de derecho Registral Inmobiliario. Lima: Jurista editores, 2002, p.70.
“(Fundamento Décimo cuarto) (…) En efecto, los actuados judiciales que se indican en el punto 8) de la Resolución cuestionada solo sirven como prueba de la existencia de un proceso de ejecución de garantías: pero ¿quién ha declarado la resolución de contrato?”
¿Es que alguien debía declararlo? No es que debe admitirse cualquier tipo fehaciente del hecho en sí, admitiéndose en doctrina una acta notarial de presencia (constatación de hechos), un documento de contenido negocial, o subsidiariamente una resolución judicial.
Si bien las resoluciones deben distinguirse de las personas que las redactan, es claro que el contenido de esta contiene las ideas del ponente, y contra dichos argumentos es a los que nos remitimos.
Y simplemente el contenido de la resolución nos hace recordar a aquella belleza panameña que frente a la pregunta de quién era Confucio respondió “Confucio fue uno de los que inventó la confusión.” En la resolución quizá más que Confucio, se refirieron a la “Confuci…ón Resolutoria”.
Dr. Gilberto Mendoza del Maestro
Profesor del Post Título en Derecho Civil Patrimonial de la PUCP
Verdaderamente lamentable que desconozca sus propios criterios. Por otro lado Dr., no se si será mucha molestia, pero en donde se podría encontrar dicha sentencia dela Quinta Sala Especializada en lo Contencioso Administrativo, en el Exp. 159-2008. He tratado de encontrarlo en la web del PJ y nada de nada. Gracias.