Por: Mg. YUNIEL ROSABAL ROBAINA
Máster en Ciencias en Derecho por la Universidad de La Habana. Registrador de la Propiedad de La Habana Vieja. Profesor Adjunto de la Facultad de Derecho de La Univ. de La Habana
Los primeros vestigios de publicidad inmobiliaria en Cuba comenzaron a vislumbrase a mediado del siglo XVI durante el reparto o mercedación de las tierras obtenidas el imperio español. Fueron las denominadas “Leyes de Indias” el vehículo idóneo de extensión de Reales Pragmáticas que fungieron como medio legitimador del proceso de apropiación del territorio conquistado. Más tarde, el rey Felipe II dispuso a través de la Ordenanza de 1563 “… el asentamiento de las tierras en los libros del Cabildo previo documento firmado en presencia de Escribano”;[1] mandato extensivo a Cuba el 31 de marzo de 1632, cuando el Cabildo de La Habana a petición del Procurador General, tomó acuerdo de asentar en un libro de la Escribanía del Cabildo habilitado al efecto, las hipotecas, censos y otros gravámenes sobre inmuebles, con el fin de evitar los estelionatos.[2] Tales normas prepararon el escenario legal para el advenimiento de las Anotadurías o Contadurías de Hipotecas, primer antecedente de registración hipotecaria en Cuba.
Innumerables esfuerzos se concentraron en lograr la seguridad jurídica que debía proporcionar una institución al servicio de la publicidad, pero pese al papel desempeñado por estas oficinas no se alcanzó a dotar al ordenamiento de un sistema eficaz que fomentara el crédito territorial.
El oscurantismo inmobiliario en Cuba culminó el 1 mayo de 1880, fecha en que comenzaron a funcionar por vez primera en territorio nacional las oficinas del Registro de la Propiedad bajo los cánones de la primera Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861.
Con la introducción del Código Civil de 1889, hecho extensivo a Cuba el 5 de noviembre de ese propio año, se agudizaron las contradicciones entre dos regímenes hipotecarios concebidos en sociedades dispares (la española y la cubana), por lo que urgía lograr uniformidad entre las leyes hipotecarias dictadas para las provincias de Ultramar y el naciente cuerpo sustantivo. Una nueva Ley quedó sancionada el 14 de julio de 1893 la que aún hoy se encuentra en parte vigente, denominada Ley Maura o de Ultramar en honor a su promotor.
Con algunos ajustes la Ley de Ultramar continuó vigente durante el gobierno interventor norteamericano sin grandes transformaciones. Se dictaron al efecto una serie de regulaciones que mantuvieron con vida el régimen hipotecario español, díganse: la Proclama de 1ro de enero de 1889 y la Orden 148 de 1902. Llegó incluso a establecerse como disposición transitoria séptima de la Constitución de la República un respaldo a la legislación de la antigua metrópoli en materia inmobiliaria siempre que no contraviniese lo dispuesto en ella.
El proceso Revolucionario de 1959 en Cuba, tuvo como su más urgente necesidad la de propiciar un cambio en la relaciones de propiedad, dando al traste con la salida del escenario legal de diversas instituciones jurídicas. Se dictaron en consecuencia un conjunto de medidas nacionalizadoras y confiscadoras donde el régimen de propiedad resultó de los primeros afectados dentro del ordenamiento jurídico cubano. La travesía normativa que se desencadena desde entonces ha sido tratada en anteriores estudios.[3]
Comenzaba aquí un período sui generis de desamortización del crédito agrícola en pos de la estatalización de las formas de producción, la propiedad inmobiliaria y todos aquellos derechos reales que girasen en torno al fomento del crédito territorial. No era la burguesía quien imponía la metamorfosis del régimen inmobiliario, sino el Estado, que proscribía el latifundio, la aparcería y los censos enfitéuticos en materia agraria, no solo con el fin liberar las riquezas que se encontraban estacionadas, sino con el de recuperarlas de manos de quienes la habían malversado.
Ya para el año 1965 se promulgó la Ley No.1180, que afectó en varios aspectos la Ley Hipotecaria de 1893, pretendiendo adecuar sus normas a los cambios que vivía el país: encargó al Ministerio de Justicia la organización y el funcionamiento de los Registros de la Propiedad; la división y creación de los Registros; el nombramiento de los Registradores; dispuso los títulos a inscribir; el arancel a aplicar y sustrajo de la competencia de los tribunales las funciones que la Ley Hipotecaria les asignó en cuanto a la atención y supervisión de las oficinas regístrales.[4]
La Ley No. 59/87 Código Civil de la República de Cuba en el año 1987 heredó de sus anteproyectos una famélica regulación en materia inmobiliaria. En cuanto a la publicidad de los acontecimientos naturales y los actos jurídicos referidos a bienes inmuebles se dedica en este cuerpo legal solamente el artículo 108. En él se estableció que estos pueden ser inscriptos o anotados.[5] Así, el desarrollo de la publicidad en su doble aspecto (positivo = inscripción) y (negativo = anotación), a nuestro juicio sin ser intención del legislador, quedó encomendado a normas registrales especiales. Solución a todas luces coherente con el binomio supletoriedad-especialidad, según se infiere del art. 8 en relación con la Disposición Final Primera del propio código -donde se distinguen, bajo el criterio de la especialidad,[6] un grupo de relaciones jurídicas, tales como las referidas a los solares yermos y la vivienda, tanto urbana como rural, así como se establece el clásico saco normativo previsor de otra necesaria adecuación que las engloba en la fórmula de “cualesquiera otras relaciones que determine la ley”. Aunque en opinión de algunos operadores del derecho en Cuba[7] el ut supra citado artículo 108 debió limitarse solo al ámbito de la inscripción.
A tono con lo anterior podemos alegar, que aunque el contexto normativo de promulgación de nuestro código civil fue ajeno al Registro de la Propiedad, se entendió que la publicidad relativa a bienes inmuebles debía materializarse a través de registros públicos. Sin dudas acertó el legislador cubano en la no alusión a institución jurídica en particular y con visión previsora dejó abierto el camino a futuras instituciones jurídicas.[8] Al respecto nos parece oportuno reparar sobre la Sentencia del Tribunal Supremo No. 534 de 30 de julio del 2004. Cuarto Considerando. Ponente, Acosta Ricart sobre la publicidad de los actos jurídicos a través de los Registros Públicos.
“(…) no puede soslayarse que de conformidad con la letra del artículo ciento ocho del Código Civil, los actos jurídicos que tienen por objeto específicamente que los buques se anotan o inscriben en el registro público correspondiente, en este caso el Registro de Buques, y por tanto debe entenderse que no demostrada la concurrencia de ninguna de las causales de ineficacia del acto jurídico a que se contrae el artículo sesenta y siete del Código Civil, en el acto de compraventa otrora realizado entre los ahora litigantes, mantiene plena eficacia probatoria el asiento contenido en el mencionado Registro, como medio idóneo para darle la debida publicidad al acto no sólo a los efectos de los interesados, sino ante terceros y ante la sociedad en general (…)”
Cosa distinta fue el insuficiente desarrollo del fenómeno publicitario con limitados efectos en la legislación especial. Entiéndase con ello que su aspecto negativo visto a través de las anotaciones quedó a medias concebido en la legislación inmobiliaria registral.
Sin resolverse lo anterior entró en vigor el Decreto Ley 288 de 11 de noviembre de 2011. Se eliminaron un conjunto de autorizaciones administrativas que limitaban los actos de enajenación plena sobre viviendas de propiedad personal. Producto de ello, se incrementó la necesidad de protección de un interés jurídico superior hasta ese entonces poco significativo: la seguridad del tráfico inmobiliario. Razón suficiente para que la propia norma requiriese la escritura pública notarial e inscripción previa del dominio del vendedor (Cfr. art 69 y 70 Dl 288/2011) como formalidades indefectibles en los negocios de permuta, donación y compraventa de inmuebles.
Un escollo a sortear surgió de los títulos anteriores a octubre de 2003, pues estos generalmente carecen de medidas superficiales y de linderos en los inmuebles. Situaciones que impiden a priori su inscripción registral y por ende la agilidad en la negociación. En tales supuestos se optó por la inscripción provisional, asiento cuyas particularidades se verán de inmediato.
Sin embargo, la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario descansa cardinalmente en el principio de fe pública registral donde se facilita el acceso a todos por igual y bajo los mismos efectos legales y no en el mero hecho de venir obligado por ley a inscribir una transmisión de dominio, lo cual no evita la clandestinidad del tráfico. Lo realmente dañoso es no establecer un mecanismo registral que permita desarrollar la eficacia negativa de la publicidad.
La paradoja jurídica gravita en la incoherencia que existe entre los distintos cuerpos normativos que afectan el ordenamiento inmobiliario en cuanto al acceso de situaciones provisionales o transitorias. Por una parte existe reconocimiento expreso por la Resolución 114/07 de las anotaciones preventivas asociadas a la propiedad personal,[9] sin concebir un régimen y sin remitir a otro cuerpo (Cfr. arts. 1.1; 13.2; 37.3; 87.1 y 2; 88.1; 89.2 y 4 en relación con la disposición especial octava; disposición especial decimosegunda), la Ley Hipotecaria[10] de Ultramar y su Reglamento que si desarrollan la figura pero están desconectadas del ordenamiento jurídico actual y la inscripción provisional cuya práctica no brinda ya salvaguarda registral alguna. Por otro lado tenemos la Ley de Procedimiento Administrativo, Laboral y Económico, (Cfr. art. 803 d) que contempla dentro de las medidas cautelares, la anotación preventiva en registro público como medida cautelar innominada remitiendo a su vez a la ley especial.
Desatar el nudo gordiano que provoca esta problemática en el ordenamiento inmobiliario es tarea compleja que bien requiere un esfuerzo interpretativo intenso. ¿Es posible practicar una anotación preventiva en el Registro de la Propiedad? ¿Qué tipos de anotaciones se regulan en la Resolución 114/07? ¿Ante la ausencia normativa de la Resolución 114/07 pueden los Registradores de la Propiedad acudir a la Ley Hipotecaria y el Reglamento de 1893? ¿Son las anotaciones preventivas inscripciones provisionales o viceversa?
El núcleo conflictual para los registradores se centra en que ningún precepto de la Resolución 114/07 establece la supletoriedad de la Ley de Ultramar Tampoco existe norma que la haya formalmente derogado, aunque si numerosas disposiciones administrativas han ordenado nuevos procederes diametralmente opuestos a los contenidos en esta. Más sin embargo, ante la ausencia e indefinición de determinadas figuras jurídicas se ha optado en más de un cuerpo normativo por remitir a sus postulados.[11]
- Fuentes Legales
Constitución de la República de la República de Cuba, en Gaceta Oficial de la República de Cuba, Extraordinaria, No. 3, del 31 de enero de 2003, Cuba, Código Civil del Reino de España de 6 de octubre de 1888, Real Decreto de 24 de julio de 1889, mandada a publicar en Gaceta de Madrid de 25 de julio de 1889 en cumplimiento de la Ley de 26 de mayo, España, Decreto- Ley No. 214 de 24 de noviembre de 2000.Constitución de Hipotecas sobre Bienes Inmuebles, Cuba, Decreto-Ley No. 185 de fecha 28 de mayo de 1998, modificativo de la Ley No. 65, Ley General de la Vivienda, de 23 de diciembre de 1988, Cuba, Decreto-Ley No. 322/2014 de 5 de septiembre de 2014, modificativo de la Ley General de la Vivienda, Cuba, Ley de Enjuiciamiento Civil del Reino de España, Ley No. 1 de 2000, de 7 de enero, en BOE del 8 de enero del 2000, España, Ley de Procedimiento Civil Administrativo, Laboral y Económico, Ley No. 7 de 1977 de 19 de agosto, en Gaceta Oficial de la República de Cuba, Ordinaria, No. 34, de 20 de agosto de 1977, modificada por el Decreto- Ley 241 de 24 de enero de 2006 sobre modificaciones a la Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico. Cuba, en Gaceta Oficial de la República de Cuba, Extraordinaria, No. 33, de 27 de septiembre de 2006, Cuba, Ley Núm. 198 del 8 de Agosto de 1979, según enmendada, Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979, Puerto Rico, consultado 10 de julio de 2013 en http://www.lexjuris.com/lexleyes.htm , Cuba, Ley núm. 216 de 27 de diciembre de 2010, Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, Puerto Rico, consultado 10 de julio de 2013 en http://www.lexjuris.com/lexleyes.htm, Real Decreto de 18 de Julio de 1893, extensivo a Cuba por disposición de 14 de Septiembre del mismo año, Gacts del 8 al 20, Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria de Ultramar, Ministerio de Justicia, Vedado, La Habana, Cuba, Colección Jurídica, año 2000, Real Decreto de 26 de mayo de 1893, Ley Hipotecaria de Ultramar de 14 de julio de 1893, Ministerio de Justicia, Vedado, La Habana, Cuba, Colección Jurídica, año 1999, Resolución No. 114/2007 de 3 de julio de 2007 de la Ministra de Justicia, Normas y procedimientos para la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad, Cuba, Resolución No. 226/2007 de 4 de octubre de 2012 de la Ministra de Justicia, Metodología para la Inscripción, Actualización y Control del Patrimonio Estatal en el Registro de la Propiedad, Cuba, Resolución No. 247/2003 de 3 de octubre de 2003 del Ministro de Justicia, Normas para la Inscripción de los Inmuebles, Títulos y Derechos Reales en Registro de la Propiedad, Cuba, Resolución No. 249/2005 de 7 de octubre de 2005 del Ministro de Justicia, Normas y procedimientos para la nueva organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad, Cuba, Resolución No. 270/11 de 31 de octubre de 2011 de la Ministra de Justicia, Cuba, Resolución No. 342/11 de 31 de octubre de 2011 de la Ministra de Justicia, Procedimiento para la Actualización de los Títulos de Propiedad y su Inscripción en el Registro de la Propiedad, Cuba.
[1]Vid. Salas Marrero, O. (1991). Leyes Hipotecarias y Registrales de España. T.VI, Vol. II-B. Madrid: Castalia. (p. 391).
[2]Idem.
[3]García Henríquez, F.E., Martínez Barreiro, J, Martínez Lorenz, Y. (2004). Compendio de Disposiciones Legales sobre Nacionalización y Confiscación, Ministerio de Justicia. La Habana.
[4]Rodríguez Montero, G.E. (2009). El régimen jurídico de la vivienda y demás bienes inmuebles en Cuba. [En línea], disponible en www.eumed.net. (p.182).
[5]Artículo 108: Los acontecimientos naturales y los actos jurídicos… que tienen por objeto bienes inmuebles…, se anotan o inscriben en los registros públicos que determinan las leyes.
[6]ARTÍCULO 8. Las disposiciones de este Código son supletorias respecto a materias civiles u otras reguladas en leyes especiales. DISPOSICION FINAL PRIMERA: Sin perjuicio del carácter supletorio de este Código, se rigen por la legislación especial las relaciones jurídicas relativas a la familia; los descubrimientos, inventos, innovaciones, racionalizaciones, creación de obras científicas, educacionales, literarias y artísticas; la caza y la pesca; los solares yermos; la vivienda urbana y rural; las cooperativas agropecuarias y todo lo concerniente al régimen de posesión, propiedad y herencia de la tierra y demás bienes destinados a la producción agropecuaria y forestal; los buques y aeronaves; las sociedades; los servicios de suministro de agua, gas, electricidad, telecomunicaciones y bultos postales, y los que se prestan en los bufetes colectivos, los seguros obligatorios, la contratación económica y cualesquiera otras relaciones que determine la ley.
[7]González Trujillo, D. (2009). Anacronismos de la Publicidad registral Sucesoria. Ciudad de La Habana. En: Tesis en opción a especialista en Derecho Notarial. (p.27) (…) en el citado artículo se equiparan los términos anotación e inscripción, conceptos distintos en su esencia pues la inscripción se identifica siempre con el asiento principal, en tanto las anotaciones, complementan o modifican al primero, incidiendo sobre su eficacia o se utilizan para vincular diferentes asientos dentro del propio Registro (…). En tal sentido, considero que en la formulación del artículo de referencia solo debió emplearse el verbo inscribir (…) más adelante señala la propia autora… Por su parte, las anotaciones tienen un valor simplemente informativo y en ningún caso constituyen la prueba que proporciona la inscripción. No modifican el contenido del asiento principal y sirven fundamentalmente para la mejor organización del trabajo interno de la unidad registral, (p.39).
[8]optó por la frase “registros públicos que determinen las leyes”
[9]El procedimiento para la inscripción de inmuebles estatales se encuentra en la Resolución 226 del 2012 en cual no se hace alusión a anotaciones preventivas o inscripción provisional. Existen dos procedimientos registrales para dos formas de propiedad, la personal y de otras personas jurídicas no estatales y propiedad la estatal.
[10]Art. 42 de las anotaciones preventivas. Existía coordinación entre proceso y registro desde el punto de vista normativo a través de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
[11]Decreto-Ley No. 214, de 24 de noviembre del 2000, autorizó en Cuba la constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles por empresas y otras entidades económicas con personalidad jurídica propia dedicadas al desarrollo inmobiliario, a los fines de asegurar el cumplimiento de las obligaciones que contraigan para la obtención de financiamiento. En el mismo se dispone que el régimen legal de las hipotecas es el contenido en la Ley Hipotecaria de Ultramar de 1893. Más tarde otro Decreto el 289/11 entra vigor el 21 de noviembre de 2011 en medio de un proceso de actualización del modelo económico cubano donde el Estado orienta la política bancaria hacia la financiación de las actividades por cuenta propia y otras formas de gestión no estatal. En él se permite la constitución de hipotecas voluntarias e igualmente se remite a la LH 1893 en cuanto a su régimen.