Afrontar la compra de una vivienda se ha convertido en misión imposible para miles de españoles. No hay crédito, no hay ahorros y los precios, para muchos de ellos, siguen siendo prohibitivos.

Las últimas cifras no dejan lugar a dudas. La compraventa de vivienda nueva y usada se ha desplomado un 18% en un año, según los últimos datos del INE correspondientes a mayo.

Sin embargo, siguen cerrándose operaciones y hay quienes apuestan por comprar sobre plano, a pesar de la parálisis constructora y a las recomendaciones de las asociaciones de consumidores como la OCU que, ante la coyuntura actual, desaconsejan este tipo de operaciones, bien porque los riesgos de que la vivienda no llegue a materializarse o lo haga de un modo muy accidentado han aumentado o porque muchas promotoras tienen problemas de financiación al tiempo que han aumentado las quiebras.

Además, el atractivo como inversión de este tipo de operaciones también ha desaparecido. En pleno boom inmobiliario, muchos compradores optaron por esta opción: el precio pagaba a plazos, sin necesidad de desembolsar todo el importe de golpe, con la esperanza de que meses más tarde, una vez acabada la construcción, la vivienda se hubiera revalorizado. Ahora, la coyuntura ha cambiado y los precios, lejos de subir, todavía no han tocado fondo, según numerosos expertos del sector.
A pesar de todo esto, muchos españoles y extranjeros siguen comprando sobre plano. ¿Qué hay que tener en cuenta en estos casos para evitar sorpresas desagradables?

1- Hay que comprobar que la promotora es titular del solar sobre el que se va a construir y cuenta con licencia de obras. Para ello se puede solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, en persona o a través de Internet -tendrá un coste de menos de 10 euros-. Si esto no fuera posible, se puede acudir al Ayuntamiento para asegurarse de que el inmueble puede construirse en dichos terrenos y de que la construcción del inmueble ha sido autorizada por el Ayuntamiento de turno y que cuenta con todas las licencias necesarias.

2- Atención a la hora de firmar cualquier acuerdo privado. Hay mirar con lupa que no contenga cláusulas abusivas que permitan, por ejemplo, al promotor cambiar el diseño del inmueble sin el consentimiento del comprador o las que suponen la renuncia de éste a la elección del notario. Hay otras que obligan a contratar la hipoteca con la entidad con la que la promotora mantiene sus préstamos. Aunque hayan sido firmadas por el futuro comprador, son nulas si bien pueden obligar a éste a meterse en un proceso judicial para que sean declaradas abusivas y tenidas por no puestas.
3- El comprador puede exigir a la promotora cierta información. La identificación completa de la empresa. Si surgen problemas es necesario que las acciones judiciales se tomen contra el destinatario correcto. El plano de la vivienda. Éste puede ser definitivo y recoger todos los detalles del inmueble, aunque desde la OCU advierten, por ejemplo, que no son raros los casos en los que la vivienda ya construida se aleja de lo previsto. Otros datos relativos a la vivienda como su emplazamiento exacto, el trazado de las redes de suministros (gas, agua, electricidad…), la superficie útil, la memoria de calidades (que debe detallar los materiales empleados), el precio y la forma de pago, o la fecha de entrega.

4- Cuando se entrega cualquier cantidad antes de que el inmueble esté construido, el comprador tiene derecho a pedir un comprobante de que dicha entrega ha sido depositada en una cuenta bancaria especial que sólo puede ser utilizada para la construcción del proyecto en cuestión. La promotora también debe proporcionar al comprador un seguro o aval bancario por las cantidades entregadas que garantice su recuperación más intereses si el inmueble no llega a construirse o se retrasa su construcción.
5- El precio de la vivienda (y el IVA correspondiente, del 8%) debe estar claro desde el principio, al igual que la forma de pago. Si se van a pagar distintos plazos antes de la entrega, debe precisarse el importe de cada uno de ellos y su fecha de vencimiento. Lo más habitual es que, durante la construcción, se adelante un 20% ó 30% del precio total y que lo restante se pague al entregarse la vivienda y firmarse la escritura pública de compraventa.
6- También es fundamental comprobar que tanto el promotor como la persona que actúa en su nombre tienen poderes legales para firmar cualquier acuerdo. Esto puede hacerse en el Registro Mercantil -donde la compañía debería estar registrada-. Asimismo, puede consultarse en la página web de los registradores, desde casa, abonando previamente una cantidad.
Una vez finalizada la vivienda, antes de firmar las escrituras tampoco conviene no bajar la guardia.
7- No hay que firmar la escritura hasta haber inspeccionado cuidadosamente el inmueble y comprobado que el resultado se ajusta a lo previsto. Hay que exigir que le muestren la licencia de primera ocupación que tiene que haber concedido el Ayuntamiento. Además, el comprador tiene derecho a disponer, durante las 72 horas previas a la firma, de un borrador de la escritura, para revisarlo y pedir aclaraciones al notario. Hay que comprobar la existencia de un seguro que cubra todos los daños que pueda tener.