Maria Emilia Adán García | Decana del Colegio de Registradores de la Propiedad de la Comunidad Valenciana.

En los últimos años, muchos ciudadanos han acudido al banco para obtener el crédito necesario para comprar una vivienda, un coche, montar un negocio o pagar un máster a sus hijos. Para obtener más dinero y en mejores condiciones los ciudadanos constituían una garantía real -la hipoteca de una vivienda, ya fuera la que se compraba u otra que ya se tenía-, de modo que si por cualquier circunstancia no se podía hacer frente a la devolución del préstamo con el sueldo o los ahorros, el banco podía vender la casa y con el importe obtenido reducir o saldar la deuda.

Nadie se fijaba en las condiciones en que firmaba la hipoteca, porque nadie pensó que pudiera tener dificultades para pagar. Tiempo después, la difícil situación económica ha evidenciado que no sabíamos a lo que nos comprometíamos. Lo firmado en tiempos de bonanza hoy no nos parece justo y nos preguntamos por qué no se nos advirtió de sus consecuencias.

Aun cuando el préstamo y las obligaciones existen desde que lo pacta el ciudadano y el banco, la hipoteca no existe hasta que no se inscribe en el registro de la propiedad, y sólo existe en los términos en los que consta en los libros registrales. Es aquí precisamente donde el registrador ejerce el control de legalidad de las cláusulas de la hipoteca. A pesar de ello, pocos ciudadanos son conscientes de la labor callada y discreta que los registradores de la propiedad han venido ejerciendo, desde su creación, en materia de cláusulas de hipoteca.

Una muestra de esta labor la encontramos en los años ochenta, cuando las entidades de crédito iniciaron la comercialización de los préstamos hipotecarios a interés variable. Al principio, las entidades de crédito referenciaban el interés variable al preferencial de la propia entidad. Sin embargo, los registradores denegaron su inscripción puesto que, si se admitía, el banco podía determinar libremente en cada revisión el tipo de interés a aplicar sin que el deudor pudiera alegar nada. Tampoco se admitía que el interés fuera variable sólo al alza y no a la baja. Esta calificación del registrador fue apoyada sin fisuras por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) y dio origen a la circular del Banco de España 15/1988, de 5 de diciembre y la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989.

De igual modo se ha actuado respecto a las cláusulas de vencimiento anticipado, que permiten al banco exigir la totalidad de la deuda pendiente sin respetar el plazo de amortización pactado, cuando se dan determinadas circunstancias que nada tienen que ver con el impago de la deuda. De este modo, los registradores no hemos admitido, entre otras, la inscripción del pacto de vencimiento anticipado en el caso de que el banco estimara que se había deteriorado la finca -acreditándolo por un perito que él nombraba-, al considerar que era una facultad excesiva del acreedor. Esta postura era defendida por la DGRN, y las entidades crediticias fueron modificando sus minutas en este sentido. Para minimizar esta actuación registral se suele decir que, en la práctica, nadie ejecuta una hipoteca por una causa distinta del pago. Si es así, ¿para qué se pactan? Si son inútiles, ¿para qué se recurre su no inscripción? Esta labor silente del registrador se ha ido extendiendo a otras cláusulas como la prohibición de arrendar o de enajenar, la obligación de hacerse un seguro de vida o de asegurar el piso con la aseguradora de la prestamista, que hoy no pueden alegarse en la ejecución hipotecaria.

Tras la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, que modificó el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, la entonces Directora General de los Registros y del Notariado, en una interpretación hoy cuestionada, consideró que las cláusulas de vencimiento anticipado debían transcribirse tal y como constaban en el contrato redactado por el banco, obviando que no existía equilibrio entre las partes. Afortunadamente, la actual Dirección General ha desechado esa interpretación y apoya la labor de calificación registral. Además, los jueces han avalado el control de legalidad registral, que es una obligación del registrador, pues de su decisión dependerá en el futuro si las cláusulas se tienen o no en cuenta en la ejecución. Basta recordar la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 1 de abril de este año, que anula una resolución de la DGRN de julio de 2008 que abogaba por inscribir sin control. Hoy, incluso, el movimiento Democracia Ya confía en los registradores y reclama su intervención para configurar las hipotecas.

Recientemente, los registradores hemos puesto al servicio de la comunidad el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, alojado en la web registradores.org. Ninguna de las cláusulas en él contenidas podrá incluirse en los nuevos contratos de hipotecas. Allí estaremos los registradores, con nuestra labor diaria, vigilantes para que ello no ocurra.