La publicidad de un derecho a través del Registro cumple la función de garantizar o asegurar el derecho del adquirente frente a situaciones que desconoce porque no accedieron al Registro. Así, se recurre a la fecha y hora del asiento de presentación para determinar el momento de acceso al Registro, y por ende, las vicisitudes del asiento de presentación son relevantes para establecer la eficacia registral.

Ahora bien, el artículo 164 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos prescribe que el asiento de presentación del título apelado se mantendrá vigente por el plazo de 15 días adicionales al previsto normativamente para la interposición de la acción contencioso administrativa (es decir, 3 meses más 15 días) a fin de anotar la demanda que será ingresada por el Diario.

La particularidad de esta prescripción reglamentaria radica en lo siguiente: en primer lugar, el eventual ingreso al Registro de la medida cautelar de anotación demanda será a través del Diario, esto es, mediante un nuevo título (nuevo asiento de presentación); y en segundo lugar, si esta nueva presentación se realiza dentro de los 3 meses más 15 días de notificada la resolución del título apelado, entonces los efectos de la inscripción de la anotación de demanda se retrotraerán a la fecha de presentación del título apelado y no del nuevo título.

Por consiguiente, no debe prestar a confusión cuando, una vez transcurridos los 3 meses y 15 días, se proceda a la tacha del título apelado; pues si el nuevo título que contiene la anotación de demanda se presentó dentro del plazo previsto, la prioridad se determina con la fecha y hora del asiento de presentación del título que fue apelado.