RESOLUCION Nº290-2010-SUNARP-TR-A
SUMILLA:
ACUMULACIÓN, SUBDIVISIÓN E INDEPENDIZACIÓN DE BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSICA
“La Ley Nº27157 ha previsto la posibilidad de acumular, subdividir e independizar los bienes de dominio exclusivo de un determinado propietario cuyo bien se encuentra sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, habiéndose establecido como regla general que para hacer efectiva tal modificación se requiere del acuerdo de la junta de propietarios en ese sentido. Sin embargo, también existe la opción de que en el reglamento interno conste el consentimiento priveio a cada propietario para efectuar unilateralmente tales modificaciones sin necesidad del acuerdo de la junta de propietarios”.ANALISIS
1. Conforme a los antecedentes registrales revisados, es de verse que en la partida P06232192 se independizo la sección 5 del inmueble ubicado en la Urbanización Alto de la Luna IV Etapa, Parcela II, Mz. Q. Lt. 10, del distrito de Jose Luis Bustamante y Rivero, provincia y departamento de Arequipa a nombre de Karina Carla Paredes Zegarra.
Mediante el Titulo venido en grado, se pretende modificar dicha sección (subdividirla en sección 5 y sección 5), siendo que la apelante ha presentado al Registro la modificáción del reglamento interno en donde deja constancia de tal circunstancia. Sin embargo, la Registradora ha observado el titulo al señalar que en vista que dicha modificación fue otorgada de manera unilateral por Karina Carla Paredes Zegarra, se debe acompañar Acta de Junta de Propietarios y de ser el caso, la notificación efectuada a cada uno de ellos para la fecha de la Asamblea, siendo que en dicha acta se deberá desprender la autorización expresa para la modificación del Reglamento Interno.
Al respecto, ha manifestado la apelante que no pretende afectar ninguno de los derechos que corresponden en propiedad exclusiva a los otros copropietarios ni mucho menos pretende afectar o disponer de las areas de uso común sino que el propósito de su solicitud es modificar el reglamento interno a fin de que pueda independizar unica y exclusivamente los pisos y tercero y cuarto de la sección que le corresponde, considerando que para tal efecto, no es necesario pedir autorización a la junta de propietarios.
En tal sentido, corresponde determinar si cuando se pretende inscribir la subdivisión de una sección de dominio exclusivo es necesario el acuerdo de la junta de propietarios en tal sentido.
2. Cabe inicialmente precisar que el sometimiento al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, afecta al dominio de los propietarios, variando un estado de propiedad normalmente independiente, en otra compartida al llegar de manera inseparable las secciones exclusivas con las comunes. Este régimen especial de propiedad, establece una serie de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que vincula a os otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes. Como lo señala Diez – Picazo y Gullon, en realidad, puede señalarse que se trata de una propiedad de caracter complejo y especial, resultante de la suma de elementos privativos y comunitarios. La propiedad sobre los elementos privativos no es una propiedad normal, ya que si bien es cierto que el piso se disfruta en exclusiva, las limitaciones que se establecen son tan amplias que vienen a desvirtuar el derecho de propiedad, entendido bajo su nota de absolutivida o casi absolutividad. En rigor, parece más adecuado aproximar el concepto de propiedad horizontal a un fenómeno de carácter asociativo o comunitario”.
3. Ahora bien, el artículo 44 de la Ley Nº27157, Ley de regularizacion de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fabrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común se ha establecido que: “Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de d ominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendran sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdividas o independizadas, segun cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que procesa a la modificación respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen”.
En concordancia a ello, en el punto 5.4 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Comun aprobada en la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº340-2008-SUNARP/SN, se estipuló: “El propietario de secciones de d ominio exclusivo puede acumularlas, subdividirlas o independizarlas por acto propio. Para formalizar la modificación del reglamento interno se requiere acuerdo de la junta de propietarios a instancia del propietario de las secciones de propiedad exclusiva de dominio objeto de modificación fisica. Si el reglamento interno contiene clausulas especiales de consentimiento previo, el propietario podra acumular, subdividir e independizar por escritura publica unilateral en la que se reordene las cuotas de participación de las unidades afectadas. La modificación también puede ser dispuesta sólo por el presidente de la junta de propietarios cuando asi se establezca en el reglamento interno”.
Como es de verse, la Ley Nº27157 si ha previsto la posibilidad de acumular, subdividir e independizar los bienes de dominio exclusivo de un determinado propietario cuyo bien se encuentra sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, habiéndose establecido como regla general que para hacer efectiva tal modificación se requiere del acuerdo de la junta de propietarios en ese sentido. Sin embargo, tambien existe la opcion de que en el reglamento interno conste el consetimiento previo a cada propietario para efectuar unilateralmente tales modificaciones sin necesidad del acuerdo de la junta de propietarios o en su defecto, la indicación de que dicha modificación puede ser dispuesta por el Presidente de la Junta de Propietarios.
4. Ahora bien, de la revisión del reglamento interno que aparece en el título archivado Nº2903-2007 se advierte que en su articulo 8 se indico: “Artículo 8. Variación y reajuste de los porcentajes de participación.
Los porcentajes de participación en las áreas y bienes comunes y/o en gastos comunes, fijados en los artículos precedentes, así como los criterios usados en cada caso, podrán variar y reajustarse, previo acuerdo calificado de la Junta de Propietarios.
b. De producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, por obras de ampliación, ejecutados por su propietario, podrán recompensarse los porcentajes de participación una vez concluida la obra”.
Asimismo, conforme a lo señalado en el artículo 12, literal d) del mismo reglamento se desprende que corresponde a la Junta de Propietarios, aprobar y modificar el reglamento interno por mayoria calificada.
De acuerdo a lo expresado en los párrafos precedentes, se desprende en el presente caso, que el reglamento interno no ha previsto la posibilidad de que se acumulen, subdividan o independicen unidades de dominio exclusivo, lo cual no lleva a concluir que en el caso del titulo alzado, no nos encontramos frente al supuesto de consentimiento previo recogido en el punto 5.4 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común.
Siendo ello asi, en virtud de lo previsto 18 del reglamento interno que nos ocupa, corresponde aplicar de manera supletoria la Ley Nº27157 y sus modificatorias, la cual – como se ha indicado anteriormente – establece que en aquellos casos en que se acumule, subdivida o independicen bienes de d ominio exclusivo, el interesado debera notificar de tales hechos a la Junta de propietarios para que proceda a la modificación respectiva del Reglamento Interno.
En este orden de ideas, este Colegiado coincide con la Registradora en el sentido que en el presente caso se requiere del acuerdo de la junta de propietarios para modificar el reglamento interno como consecuencia de la subdivisión de la sección 5, ya que en ese mismo documento no se ha autorizado de manera expresa la extensión unilateral de la modificación del reglamento interno por parte del propietario modificante como consecuencia de la subdivisión e independización de ciertas secciones de dominio exclusivo. En tal sentido, corresponde confirmar el punto 1 de la observacion formulada por la Registradora.
5. Sin perjuicio de lo expresado en los parrafos anteriores, respecto a lo indicado por la registradora en el punto 2 de la observación en el sentido que el Acta de Conciliación presentada no autoriza de ninguna manera a la solicitante para el otorgamiento unilateral de Modificación de Reglamento Interno, ya que para tales efectos se requiere la participación de los demás propietarios, es importante señalar que si bien la presentación de la referida acta de conciliación extrajudicial se efectuó en aplicación de lo previsto en el artículo 17 (Disposiciones Finales) del Reglamento Interno referido a que: “Para la solución de controversias derivadas de la interpretación, aplicación, validez y eficacia del presente reglamento o de los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios, las partes deberan agotar la via de conciliacion extrajudicial y en caso de no resolverse el conflicto se acudira a la via judicial”, lo que corresponde ahora a Karina Paredes Zegarra es que – ante la aparente negativa de la Presidenta de la Junta de Propietarios a llevar a cabo dicha junta – acuda al Poder Judicial a efectos de que sea condenada la Junta a formalizar el acuerdo en mérito a la obligación impuesta legalmente.
Siendo ello así, se confirma también el punto 2 de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Arequipa.
Por último, en lo que se refiere a la obligación del Tribunal Registral de pronunciarse sobre la liquidación de derechos registrales, ésta queda sujeta a la subsanación que pueda efectuarse al título venido en grado.
Estando a lo acordado por unanimidad.
RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la observación formulada por la Registradora Pública del Registro de Predios de Arequipa, conforme a lo expresado en el análisis de la presente resolución.
RESOLUCION Nº290-2010-SUNARP-TR-A