RESOLUCIÓN Nº844- 2010 – SUNARP-TR-L
SUMlLLA
DIFERENCIA ENTRE MANDATO Y PODER
“Al tratarse el mandato de un contrato celebrado entre mandante y mandatario, se requiere la aceptación del encargo por parte de este último. Sin embargo, en el otorgamiento de poder al constituir un acto unilateral y voluntario, no se requiere la aceptación del apoderado.”
ANÁLISIS
1. Mediante el presente titulo se solicita la inscripción del supuesto mandato contenido en la cláusula quinta de la escritura pública de adenda de compraventa del 9/1/2008 otorgada ante notario de Huánuco, Tomás Parra Ormeño.
El Registrador observa el titulo señalando que el mandato que se solicita su inscripción, no reúne los requisitos esenciales necesarios para acceder al Registro como es la designación del mandante y del mandatario, además que no constan claramente los términos del mandato.
Por lo tanto, corresponde a esta instancia analizar ¿qué requisitos debe contener un mandato para que pueda acceder al Registro?
2. Revisado el documento presentado se aprecia que corresponde a una escritura pública de adenda de compraventa, otorgada por Nelly Gricelda Vinatea Vda. de Malatesta, en calidad de vendedora y por José Victor Alvarez Hubner y su cónyuge María Elena l.ara de Alvarez, en calidad de compradores. Esta adenda corresponde al contrato de compraventa del inmueble inscrito en la ficha N° 22836 que continúa en la partida electrónica N° 02017363 del Registro de Predios de Huánuco, según consta de la cláusula primera. Esta compraventa fue formalizada por escritura pública del 9/1/2008 otorgada ante notario de Huánuco, Tomás Parra Ormeño.
En la cláusula quinta de la antes citada escritura pública de adenda de compraventa se estipuló lo siguiente:
“Los compradores tienen libre derecho de ejercer el derecho sustitución y subrogación aparte del propio ganado por el presente acto juridico, de legitimación extraordinaria; en aras de facilitar dichas gestiones requieren complementariamente se cierre la formalidad de dichos actos jurídicos celebrados, compraventa y adenda al mismo, con la escritura pública respectiva; ésta conlleva el acto juridico de compraventa con la presente adenda como una unidad; dicho instrumento servirá, en caso de sustracción o imposibilidad de la parte vendedora, la sustitución en todos los trámites administrativos y subrogación en los pagos que surjan de todas las instancias administrativas, municipales, registrales, eclesiásticas arzobispales, archivos nacionales y de cualquier indole, sin limitación alguna, incluso las judiciales, especificamente los que surjan de regularización testamentaria y legataria de el causante Sr. Enrique Oreste Malatesta y Malina o Enrique Malatesta Malina, que por legitima le correspondió a la Sra. Rosa Victoria Malatesta Tello, la misma que a su muerte legó sus derechos y acciones de la masa hereditaria a la vendedora; por parte de los compradores.”
3. El Reglamento General de los Registros Públicos define a la calificación registraI como la evaluación integral de los títulos presentados al Registro y tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción.
El artículo 32 del citado reglamento establece los alcances de la calificación, los cuales son de aplicación para la calificación de los actos a inscribir en los diversos registros juridicos que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos, debiendo tenerse en cuenta, asimismo, la naturaleza, características y normativa especial de cada Registro.
4. Con relación al mandato, en el articulo 1790 del Código Civil se le define como el acto por el cual el mandatario se obliga a realizar uno o más actos jurídicos, por cuenta y en interés del mandante. El mandato se presume oneroso. Sin embargo, si el monto de la retribución no ha sido pactado, se fija sobre la base de las tarifas del oficio o profesión del mandatario; a falta de éstas, por los usos; y, a falta de unas y otros, por el juez (Art. 1791).
Asimismo, de conformidad con el artículo 1806 del Código Civil, en el supuesto del mandato con representación, si el mandatario fuere representante por haber recibido poder para actuar en nombre del mandante, son también aplicables al mandato las normas del titulo 111 (Representación) del Libro 11 (Acto Jurídico). Con relación al mandato, debe presumirse que éste es con representación, de conformidad con el articulo 1807 del Código Civil.
Con relación a la inscripción de mandatos y poderes, en el articulo 2036 del Código Civil se establece que se inscriben en este registro:
1. Los instrumentos en que conste el mandato o el poder de un modo generala para ciertos actos.
2. Los instrumentos en que conste la sustitución, modificación y extinción del poder o mandato, en su caso.
Conforme consta de lo expuesto, es objeto de inscripción en este Registro, la figura de la representación, por la cual una persona (el representante) celebra uno o más actos jurídicos por cuenta y en interés de otra (el representado); es decir, la información que publicita el Registro, es la referida a las facultades con las que cuenta el representante a efectos de determinar la suficiencia del poder invocado, lo que permite, a su vez, verificar la validez de los actos celebrados por el representante.
Esta información es relevante en la calificación de los actos inscribibles celebrados por el representante, como se desprende de la norma prevista en el articulo 160 del Código Civil, el mismo que preceptúa lo siguiente: “el acto juridico celebrado por el representante, dentro de los limites de las facultades que se le haya conferido, produce efecto directamente respecto del representado.”
Asimismo, es también objeto de inscripción en este Registro, el contrato de mandato, el que como ya se ha señalado puede ser con o sin representación.
5. De otro lado, considerando que con posterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil de 1984 no se aprobaron normas reglamentarias sobre la inscripción de los poderes y mandatos, resulta de aplicación las disposiciones contenidas en el antiguo Reglamento del Registro de Mandatos aprobado por Acuerdo de la Sala Plena de la Corte Suprema el 16 de diciembre de 1936, cuyos términos son los siguientes:
Articulo 145.- “En el asiento de inscripción de los mandatos se expresará: los nombres y apellidos del mandante, del mandatario y de las personas en quienes se puede sustituir el poder si contiene esa disposición, o si la facultad de sustituir se da en términos generales; las facultades que por el poder se conceden; la fecha del instrumento y el nombre del notario ante quien se otorga; el término de su duración y todos los datos para el conocimiento pleno de la extensión del poder.”
Asimismo, debe verificarse los demás aspectos señalados en el articulo 2011 del Código Civil, desarrollados en los literales e), d), e), f) y en su caso en el literal g) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos’.
6. Conforme al artículo 2011 del Código Civil “los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.”
Al respecto, excluida la calificación de los antecedentes registrales por tratarse de la inscripción de un mandato procede la verificación de la legalidad de los documentos y la validez del acto a partir del mismo título presentado, conforme a lo señalado en los literales e), d) y e) del precitado artículo 32.
Así, entre los aspectos a calificar tenemos la verificación del cumplimiento de los requisitos de validez del acto jurídico recogídos en el Código Civil en el artículo 140 del Código Civil.
En este sentido, cuando se presente para su inscripción un contrato de mandato además de verificar los requisitos de validez del acto juridico, debe verificarse que se haya consignado los nombres del mandante y mandatario el nombre de las personas en quienes se sustituye el mandato, en caso de haberse pactado; y las facultades expresamente conferidas.
7. En el presente caso no se aprecia de la lectura de la cláusula quinta e instrumento público en su conjunto, que corresponda a un mandato celebrado por Nelly Gricelda Vinatea Vda. de Malatesta (vendedora) y José Víctor Álvarez Hubner y su cónyuge María Elena Lara de Álvarez (compradores), por cuanto, si bien se señala que los compradores “tienen libre el derecho a ejercer el derecho sustitución y subrogación” respecto de ciertos actos que se detallan no consta la aceptación de los compradores respecto de estas atribuciones otorgadas. Asimismo, si bien la escritura pública y minuta se encuentra firmada tanto por vendedora como por compradores, no puede determinarse que se refiera a-una aceptación al “mandato” que supuestamente se otorga; más aún si consideramos que la adenda se refiere a un contrato principal de compraventa donde necesariamente debian intervenir la vendedora y la compradora.
8. De otro lado, con relación a que se debe interpretar el acto que se pretende registrar, no obstante que no se indique a qué acto se refiere, resulta preciso señalar que de conformidad con el articulo 168 del Código Civil, el acto juridico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de la buena fe, siendo que en el presente caso, fluye de la cláusula quinta que es una manifestación de voluntad unilateral de la vendedora en otorgar facultades a los compradores para que se sustituyan en sus atribuciones, las cuales a través de esta cláusula se le otorga a los compradores. Ante esta situación nos encontramos frente a un “poder”. Así, se consígna que en caso de imposibilidad de la vendedora, procederá la sustitución en todos los trámites administrativos que surjan de las instancias administrativas, municipales, registrales, eclesiásticas, arzobispales, archivos nacionales y de cualquier indole, sin limitación alguna, incluso las judiciales específicamente las que surjan de regularización testamentaria y legataria del causante Enrique Oreste Malatesta Malina; por parte de los compradores.
Esto es, se establece que los compradores sustituirán a la vendedora en dichas gestiones, lo que implica que actuarán en su representación.
El poder es aquella representación voluntaria del otorgante quien instituye al representante con facultades para que actúe en su nombre, sin embargo, no necesariamente el representante se obliga a esta actuación, en este sentido, no es necesario que al momento del otorgamiento de las facultades, el representante brinde su aceptación al respecto, como si ocurre en el contrato de mandato donde al tratarse de un contrato se requiere consenso entre ambas partes. Asimismo, como señaláramos en el análisis de la presente Resolución, el contrato de mandato se presume oneroso, caso diferente al acto de representación (podes).
Asi tenemos que al tratarse el mandato de un contrato celebrado entre mandante y mandatario, se requiere la aceptación del encargo por parte de este último. Sin embargo, en el otorgamiento de poder al constituir un acto unilateral y voluntario, no se requiere la aceptación del apoderado.
9. En este sentido, al advertirse que la cláusula quinta de la escritura pública del 9/1/2008 no constituye un contrato de mandato pero si se ha configurado un acto de representación voluntaria (poder), deberá aclarar la rogatoria puesto que en su recurso de apelación se ha indicado que corresponde a un mandato; solicitando al efecto que se inscriba el otorgamiento de poder de Nelly Gricelda Vinatea Vda. de Malatesta (vendedora) a favor de José Victor Álvarez Hubner y su cónyuge Maria Elena Lara de Álvarez (compradores) en los términos que consta en la antes citada cláusula.
Asimismo, en el supuesto de reiterar su rogatoria solicitando la inscripción de un mandato, deberá presentar escritura pública aclaratoria donde se aclare esta cláusula.
Por lo tanto, se revoca la observación formulada por el Registrador y se señala que procede la inscripción del título, siempre y cuando se aclare la rogatoria.
10. Sin perjuicio de lo expuesto, resulta preciso señalar que en la Exposición de Motivos Oficial del Libro de Registros Públicos del Código Civil se señala que las inscripciones en este registro no son obligatorias ni constitutivas sino voluntarias y declarativas.
Asi, por tratarse de un acto voluntario y declarativo, para acreditar representatividad de un apoderado o mandatario ante otros Registros, como por ejemplo, cuando se presente un contrato de compraventa ante el Registro de Predios, no será necesario que se inscriba el poder o mandato necesariamente, bastando que se inserte el poder correspondiente en la escritura pública de transferencia.
En este sentido, esta instancia no se encuentra conforme con lo señalado por el apelante en su recurso cuando se indica que el mandato no es declarativo.
11. De conformidad con el articulo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, cuando el Tribunal Registral confirma o revoca una observación también deberá pronunciarse sobre los derechos registrales, sin embargo, siendo que se ha requerido aclaración de la rogatoria, no resulta posible la liquidación de derechos registrales.
Interviene en calidad de vocal suplente Gilmer Marrufo Aguilar de conformidad con la Resolución N° 112-2010-SUNARP-PT del 31/05/2010.
Estando a lo acordado por unanimidad;
RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por el Registrador Público (e) del Registro de Personas Naturales de Lima al título indicado en el encabezamiento y señalar que procede la inscripción siempre y cuando se
aclare la rogatoria de acuerdo a los términos expuestos en el noveno considerando del análisis de la presente Resolución.
RESOLUCIÓN Nº844- 2010 – SUNARP-TR-L