RESOLUCIÓN Nº006-2010 – SUNARP-TR-L

SUMILLA

MANIFESTACION DE VOLUNTAD EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA
Los instrumentos de trasferencia de dominio que acceden al Registro deben contener en forma expresa e indubitable la voluntad de transferir un bien determinado o determinable.

ANALISIS
1. Mediante el contrato de compraventa el vendedor se obliga transferir la propiedad de un bien a cambio de una contraprestación en dinero (precio). según se estipula en el articulo 1529 del Código Civil (C.C.).
Para que el contrato de compraventa sea válido es necesario que estén determinados, o sean determinables, tanto el bien como el precio (Art. 219 lnc. 3C.C.), siendo causal de nulidad el que el precio sea determinado por una sola de las partes (Art. 1543C.C.).
2. El contrato como todo acto jurídico es fundamentalmente una manifestación de voluntad. Al respecto, el artículo 140 del Código Civil, establece que “el acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada
a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Como correlato de esta norma. el articulo 219, inc. 1 del C.C., sanciona con nulidad la falta de la manifestación de voluntad del agente.
El articulo 141 de la misma norma, precisa que la manifestación de voluntad puede ser expresa o tácita. Es expresa cuando se realiza en forma oral o escrita. a través de cualquier medio directo, manual o mecánico,electrónico u otro análogo. Es tácita cuando la .voluntad se infiere indubitablemente de una actitud o circunstancia de comportamiento que revelan su existencia. la norma agrega que “no puede considerarse que existe manifestación tácita cuando la ley exige declaración expresa o cuando el agente formula reserva o declaración en contrario.
3. A decir de Fernando VIDAL, , la manifestación de voluntad debe ser la exteriorizacióh de la voluntad interna del sujeto. Por ello, al Teoria del Acto Jurídico explica la manifestación de voluntad como la conclusión de un proceso formativo de lo que viene a ser la voluntad propiamente jurídica.
Este proceso tiene dos etapas perfectamente diferenciables y diferenciadas. una etapa subjetiva, en la que se forma la voluntad al interior del sujeto, y una etapa objetiva, en la que la voluntad internamente formada se exterioriza.
En lo que respecta a la manifestación tácita, como ya lo hemos señalado, el artículo 141 ha establecido salvedades, al precisar que no puede considerarse que existe manifestación tácita cuando la ley exige
declaración expresa. El citado autor precisa que “la manifestación tácita no debe entenderse como una voluntad cuya existencia se presume.” En cuanto a la manifestación expresa, el artículo 141-A del C.C. agregado por la Ley 2729, ha previsto la posibilidad de manifestación de voluntad por medios electrónicos, ópticos o cualquier otro medio análogo.
4. En lo referente al procedimiento de calificación registral lo previsto en el artículo 2010 del Código, Civil niega .la posibilidad de admitir una manifestación de voluntad tácita, pues si la calificación se basa en medios escritos o electrónicos, carece de sentido considerar válida las manifestaciones tácitas de voluntad.
Sin embargo, es necesario hacer el deslinde con la interpretación de actos juridicos y en especial de los contratos de compraventa, invocado por el apelante. Asi, en reiterada jurisprudencia este Colegiado ha admitido la determinabilidad del bien o el precio vía Interpretación. Ello resulta válido en tanto estos elementos pueden ser determinados o determinables en el contrato, como lo hemos señalado en el numeral 1 del análisis. Esto no sucede con la voluntad de transferir, la misma que no puede presumirse, ni considerarse tácita cuando la formalidad que accede al Registro es precisamente expresa y escrita.
5. En el presente caso, se ha presentado parte notarial de la escritura pública de formalización de compraventa otorgada por Francisco Verástegui Ordoñez a favor de Crus Ermila Rojas Chávez. En la primera cláusula de la minuta se establece que el vendedor es propietario del inmueble inscrito en la partida P02231192.
En la cláusula segunda el “vendedor” de conformidad con el articulo 1:j52 del Código Civil formaliza a favor de “la compradora” el derecho de propiedad que se transfirió a su favor con fecha 22 de octubre de! 2003. A continuación se indica que “la venta se incluyó además del suelo, aires, vuelos, entradas, salidas cercos, construcciones, servidumbres, en general (. ..)”
6. El Registrador deniega la inscripción por considerar que no está determinado el bien objeto de venta, al no indicarse que es materia de formalización: el íntegro o parte del predio, toda vez que no se inserta el contrato del 22/10/2003, que de acuerdo a lo declarado se está formalizando.
Al respecto, como ya lo hemos indicado la voluntad de transferir un bien determinado o determinable es un elemento de validez del contrato. En el presente caso en la primera cláusula de la minuta se describe el bien del cual es propietario del vendedor, pero en la segunda cláusula no se indica que dicho bien, sea el objeto, de venta ni mucho menos se establece la voluntad de transferir dicho bien.
Si bien es cierto que, en la minuta se establece que se trata de la formalización de un contrato celebrado con anterioridad, el mismo que incluso pudo ser verbal, ello no resulta suficiente por no constar en forma
expresa la voluntad del vendedor. Lo manifestado, respecto a la formalización de un contrato anterior, carece de relevancia neqocial, pues no va dirigida a crear o modificar una relación jurídica, ni mucho menos un derecho real.
7. El apelante manifiesta que la declaración jurada que corre inserta en la escritura es suficiente para aclarar cualquier duda. Al respecto, cabe señalar que no se aprecia en dicha declaración la voluntad de transferir algún bien, mas lo que se indica es que el vendedor “adquirió” el bien el 23 de noviembre de 1984. Por el lado de la compradora, ésta hace referencia al pago de los tributos. Es decir que no existe la confluencia y el consenso de voluntades que debe primar en todo contrato, siendo que en el contrato
de compraventa Ia voluntad del vendedor debe ser la de transferir el bien y la de la compradora adquirirlo, lo que no se da en la declaración jurada inserta.
Por lo expuesto, corresponde confirmar la denegatoria, debiendo el interesado presentar la aclaración respectiva con la formalidad establecida en el D. Leg 1049.

Estando a lo acordado por unanimidad;

RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la denegatoria de inscripción formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título referido el encabezamiento por los distintos fundamentos expuestos en la presente Resolución.

RESOLUCIÓN No006-2010 – SUNARP-TR-L