Si el Registrador considera que los documentos presentados no subsanan las observaciones advertidas formulara por única vez la observación correspondiente la que únicamente podrá referirse a dicha circunstancia. El interesado podrá interponer apelación contra la nueva observación que formule, dentro de la vigencia del asiento de presentación.

Si el Tribunal Registral confirma dicho recurso todos los nuevos documentos integrantes del titu lo presentado serán puestos por el Registrador, a disposición del interesado. El asiento de presentación del titulo se mantendrá vigente durante el plazo a que se refiere el artículo 164.
2. Conforme se ha indicado en el rubro 1, el presente titulo fue apelado anteriormente dando lugar a la Resolución N° 288-2008-5UNARP-TR-A del 06 de octubre de 2008. la misma que confirmó los puntos 1.2. 1.3, 1.4, 2.1 Y 2.2 de la observación apelada (en ese entonces) y estableciendo además, que el título adolecía del defecto advertido en el sexto considerando de dicha Resolución.
Para un mejor entendimiento del tema este Colegiado considera pertinente precisar cuáles eran los defectos que de acuerdo a la Resolución antes mencionada el apelante debla subsanar. Asi, tenemos:
a) Conforme al sexto considerando de la Resolución Nro. 288-2008SUNARP-TR-A. se requirió la presentación de una escritura pública aclaratoria en la que las partes establezcan cuál es el porcentaje que se transfiere de los derechos y acciones que le correspondían a Pedro Germán Percy Carplo Valencia sobre el predio inscrito en la partida N°11108404 (respecto del área de 13.733.00 m2).
Asimismo. se indicó que en caso que la transferencia celebrada corresponda a la totalidad del área que le pertenece a la persona antes nombrada en el inmueble. dicha circunstancia deberá también ser aclarada a través del documento público correspondiente otorgado por todas las partes intervinientes.
b) En el séptimo considerando se señaló la necesidad de aclarar la discrepancia producida debido a que conforme al Informe Técnico de Catastro, el área útil denominada Lote N°1 no guardaba relación con los limites del predio inscrito con respecto al lindero oeste, generando áreas fuera del perimetro inscrito y áreas residuales hacia el sur.
c) Asimismo, se debla cancelar la suma de SI. 3 432.00 nuevos soles correspondientes a los derechos registrales liquidados por el Registrador.
d) Por último . se reiteró que como acto previo a la inscripción de la habilitación urbana de oficio submateria. se debería efectuar (regularizar) la inscripción del traslado de dominio a favor de La Asociación Productores Mayoristas Feria Los Incas.
Como es de verse, a efecto de proceder a la inscripción de la habilitación urbana de oficio . constituia acto previo. la inscripción del traslado de dominio del inmueble submateria a favor de la Asociación, ello de conformidad con lo establecido en el artículo VI del Título Preliminar del RGRP, el cual establece: “Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado poro su extención, salvo disposición en contrario “, (el resaltado es nuestro).
Por lo tanto, en el caso materia de análisis para acceder a la inscripción de la habilitación urbana del predio submateria, es indispensable que como acto previo se inscriba primero la independización por el traslado de dominio del mismo en una partida independiente ya que al formar éste parte de un predio matriz no puede contravenirse el principio de especialidad recogido en el artículo IV del Titulo Preliminar del RGRP.
En tal sentido, se procederá en primer término a analizar la documentación acompañada al titulo a efecto de determinar si se ha cumplido con subsanar este defecto (acto previo consistente en la inscripción de traslado de dominio), pues de ello depende la procedencia o no de registrar los demás actos rogados.
3. De acuerdo a lo establecido en el literal a) del artículo 32 del RGRP, al realizar su labor de calificación, el Registrador deberá: “confrontar la adecuación de los titulas con los asientos de inscripción de la partida registral correspondiente (. ..): verificando en su caso, que el acto o derecho que se solicita inscribir se refiera al bien o persona determinados en la partida respectiva (principio de especialidad), que tratándose de la inscripción de un derecho, éste emane del derecho inscrito en la misma (principio de tracto sucesivo), aplicando la presunción de exactitud del contenido de las inscripciones (principio de legitimación) y teniendo en cuenta los derechos referentes o excluyentes que contienen los títulos ingresados al Registro
(principio de prioridad).
Asimismo, de conformidad con el artícu lo V del Título Preliminar del RGRP, “la calificacion comprende también, la verificación de los obstáculos que pudiera n emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y. complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro “. Así, la norma citada autoriza a que la calificación se extienda además del título presentado a la partida o partidas directamente vinculadas a aquel.
De la revisión de la documentación acompañada al título vía subsanación, se advierte que en lugar de regularizar la inscripción del traslado de dominio efectuado por Pedro Germán Percy Carpio Valencia a favor de la Asociación que nos ocupa , el apelante ha solicitado la anotación preventiva de la escritura pública que contiene la mencionada compraventa. El fundamento de dicha solicitud se encuentra en el hecho de que al haberse procedido a calificación de la inscripción de la citada compraventa, el Área de Catastro -en su momento- advirtió que dicho título no coincidía con el antecedente registra l (respecto del área útil denominada Lote N° 1 no guardaba relación con los límites del predio inscrito con respecto al lindero oeste, generando áreas fuera del perímetro inscrito y áreas residuales hacia el sur), constituyendo dicha circunstancia un obstáculo que impedía la referida inscripción.
Si ello es así, a fin de efectuar la inscripción de la mencionada transferencia de propiedad correspondería realizar como acto previo el procedimiento correspondiente, a efecto de adecuar los linderos del predio con el respectivo antecedente registral.
4. Sin perjuicio de lo expuesto, es preciso mencionar que de acuerdo al RGRP, uno de los supuestos en que procede la anotación preventiva de un acto jurídico, es aquel en el cual el titulo cuya inscripción se pretende, adolece de defecto subsanable (artículo 65, literal d) del RGRP). En este caso, para proceder a inscribir preventivamente un título, debe emitirse primero la esquela de observación respectiva en donde se precise el defecto subsanable del mismo.
Sobre el particular, en la Resolución N° 716-2007-SUNARP-TR-L del 27.9.2007, se indicó lo siguiente: “(. ..) un título adolece de defecto subsanable cuando al título material (negocio juridico) o al formal (instrumento), le falta un requisito para su inscripción, siendo que dicha omisión no anula el acto. En cambio, será insubsanable cuando el defecto invalida el acto (…) “.
En el presente caso, se está solicitando (a fin de subsanar lo dispuesto por esta Sala en la Resolución Nro. 288-2008), la anotación preventiva de la escritura pública de compraventa de fecha 10.08.2000 y su complementaria del 02.10.2002 al considerar el apelante que el hecho de que exista discrepancia entre el área transferida y la que aparece en la partida correspondiente al predio es un defecto subsanable que deriva de dicho título.
Sin embargo, debe aclararse que el supuesto de anotación preventiva por defecto subsanable que contempla el RGRP no resulta de aplicación para Ia situación onalizada P'” esta ínstancie, puesto que el hecho de que el titulo material que daría origen a la inscripción de compraventa submateria o coincide con el respectivo antecedente registral , no constituye ningún efecto subsanable, sino que se trata propiamente de la falta de adecuación con el antecedente registral lo cual deberá ser subsanado con la inscripción del acto previo que corresponda.
5. En ese sentido, se ha pronunciado el Tribunal Registral en el Trigésimo Segundo Pleno donde se aprobó como precedente de observancia obligatoria el siguiente: “No procede la anotación preventiva en los supuestos de falta de inscripción de acto previo “.
La resolución N” 120-2006-SUNARP-TR-T de fecha 02 de agosto del 2006 que sustenta el precedente antes glosado, se fundamenta en Que la observación no involucra la validez del titulo sino su vinculación con las partidas registrales, por tanto, no cae en los supuestos del articulo 65 del RGRP. Asimismo, se señala en dicha resolución, que se debe tener en cuenta que las anotaciones preventivas a las que hacen referencia los incisos e) y d) del articulo 65 del RGRP deben ser siempre evaluadas como supuestos excepcionales de asientos registrales. Ello se puede advertir no sólo de su restricción de aplicación al ámbito del Registro de Predios sino básicamente de considerar que con su extensión se corre el riesgo de congestionar las partidas con información de duración temporal o de brindar publicidad que pueda inducir a error a terceros.
En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 1.1 de la denegatoria formulada y que fuera apelado por segunda vez.
6. Sin perjuicio de lo expuesto, se debe indicar que la liquidación de derechos registrales se realizó en base al valor del acto cuya inscripción se solicita, por lo tanto, respecto a la compraventa el apelante no ha cumplido con cancelar los derechos registrales señalados en el décimo cuarto considerando de la Resolución Nro. 288-2008. Además de ello, no se ha acreditado el pago del impuesto predial del año 2000 así como el alcabala, por lo que corresponde confirmar el último párrafo del punto 1.1 de la observación apelada .
7. Por otro lado, respecto a lo manifestado por el Registrador en el punto 1.2 de la observación. referido a que en el plano y la memoria descriptiva adjuntados via subsanación se hace referencia a un área de 1 2535 hectáreas la cual discrepa con las áreas tanto de la compraventa como de la habilitación urbana, se debe mencionar que dicha discrepancia ha sido corroborada por este Colegiado, motivo por el cual deberá procederse al saneamiento de esta área del predio con el procedimiento correspondiente.
En tal sentido, este Colegiado coincide con el Registrador en el sentido de que es necesario que el apelante aclare la discrepancia en el área del predio submateria para recién poder proceder a registrar el traslado de dominio del mismo a favor de la Asociación. Por lo que corresponde también confirmar este extremo de la observación.
8. En el punto 1.3 de la observación, se ha indicado que a efecto de inscribir la habilitación urbana de oficio previamente debe registrarse el traslado de dominio e independización del predio habilitado.
Sobre el particular, es de mencionar que conforme de desprende de la Resolución Nro. 288-2008, respecto a la procedencia de la habilitación urbana de oficio se estableció: ” (…) En este orden de ideas. es posible concluir que no procede inscribir la habilitación urbana de oficio dispuesta por la Municipalidad Distrital de José Luis Bustamante y Rivera, por haber sido ésta declara nula de oficio por la misma autoridad de manera posterior. “
Sin embargo, con la documentación adjuntada via subsanación de los defectos advertidos y confirmados en la citada Resolución, se acompañaron copias certificadas de la Resolución de Alcaldía N°7632008- MDIJLBYR, la cual dispuso que la habilitación urbana de oficio declarada por la Municipalidad Distrital de José Luis Bustamante y Rivero (anteriormente nula) era válida.
No obstante ello, con fecha 27.01.2009 se ha presentado el Oficio N° 0422009-
SG/MDJLBYR mediante el cual se ha presentado la Resolución de Alcaldia Nro. 049-2009 emitida por dicha entidad, en la cual se resuelve:
“ARTÍCULO SEGUNDO. Que de oficio se deje de la Resolución de Alcaldía N° 3842007-MDJLBYR del 08 de Agosto de 2007, que fuera aclarada mediante Resolución de Alcaldia IV° 679-2007-MDJLBYR Y Resolución de Alcaldía N° 763-200S-MDJLBYR, respecto al trámite de Habilitación Urbana de Oficio para fines comerciales (CE) del predio de la propiedad de la Asociación de Productores Mayoristas Feria Los Incas del Fundo denominado “La Pampilla” o “El Palomar” o “Santa Teresa”, hasta que la Municipalidad Distrital de José Luis Bustamante y Rivero proceda a emitir nuevo pronunciamiento de acuerdo a ley.(…) “
De lo expuesto, se colige que a la fecha de emisión de la presente Resolución, la inscripción de la Habilitación Urbana de Oficio solicitada por el apelante, no es procedente por haber sido dejadas sin efecto las resoluciones que la aprobaban, conforme a lo señalado en el párrafo anterior. En tal sentido, persiste lo indicado por este Colegiado en el décimo segundo considerando de la Resolución Nro. 288-2008. En consecuencia, corresponde dejar sin efecto lo indicado en el punto 1.3 de la observación apelada. Estando a lo acordado por unanimidad, y contando con Prórroga para resolver otorgada mediante Resolución del Presidente del Tribunal No. 235-2008-SUNARP/PT de fecha 01.12.2008.

RESOLUCIÓN

CONFIRMAR los puntos 1.1. 1.2 de la observación formulada, DEJAR SIN EFECTO el punto 1.3 de la observación, y ESTABLECER que persiste el defecto advertido en el décimo segundo considerando de la Resolución N°288-2008-SUNARP-TR-A expedida por esta instancia, conforme a lo expuesto en el análisis de la presente resolución.

RESOLUCIÓN N°030-2008-SUNARP-TR.