La Registradora Pública Roxanna Adriana Zavaleta Zapana, del Registro de Predios de Arequipa, observó el titulo en los siguientes términos:
El apelante señala que resulta pertinente hacer de su conocimiento que de conformidad con lo dispuesto por el articulo 2013 del Codiqo Civil, el contenido de la ínscripción se presume cierto y produce todos sus afectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez, por tanto conforme es de verse el antecedente registral, que en figura o aparece con la calidad de propietario del inmueble submateria es David Benjamín Ramos Alvarez, por lo que sostiene que en tal condición cuenta con las facultades reconocidas y establecidas en el artículo 923 del Código Civil consistentes en poder usar, disponer, disfrutar y reivindicar el bien. En tal sentido, incica que la observación formulada es un atentado directo que limita dicha facultad, más aún si la misma se basa en una carga y/o gravamen que no es preciso ni mucho menos claro. También ha manifestado que judicialmente deberá dilucidarse quien es aquella persona que tiene mejor derecho real de propi edad o cualquier otra clase de derecho reaI que sea materia de inscripción, no debiendo obstaculizarse su ingreso a Registro con observaciones de posibles o presuntos terceros, quienes también cuentan con su derecho inscrito confome es de verse de la partida N° 01080100 del Registro de Predios de Arequipa.

De las definiciones antes citada, se desprenden diversos, conceptos de orden general, que pasaremos a citar.
-Se trata, en primer lugar, de un derecho real, que constituye sobre un bien ínmueble, y que como tal es oponible a terceros, siempre que se registre.
-Es un derecho de garantía que generalmente se concede al acreedor de una suma de dinero. No obstante ello, en aplicacion del artículo 1091 del código vigente, Entendemos que su ámbito, de aplicación puede entenderse a otra clase de obligación.
-Concede al acreedor la posesión inmediata del bien anticrético (inmueble), con las facultades de usar y disfrutar del mismo.

-Los frutos que rinde el inmueble se aplican necesariamente al pago de la obligación, imputándose en primer, lugar a los intereses y gastos, y luego al capital.
-Faculta a acreedor en caso de la obligación garantizada, a solicitar la venta del inmueble para cubrir su acreencia con el producto de dicha enajenación.

En tal sentido, como destaca Carlos Ferdinand Cuadros Villena, la anticresis es un decreto real sobre un inmueble ajeno, accesorio en función de garantía, cuyos principales caracteres jurídicos (entre otros) son:
a) Derecho Real: i) Se trata de un derecho real que siempre nace de la voluntad de las partes expresada contractualmente. No puede, por tanto, ser constituida por mandato legal o por pacto unilateral. En la medida en que la anticresis concede a acreedor el derecho de usar y disfrutar de un bien determinado, y tal derecho es oponible a los terceros adquirentes del
bien, debemos considerar que se trata de un derecho real. ii) Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un derecho de retención sobre el inmueble que en, genere un derecho preferente a favor del acreedor hasta que se haya pagado a deuda, es un hecho que resalta el carácter real de la anticresis. iii) El deudor otorga a su acreedor, el derecho no solamente a los frutos que rinda el inmueble; sino que la garantía reposa en el inmueble mismo, cuya explotación se autoriza pudiéndose compensar la renta del bien con los interesen del capital. ív) Además el inmueble podrá ser vendido, en caso de incumplimiento de la obligación. v) Puede ser garantía de cualquier obligación y no solamente de un préstamo de dinero.
b) Derecho Accesorio: Se trata un derecho accesorio a una obligación principal, lo cual es consecuencia de su condición de derecho de garantía.
Por consiguiente, no se concibe su existencia de modo autónomo, sin una deuda ser garantizada. Se desprende también de ello que seguirá la suerte de la obligación principal,
en caso de extinción de la misma.
En este orden de ideas, al acreedor anticresista le asisten (entre otros) el Derecho a la posesión y a los frutos: pues la anticresis otorga al acreedor, la condición de usufructuario del bien dado en garantía, autorizándolo para percibir sus frutos. Por lo tanto, para poder obtenerlos, el acreedor deberá ejercitar la posesión inmediata del bien, que es el ejercicio de valor de uso.
Ahora bien, con el título alzado se está solicitando la inscripción del contrato de mutuo con garantía anticrética suscrito por David Benjamín Ramos Álvarez a favor de e Cristóbal y Bertha La Torre Chacón, habiéndose establecido en la cláusula primera que: “Antecedentes, El DEUDOR El señor David Benjamín Ramos Álvarez es propietario exclusivo del inmueble ubicado entre las esquinas formada por la Av. Ejército y la Calle Los Arces N° 19-221 en el, distrito de Cayma, de la provincia y departamento de Arequipa, inmueble debidamente registrado a su nombre, bajo la Ficha Nº 01080100 del Registro de la Propiedad Inmueble dé la Zona Registral Nº XII-Sede Arequipa”.
Revisada la ficha en cuestión, se ha podido verificar que en e1ecto, la titularidad del inmueble dado en garantía anticrética es de propiedad, David Benjamín Ramos AIvarez, sin embargo, en el asiento B0003 de dicha ficha se advierte que según Resolución del 22 de diciembre de 1993 se dispuso la inscripción de la Resolución del 22.05.1985, mediante la cual se ordenó que el Juez proceda a entregar la posesión del inmueble sub materia de acuerdo a lo indicado en el contenido de la misma. Así, según a información obrante en el título archivado E-56213-1995, en la parte considerativa de la Resolución del 22.05.1985, ésta se indicó:
“CONSIDERANDO: Que la sentencia que declaró fundada la reivindicación, dispone que los demandados entreguen al demandante la posesión del inmueble de su propiedad, ubicado en la esquina formada por la Av. Ejército y Calle Los Arces del distrito de Cayma, (…)que dicho inmueble según la demanda, consiste en dos lotes de terreno sin solución de continuidad y que hacen el area indicada; que por consiguiente, la ejecución de dicha sentencia, debe concretarse a lo que es materia de la misma, esto es, a ministrar posesión al actor de los indicados lotes de terreno; que sin embargo, habiendo variado actualmente la situación de los mismos, ya que sobre tales lotes se han levantado construcciones de material noble, (…) la diligencia se debe concretarse (a entregar la posesión mediata del terreno, por lo mismo que dentro del juicio no se ha discutido la situación legal de dichas construcciones (…)”.
En tal sentido, es posible afirmar que en el presente caso, el propietario del inmueble sub materia únicamente ostenta la posesión mediata del mismo, por lo que la inscripción del mutuo anticrético que nos ocupa no es procedente, debido a que como se indicara en los considerandos primero y segundo, una de las características del dicho contrato es de conceder al acreedor la posesión inmediata del bien anticrético (inmueble), con las facultades de usar y disfrutar del mismo.
En este orden de ideas, este colegiado concuerda con el críterio vertido por la Registradora en la observación formulada, motivo por el cual procede a confirmar la misma.
De conformidad con el art. 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, se determina que los derechos registrales o correspondientes al acto materia de la rogatoria se encuentran íntegramente cancelados. Estando a lo acordado por unanimidad, con intervención del Vocal reemplazante Julio Ernesto Escarza Benítez, designado por Resolución del Presidente del Tribunal Registra Nº 168-2009-SUNARP/PT de fecha 18 de setiembre del 2009.