1. El recurrente solicita la inmatriculación del predio ubicado en Jirón Conchucos No. 735 por el frente, y con el Jirón José De La Rivera y Dávalos por el fondo, con un área en el título de 992.27 m2, en mérito de la escritura pública de protocolización de 11 de julio de
1994 ante Notario Manuel Noya de la Piedra, en el cual consta la sentencia emitida por el 21° juzgado civil de Lima que dispone la formación de los títulos supletorios.
2. La registradora deniega la inmatriculación en virtud de los motivos que se detallan en el acápite 11 de la presente resolución, por lo que corresponde analizar cada uno de esos fundamentos.
3. PRIMER MOTIVO
La rogatoria claramente indica que se trata de una inmatriculación, lo que se ratifica con el título aportado consistente en la declaración judicial de título supletorio protocolizado ante notario. El artículo 2018 del Código Civil establece que la primera inscripción de dominio se realiza en mérito de títulos ininterrumpidos con una antigüedad de cinco años o, en su defecto, por títulos supletorios. Siendo ello así, el hecho que se consigne un número de partida en la guía de despacho (No. 40142878), debe considerarse un error intrascendente frente a la inequívoca voluntad del usuario de solicitar la primera inscripción de dominio.
Con relación a la partida No. 11160200 del Registro de Predios de Lima, en la que se anotó en forma preventiva el mismo título por defectos subsanables con fecha 29 de febrero de 2000, debe indicarse que se trata de una partida extinguida por haber transcurrido con notorio exceso el plazo de sesenta días útiles de vigencia para este tipo de inscripciones según lo preveía el entonces art. 79 del Reglamento de Inscripciones de 1936. En consecuencia, si se trata de una partida que carece de efectos jurídicos, entonces no cabe considerarla como antecedente registral. En tal contexto, y para evitar interpretaciones erróneas, se hace necesario disponer el cierre de la citada partida por efecto de caducidad de la anotación.
De conformidad con nuestro sistema de folio real; a cada predio le corresponde una partida, y en ella se inscribe toda la historia jurídica del inmueble. Por tanto, la inmatriculación produce efectos exclusivos y excluyentes, en tanto la partida contiene exclusivamente los actos jurídicos que recaen sobre el predio, y además excluye la apertura de una nueva partida sobre el mismo predio con lo que se evita la duplicidad de información en el registro.
Del Informe Técnico de Catastro No. 1884-2009-SUNARP Z.R.No.IX/OC de 30 de marzo de 2009 se advierte con toda claridad que: “en la base gráfica no se visualiza información gráfica de plano de otros antecedentes registrales además del indicado”; y aquel indicado se refiere a la partida No. 11160200 ya extinta, que por lo demás contenía en forma preventiva la inscripción del mismo título.
Por tanto, de la información catastral, que es vinculante para el registrador según el arto 110 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el inmueble no aparece registrado.
En suma, este motivo de observación debe revocarse.
4. SEGUNDO MOTIVO
La sentencia judicial protocolizada ante notario indica que el predio materia del proceso de títulos supletorios tiene una extensión de 992,27 m2, con un perímetro de 140 mI., lo que coincide con el plano de ubicación y perimétrico suscrito por el arquitecto Roberto Bejarano González. Sin embargo, del plano catastral No. 109-2008 emitido por la Municipalidad Metropolitana de Lima se consigna un área o cabida de 979,86 m2, lo que da lugar a la discrepancia advertida por la registradora.
Por tanto, el tema en debate es determinar si esa discordancia es motivo suficiente para impedir la inmatriculación.
El predio es toda superficie del suelo o de la corteza terrestre deslindada en forma poligonal, es decir, cerrada por una línea convencional. La descripción física de los predios tiene dos objetivos: primero, individualizarlos, esto es, identificarlos en el terreno o espacio físico, lo cual significa vincular un predio con un título jurídico; segundo, delimitarlos o deslindarlos a través de una línea más o menos perfecta. Es claro que la primera operación consiste en individualizar el predio a efecto de conocer en dónde se encuentra ubicado físicamente; y solo posteriormente se puede delimitar. El primer concepto es imprescindible en el registro a efecto de determinar la ubicación espacial del inmueble y su separación con el resto de la superficie que no lo comprende. El segundo concepto no requiere de certeza absoluta pues siempre es posible la imperfección en los títulos, las erróneas mediciones, la ambigüedad en el lenguaje utilizado en los documentos, las dificultades técnicas en la delimitación del terreno, la falta de concordancia entre el título y el espacio físico, entre otros problemas. Por tal razón se arbitran mecanismos jurídicos para corregir esas deficiencias, tales como la rectificación de áreas o linderos, el deslinde o la tolerancia por defecto o exceso en las mediciones.
En tal sentido, el predio materia del proceso de título supletorio con una extensión de 992,27 m2, y graficado en los planos de ubicación y perimétrico del arquitecto Bejarano, coinciden en forma sustancia con el gráfico del Plano Catastral No. 109-2008 con 979,86 m2, por cuanto el área o cabida es casi idéntica, la forma del dibujo que conforman los linderos también es prácticamente la misma; además existe identidad en las colindancias del frente y fondo del predio. Por tanto, bien puede decirse que se cumple el requisito de individualización e identificación del predio, pues el título jurídico se vincula o relaciona en forma indubitable con un inmueble. Por el contrario, en cuanto a la delimitación pueden existir discrepancias que no obstan a la precisa individualización del inmueble y, en consecuencia, no son obstáculo para la inscripción.
En el presente caso estamos ante un predio cuyo título indica un área o cabida de 992,27 m2, por lo que le sería aplicable el rango de tolerancia de 2%, según la Directiva No. 001-2008-SNCP/CNC (art. 7-a), lo que hace posible una diferencia de más o de menos de 19,84 m2, de lo cual se infiere que la discrepancia advertida se encuentra dentro de la tolerancia admisible. Sin embargo, y con un criterio aún más flexible, la Directiva permite la inmatriculación, incluso con una discrepancia mayor a la tolerada, siempre que el predio se encuentre identificado y no haya riesgo de afectación a terceros (art. 7.c).
Por lo tanto, este extremo de la observación se revoca.
5. TERCER MOTIVO
El registrador exige la constancia de que la sentencia de formación de título supletorio haya quedado consentida. Sin embargo, el pedido no se justifica a tenor del Código de Procedimientos Civiles de 1911, bajo cuyo imperio se expidió la resolución, ya que en virtud a esa legislación estábamos ante un proceso sin contención, en el cual por línea de principio no cabe la posibilidad de impugnación, salvo que se deniegue el pedido del mismo solicitante, lo que en este supuesto no ocurre. Ello se ratifica por el hecho que las decisiones de los procesos no contenciosos jamás producen cosa juzgada y siempre pueden impugnarse en el proceso contencioso correspondiente.
En todo caso, en la escritura pública consta la resolución judicial que ordena protocolizar el expediente, de lo que se deduce que no existía impugnación u oposición a la sentencia, por lo que tal circunstancia se permite inferir que la misma se encuentra consentida.
En suma, se revoca este motivo.
6. CUARTO MOTIVO
El registrador exige se acredite el estado civil de los propietarios declarados en la sentencia judicial según el mandato del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; empero, la decisión del juez no consideró necesario que se identifique dicho dato, por lo que al registrador no le corresponde cuestionar esa circunstancia, máxime si tenemos en cuenta el ámbito limitado de la función calificadora por efecto de un procedimiento registral de carácter sumario, documental y no-contencioso.
Además, la decisión judicial debe ejecutarse en sus propios términos de conformidad con el arto 4° de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en virtud de la relación de coordinación que debe existir entre los mandatos del Poder Judicial y la información del Registro.
En todo caso, y de ser necesario cuando los actuales propietarios celebren actos de disposición, entonces el registrador podría evaluar ese aspecto a efecto de determinar su validez, si fuera el caso.
En consecuencia, se revoca el motivo.
7. QUINTO MOTIVO
Respecto al pedido de certificado de numeración y jurisdicción, éste deviene en innecesario pues los datos de identificación del predio provienen del mismo título; y en todo caso del Plano Catastral visado por la Municipalidad Metropolitano de Lima, en el cual se indica la numeración y calle en donde se ubica el predio, así como la jurisdicción a la que pertenece, que en este caso es el Cercado de Lima.
Por tanto, también se revoca este extremo de la denegatoria.