Por: Jackson Alarcón Ll.

1. La directiva incorpora la acumulación, subdivisión e independización por acto propio, señalando que para formalizar la modificación del reglamento interno se requiere de acuerdo de la junta de propietarios. Se señala además que, si el reglamento interno contiene cláusulas especiales de consentimiento previo, el propietario podrá acumular, subdividir e independizar su(s) unidad(es) de manera UNILATERAL, a través de escritura pública en la que reordene las cuotas de participación de las unidades afectadas. Finalmente, se prevé la posibilidad de que la modificación sea otorgada solo por el presidente, si así está previsto en el reglamento interno.

Este tema ha sido materia de pronunciamientos contradictorios tanto de los registradores, como de la segunda instancia registral. Así por ejemplo, en Resolución Nº 016-2004-SUNARP`-TR-L del 16/01/2004, el Tribunal señaló: “para la inscripción de la subdivisión e independización de bienes de propiedad exclusiva se requiere que la modificación del reglamento interno sea realizada por la junta de propietarios de la edificación”.

Vemos entonces que el problema no se suscitaba en la acumulación, subdivisión o independización de unidades propiamente dichas, las cuales se entendía como facultades propias derivadas del derecho de propiedad que ostentaba el titular de las unidades de dominio exclusivo, sino en el requisito simultáneo de modificación del reglamento interno, que debía será aprobado por al junta de propietarios.

En resolución anterior incluso Nº 345-99-ORLC/TR del 30/12/1999, EL Tribunal señaló lo siguiente: “que, por lo tanto resulta necesario que dicha subdivisión sea aprobada por la junta de propietarios, siendo necesario que la misma conste con una aprobación de las 2/3 partes de los votos de los propietarios incorporados, conforme se desprende del artículo 22 inciso e) del D.S. Nº 019-78-VC”. Si bien, la resolución hace referencia a normativa derogada, los fundamentos son similares. Hubo sin embargo un voto en discordia, en el que se avizoraba ya un cambio en la interpretación de este tema. Dicho voto en discordia señaló lo siguiente: “Que, en consecuencia, el título venido en grado no versa sobre una modificación del reglamento interno basada en el acuerdo de los integrantes de la junta de propietarios, sino de la ejecución de un acuerdo que desde su constitución formaba parte del reglamento interno vigente y que en todo caso, viene a constituir un complemento del mismo, siendo título suficiente para la inscripción de la modificación del reglamento interno o independización, la escritura pública otorgada por el propietario de la unidad inmobiliaria materia de subdivisión”.

Respecto de la acumulación de unidades inmobiliarias, en la Resolución Nº 480-2000-ORCL/TR del 28/12/2000 se estableció lo siguiente: “nbo resulta procedente condicionar la inscripción de la acumulación a la previa inscripción de la acumulación a la previa inscripción del reglamento interno, pro cuanto conforme se desprende del artículo 44 de la ley Nº 27157 los propietarios de las unidades de dominio exclusivo son libres de acumularlos sin necesidad de ningún trámite previo, salvo el de la comunicación a la junta de propietarios”.

Esta última resolución fue más allá incluso, ya que señala que en el caso de la acumulación, ni siquiera se necesita de la modificación previa o simultánea del reglamento interno.

Este era el panorama que se daba antes de al directiva. El problema para los operadores registrales se encontraba en establecer si en los casos de acumulación, subdivisión e independización de unidades inmobiliarias sujetas a un régimen, se debía de requerir además la modificación del reglamento interno, ello por cuanto, efectivamente, se modificaría la parte relativa al número de unidades y a los porcentajes de participación de las unidades comprometidas. De la directiva se desprende que los actos bajo comentario requieren de la modificación simultánea del reglamento interno, modificación que requiere de acuerdo de junta de propietarios, a instancia del interesado; sin embargo, establece también la siguiente excepción: si el reglamento interno contiene cláusulas especiales de consentimiento previo el propietario o presidente de la junta podrá modificar el reglamento interno unilateralmente, reordenando los porcentajes de participación. En este caso no se requiere de acuerdo previo de la junta de propietarios.

Al respecto debe hacerse notar que, aún si no se hubiese establecido cláusulas de consentimiento previo la facultad de propietario y el consentimiento previo, ya se encuentran previstos en el artículo 44 de la ley N 27157 y en artículo 133 del Texto Único Ordenado, por lo que considero que lo establecido en al directiva será de aplicación incluso en los casos en los que el reglamento interno inscrito haya omitido pronunciarse al respecto. La única excepción la encontramos en el caso que el reglamento interno inscrito se haya incorporado reglas en contrario.