La consulta hecha por uno de nuestros visitantes:
En principio es preciso señalar que el procedimiento de Extinción de Reglamento Interno como procedimiento registral no había sido regulado por ninguna norma de Derecho Registral hasta la publicación de la RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 340-2008-SUNARP-SN, aplicándose a dicha fecha los criterios jurisprudenciales establecidos por el Tribunal Registral.
En tal sentido, en aplicación supletoria de los mismos, es preciso indicar que para la Extinción del Reglamento Interno deberá de presentarse una solicitud de Extinción de Reglamento Interno que revista la misma formalidad por la que fue otorgado el documento primigenio (esto es el Reglamento Interno), esto es quiere decir que la solicitud de Extinción de Reglamento Interno deberá de seguir la forma suscrita por el documento que pretende extinguir.
En el caso concreto, en el supuesto que las transferencias de propiedad aún no hayan sido inscritas la solicitud deberá ser suscrita por el primer propietario, retornando jurídicamente el terreno al estado anterior antes de la dación del Reglamento Interno, esto es a la independización de cada uno de los sublotes, quedando a favor del propietario el área remante que es de propiedad común. Más, en el caso que los terrenos ya han sido adjudicados a distintos propietarios, previamente a la Extinción del Reglamento Interno deberá de celebrarse una Sesión de Junta de Propietarios en la que se acuerde la correspondiente desafectación de las zonas comunes, así como su posterior adjudicación a cada propietario y la consiguiente Extinción del Reglamento Interno, por TODOS los propietarios de las unidades inmobiliarias independizadas.
Deberá de tenerse en cuenta, a tales efectos, que el Acta de Junta de Propietarios deberá de reunir las características establecidas en el Articulo 149° del D.S. 035-2006-VIVENDA que indica:
“Artículo 149.- Contenido y forma del acta.
En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta.”
Así como también deberá de tenerse en consideración que a efectos de que la convocatoria efectuada sea valida y no se requiera de un documento sustentatorio de tal acto, deben de participar TODOS los propietarios de las secciones independizadas en la sesión de la Junta de Propietarios, por lo que la sesión deberá de contar con una asistencia (quorum) del 100% de los propietarios a efectos de que el titulo no sea observado por efectos de una convocatoria invalida. De no poderse efectuar tal acto, será necesario que la sesión de Junta de Propietarios sea convocada por los menos por los propietarios que representen el 25% de los porcentajes de participación en las áreas de dominio común o por el Presidente de la Junta de propietarios que a la fecha de la sesión cuente con mandato inscrito.
Una vez efectuada el Acta de Junta de Propietarios, usted deberá de presentarse conjuntamente la solicitud de Extinción de Reglamento Interno y el Acta de Junta de Propietarios la Escritura Pública de adjudicación de las áreas de dominio común a cada uno de los propietarios.
Por ultimo, es preciso señalar que existen criterios de aplicación registral, que permiten la presentación de los documentos de solicitud de Extinción de Reglamento Interno, desafectación de áreas comunes, sin la celebración previa de una Junta de propietarios, siempre que los mismos hayan sido suscrito por TODOS los propietarios de las unidades inmobiliarias independizadas. Acompañados dichos documentos claro está, por la Escritura pública de Adjudicación de las zonas comunes a cada copropietario, así como de la Constancia de Pago de los Impuesto de Alcabala e Impuesto Predial a la fecha de celebración de la adjudicación
Espero que la información proporcionada te proporcione la ayuda necesaria
NBN
buenas… tengo un pequeño problema que quisiera que me absuelva… tengo un predio que compre de un señor que lo habia independizado y la casa era de 2 pisos me vendio el segundo pero la construccion (fábrica) es de 1950, el reglamento interno lo hace en 2006, y me lo vende en el 2007, pero en ningun lado aparecen los aires o la azotea. ni en la partida matriz y mucho menos en la independización. ahora el dueño me dice que me lo vendio con todo pero no hay ningun documento que hable sobre la azotea o los aires.
que puedo hacer… estaba pensando en un acta de junta de propietarios en la que me adjudique la azotea como solo somos 2 propietarios el que me vendió y yo. pero tambien una compra venta del 100 % de acciones y derechos que pueda tener sobre la azotea…. pero como se inscribiria si no existe partida alguna que refiera lños aires o la azotea=??.. me podran ayudar a ver que es lo mejor??
se que habria que modificar el reglamento interno pero se podria hacer la adjudicacion mediante acta de junta de propietarios, a la vez realizar la independización modificando el reglamento otorgandole el porcentaje de areas comunes??? hay no se que puedo hacer .. espero sus comentarios
Compré dos lotesÑ 3 y 4 y los pagué mediante minuta de compra-venta en Junio 2004; también pagué la alcabala. Luego me dí cuenta de que el lote 3 estaba 2 metros por debajo del 4. Con consentimiento de la dueña me cambié a 4 y 5 y comencé a construir informalmente. Ahora quiero formalizar para poder ir a Registros Públicos. Debo hacer otro contrato de compra-venta anulando el anterior o un Contrato de Novación? Hay quien me aconseja una Permuta, pero no creo que sea la figura adecuada. Por favor oriéntenme.
Quisiera hacer una consulta respecto al regimen de propiedad exclusiva y propiedad comun para la independizacion de una vivienda, se trata de una vivienda de 02 niveles mas azotea, tanto el primer nivel como el segundo nivel pertenecen a propietarios distintos, mientras que la azotea es un bien comun. La pregunta es: si la vivienda del primer nivel quiere instalar un tanque elevado en la Azotea (bien comun) entonces como debe figurar esa observacion en el Reglamento Interno, dado que se esta incluyendo una propiedad exclusiva (tanque elevado) dentro de un bien comun (Azotea). Se observa que el area destinada para el Tanque elevado no tiene acceso independiente desde la vivienda del primer nivel, sino que su acceso es a travez del bien comun (Azotea) o de lo contrario no se debe anotar dicha observacion en el reglamento interno. Gracias de antemano.