Empero, no todas las edificaciones han sido construidas con autorización de la Municipalidad, existen en nuestro país muchas edificaciones que no cuentan con licencia de construcción ni finalización de obra, habiendo sido construidas sin la supervisión municipal correspondiente, lo que podría determinar que la edificación haya sido realizada en contravención de los Parámetros Urbanísticos correspondientes.

En vista de esta situación, mediante Ley 27157 se regulo el procedimiento de Regularización de Declaratoria de Fábrica, para aquellas edificaciones construidas sin licencia de construcción emitida por la Municipalidad correspondiente. Dicho procedimiento, presenta una peculiaridad respecto del indicado en el párrafo anterior, esto es que será llevado a cabo por un Ingeniero o Arquitecto civil que se encuentre inscrito en la Base de datos de la SUNARP como verificador responsable, quien tendrá la carga de verificar que la edificación haya sido realizada acorde con la normativa edificatoria vigente.

Empero , para acogerse a dicho procedimiento la norma ha establecido un espectro temporal de actuación, restringiendo su aplicación únicamente a las edificaciones construidas hasta antes de la vigencia de dicha Ley, esto es el 20 de Julio de 1999,esto quiere decir que de acuerdo con lo estipulado en dicha norma no podrán acogerse al procedimiento antes indicado aquellas construcciones que hayan sido edificadas luego de dicha fecha, siendo responsabilidad del verificador certificar que la misma fue construida durante tal periodo de tiempo. A tal efecto encontramos el Artículo 3° del D.S. 035-2006-VIVIENDA que nos indica:
La presente sección norma el tramite de regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de Julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia/ conformidad de obra , o que carezcan en su caso de declaratoria de fabrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización.

Es preciso mencionar, que la norma antes precitada permite la regularización de la declaratoria de fabrica, independización y reglamento interno de la construcción siempre que la misma haya sido realizada antes del 20 de Julio de 1999, sin establecer un plazo de vigencia para su acogimiento, por lo que es posible la regularización de dichos actos mientras se cumpla con el supuesto de hecho predeterminado (que la edificación haya sido culminada hasta el 20 de Julio de 1999).

Mas tarde, dicho periodo fue ampliado mediante Ley N° 27972 – Ley Orgánica de Municipalidades (LOM) por la que se autoriza la regularización de las construcciones realizadas después del 20 de Julio de 1999 hasta el 31 de Diciembre del 2002, siempre que el acogimiento a dicho procedimiento se haya realizado hasta antes del 30 de Junio del 2003. Esto quiere decir que la certificación del Formulario Registral no puede exceder el plazo de acogimiento antes indicado.

Posteriormente se modifica la 14° disposición complementaria de la LOM, mediante Ley 28437 (publicada el 28 de Diciembre de 2004) ampliándose el plazo de regularización de edificaciones hasta el 30 de Junio de 2003, siempre y cuando las mismas sean regularizadas hasta el 31 de diciembre de 2005. En tal sentido, se puede verificar que la norma autoriza la regularización excepcional de las edificaciones construidas entre el 20 de Julio de 1999 al 30 de Junio de 2003, siempre y cuando la fecha de acogimiento no sobrepase el 31 de diciembre de 2005, lo que determina que la fecha de certificación del FOR no exceda tal limite temporal.

En la actualidad, se encuentra en debate la aplicación de la extensión temporal establecida en el Artículo 30° de la Ley 29090, modificado por Ley 29300, a los procedimientos de regularización de declaratoria de fabrica, el mismo que indica:
“Las habilitaciones urbanas y las edificaciones que hayan sido ejecutadas o que no tengan conformidad de obra después del 20 de julio de 1999 hasta la publicación de la Ley 29090, Ley de regulación de las habilitaciones urbanas y de edificaciones, pueden ser regularizadas en el plazo de 180 días calendario, contados a partir de la entrada en vigencia de la presente ley, conforme al procedimiento que se establezca mediante Decreto Supremo.”

En tal sentido es preciso señalar que, si bien la norma establece una ampliación del plazo de regularización de las edificaciones, el procedimiento no es el mismo que el previsto en la Ley 27157 sino aquel que se estableciera en los Articulo 68° y 70° del Decreto Supremo N° 024-2008-VIVIENDA. En tal sentido, el trámite de regularización indicado por la norma se realizará ante la Municipalidad Distrital correspondiente, la misma que emitirá una Resolución de Regularización de la Edificación.

En conclusión, el trámite de regularización vía FOR en virtud de la Ley 27157 se encuentra vigente a la actualidad, siempre que se cumpla con el supuesto de hecho previsto en la misma, esto es que la construcción haya sido realizada hasta el 20 de Julio de 1999. Lo que no sucede con los tramites de regularización municipal de declaratoria de fabrica, que tiene como limite temporal el establecido por la norma antes precitada.

Noelia Miluska Barrena Neyra
Miembro de la Revista El Visir
Miembro de la Asociación de Estudios de Derecho Privado