Por: Samuel Gálvez Troncos

“Cuando no exista coincidencia entre el titular registral y la parte demandada y no exista pronunciamiento judicial al respecto, no resulta procedente la anotación de una demanda.”

Una de las medidas cautelares específicas para futura ejecución forzada es la establecida en el artículo 673 del Código Procesal Civil en los siguientes términos:

“Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. (…). El Registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. (…). La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida”.

El Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, a través de su artículo 65 prescribe que “son susceptibles de anotación preventiva, las demandas y demás medidas cautelares (…)” y el artículo 68 del mismo cuerpo legal establece que “inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación, salvo disposición distinta”.

Como reconoce la doctrina mayoritariamente, la finalidad principal de la anotación de la demanda es la búsqueda de la eficacia de lo resuelto en el proceso principal, enervando así la buena fe de aquellos que contraten con el titular registral posteriormente; es decir, la anotación de demanda hace posible el acceso al Registro del fallo final que la misma de lugar, al margen de ulteriores inscripciones que pudieran haberse producido.

Uno de los problemas que suscita esta medida cautelar se da cuando un Juez solicita se anote la demanda en una partida registral donde el último titular vigente no ha sido comprendido en el proceso respectivo sino algún titular anterior no vigente.

En principio, al condicionar el artículo 673 del Código Procesal Civil el cumplimiento de la orden judicial de anotación a que la misma “resulte compatible con el derecho ya inscrito”, implica que la medida cautelar sólo debería afectar al último titular registral incorporado en el proceso; en concordancia con ello, el artículo 2017 del Código Civil establece la imposibilidad de inscribir un título incompatible con otro ya inscrito, aun cuando sea de fecha anterior; debiendo señalarse además que, el acceso al registro de una anotación de demanda referente a un ex titular registral no se condice con el principio de fe pública registral preceptuado en el artículo 2014 del Código Civil , puesto que el último titular registral – no comprendido en el proceso -, se encuentra amparado por dicho principio.

Asimismo, siendo que la inscripción de los derechos reales genera oponibilidad “erga omnes” frente a terceros, el titular registral no debería verse afectado por una anotación de demanda correspondiente a un proceso ajeno a él; ya que ello atentaría contra el propio sistema registral vigente, materializado en los principios registrales de legalidad, impenetrabilidad, fe pública registral, amén de perjudicarlo en el crédito que significa tener una partida registral libre de cargas y/o gravámenes y en su predisponibilidad para una eventual transacción comercial.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador, si detecta alguna incompatibilidad con el antecedente registral, está autorizado a solicitar la respectiva aclaración al Juez o requerir información adicional, en cuyo caso de reiterarse el pedido de anotación, el juzgador estaría incorporando al fondo del proceso dicha circunstancia registral y en consecuencia, emitiendo pronunciamiento sustantivo, lo cual implicaría que la responsabilidad de la inscripción correspondería al Juez que la ordenó, en tanto que el acatamiento del mandato expedido por el magistrado, supone la renuncia del Registrador al ejercicio autónomo de su función, habiéndose pronunciado en ese sentido el Tribunal Registral en diversas Resoluciones, como la Resolución Nº 117-2002-ORLC/TR del 18.2.2002, a fin de compatibilizar –de algun modo- los mandatos expedidos por el fuero judicial con los principios registrales.

Samuel Gálvez Troncos
Vocal del Tribunal Registral