La premisa histórica de la que partimos es que la institución nació como una forma de intervención del estado en los regímenes liberales. Así pues fue un factor correctivo en el régimen individualista del dominio, adelantando o constituyéndose en precedente del Estado interventor y del ejercicio social del derecho.

Los antecedentes de los Registros Públicos tal cual lo entendemos ahora, lo ubicamos en la ciudad alemana de Colonia (1135), Lübeck (año 1227), Hamburgo (año 1270), Munich (1484).

No obstante esto, debemos señalar que nuestra legislación registral históricamente es tributaria en mayor medida de la ley hipotecaria española, la cual producto de las necesidades de su tiempo, buscó otorgar –entre otros fines- dinamismo al crédito a fin de aumentar las inversiones, y poder salir de la crisis económica reinante por sistemas de propiedad desfasados propios del antiguo régimen.

En España, antecedentes remotos de la publicidad se encuentran en la robración, los pregones o anuncios, y las denominadas publicaciones en los registros. Luego, como antecedentes más cercanos se encuentran la pragmática de Carlos I 1539- la que crea el primer registro de España – y la pragmática de 1768, la cual desarrolla la anterior.

No obstante los intentos antes señalados, la realidad de un sistema como el antiguo régimen en el cual no existía certidumbre en el dominio ni en sus transmisiones (la prueba de la propiedad era insatisfactoria ), el crédito territorial estaba estancado, existía la usura y el estelionato, existían privilegios como las vinculaciones, mayorazgos, censos, capellanías amortizaciones de la propiedad inmueble, -de lo cual puede señalarse a manera de ejemplo las preferencias y el poder que ostentaba la iglesia católica -, entre otras cosas; los cuales no permitían el desarrollo de la sociedad ante las nuevas situaciones como la revolución industrial.

Lamentablemente, esta difícil realidad de un sistema inviable se topó con la invasión francesa, la cual fue la justificación de los conservadores para evitar el cambio de régimen. Luego de la restauración de la soberanía a los españoles, los terratenientes feudales reconocieron que el viejo orden no podía ser restaurado, y que era necesario un cambio total de régimen.

En este sentido se buscó realizar el cambio aprovechando el aumento demográfico, la expansión económica del fomento del crédito y de bienes, la creación del ferrocarril y la desamortización de bienes, todo en busca de la seguridad jurídica, o en todo caso de una estructura jurídica más eficaz.

Así pues, uno de los instrumentos que iban a favorecer este cambio era la dación de una norma que regule la materia hipotecaria y las transmisiones de dominio. En función de todo lo brevemente reseñado se dio en sus primeras fases el proyecto de Código civil de 1836, luego el proyecto de Ley de Bases de 1843: Las Bases 50, 51 y 52. Se propuso también tiempo después el anteproyecto de los títulos de hipotecas y registro dentro del Código civil de 1848.

Posteriormente, se estableció el proyecto de Código Civil de 1851 el cual fue influenciado por el Code de Napoleón, pero que en materia hipotecaria siguió lo germano – por ejemplo en la prioridad, tracto sucesivo, titulación auténtica, legitimidad, así como la función del tenedor del registro.

Luego, ante los fracasos de la “cuestión foral” se inicia la fase de elaboración de la Ley Hipotecaria como Ley especial, mediante el Real Decreto de 8/8/1855 que creó la Comisión para redactar Ley Hipotecaria y el Proyecto de Ley de Bases 1857 y su modificación en 1858.

La ley hipotecaria española de 1861 es producto de la influencia de las legislaciones de la época, y de su propia originalidad. En ese sentido, recoge el principio de especialidad, y la publicidad (influencia alemana) en desmedro de las hipotecas tácitas y generales, la inscripción de hipoteca es oponible a terceros, la introducción de los llamados terceros latino y germánico, y también recoge en forma explícita (aunque no tan clara) los alcances de la calificación.

En resumen, la Ley Hipotecaria surge como instrumento para solucionar problemas que España vive en un sistema basado en privilegios en el cual la propiedad estaba inmóvil, donde eran beneficiados los grandes señores feudales y las instituciones que gozaban de prerrogativas.

Así pues, la norma hipotecaria busca movilizar la circulación de los bienes y aumentar el crédito territorial a fin de generar riqueza, por lo que se afirma que en sus raíces tiene como finalidad, sobretodo, la protección de la seguridad del tráfico “En realidad, la Ley Hipotecaria de 1861, vinculada al pensamiento liberal de mercantilización de la tierra, tendía a promover la seguridad del tráfico jurídico. Se trataba de tutelar el mercado y, en consecuencia, de proteger no tanto a los propietarios actuales, cuanto a los terceros adquirentes y potenciales compradores. Así ha podido ser calificada como Ley de terceros.