El crédito inmobiliario está regulado en nuestra Ley Hipotecaria de 1979 (30 L.P.R.A. §§ 2001 et.seq.). Esta ley tiene su base en la Ley Hipotecaria para las Provincias de Ultramar de 14 de junio de 1893 del sistema español. La situación política de Puerto Rico, debido al cambio de soberanía en 1898 convirtió nuestro sistema jurídico en uno dual; basado en el derecho civil y operando dentro del marco jurídico federal de los Estados Unidos de América. La fe pública registral, característica heredada del sistema español pasó a la convivencia obligada con el seguro de título. De esta manera el capital norteamericano impuso otro método para garantizar el tráfico jurídico inmobiliario. RIVERA RIVERA, DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO PUERTORRIQUENO, pág. 32 (2da. ed. 2002).

El sistema registral puertorriqueño es uno declarativo con eficacia convalidante. Se sigue la teoría del título y el modo, en las adquisiciones de bienes por negocio jurídico por lo que para la transmisión de derechos reales que impliquen posesión se requiere la concurrencia del título y tradición. Es un registro de derecho rogado donde la inscripción no es constitutiva, de inoponibilidad respecto a tercero y solo es de inscripción constitutiva en cuanto a Hipotecas, Régimen de Propiedad Horizontal y Servidumbres en equidad. En lo referente al crédito hipotecario la inscripción es un requisito para su existencia. El carácter constitutivo surge claramente del art. 1774 del Código Civil de P.R., el cual dispone que para la hipoteca quedar válidamente constituida, tiene que ser inscrita en el Registro de la Propiedad. La ley Hipotecaria establece los requisitos para tal constitución: primero – que se constituya en escritura pública y segundo – que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad (30 L.P.R.A. 2607). Al ser estos requisitos legales para su constitución legal, si no se cumple con los mismos, no nace como derecho real ni como derecho personal.

En nuestro derecho, la garantía hipotecaria funciona como un verdadero derecho real que da poder inmediato y directo sobre la cosa y tiene eficacia erga omnes. Aunque el acreedor no tiene la posesión de la cosa, la inscripción registral suple este requisito. La publicidad registral sustituye la publicidad posesoria. Este principio resulta del art. 155 de la Ley Hipotecaria, supra que dispone: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes y derechos sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor o titular, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Las hipotecas inscritas serán rigurosamente cargas reales, pudiendo realizarse los créditos hipotecarios, no obstante cualquier derecho posterior adquirido sobre los mismos bienes o derechos hipotecados.

La inscripción constitutiva se da cuando el asiento registral actúa como requisito para el nacimiento del derecho, ésta es paralela a la tradición. El mayor objetivo es conseguir la seguridad en el tráfico inmobiliario y que desaparezcan las hipotecas ocultas. Otro elemento crucial de la seguridad en el tráfico inmobiliario es el principio de especialidad que es complementario a la publicidad. Para cumplir con dicho principio es requisito que en el contrato se especifique el nombre del deudor; nombre del acreedor, excepto cuando es un pagaré al portador; descripción del bien; el importe del crédito; la fecha de vencimiento; importe de las obligaciones aseguradas; intereses; precio en que los interesados tasen la finca o derecho real hipotecado; cantidades señaladas para gastos, costas y honorarios de abogado.

La calificación registral como trámite previo a la inscripción es de vital importancia en la constitución del crédito hipotecario, pues, lo que se inscribe en estos casos no es sólo la hipoteca, sino también el crédito hipotecario con ella garantizado. No existe la hipoteca sin el crédito garantizado. La hipoteca no es un derecho autónomo con existencia propia, ya que por su condición de derecho de garantía es requisito esencial e indispensable el que ésta se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal (art.1756 del Código Civil de P.R.). La hipoteca junto al crédito garantizado forman una unidad inseparable siendo la hipoteca accesoria a la obligación.

Las cláusulas de la hipoteca tienen eficacia real y afectan el préstamo concedido. Lo que no consta inscrito en el asiento hipotecario no forma parte de la garantía hipotecaria. De esta forma, la función calificadora del Registrador es de mucha importancia ya que en la ejecución de hipoteca sólo puede reclamarse lo que conste inscrito y no se puede incluir suma alguna que no estuviera específicamente detallada en la hipoteca.

Lo antes señalado, son los postulados básicos de la hipoteca en el derecho puertorriqueño. El tráfico inmobiliario es de mucha importancia en la economía de nuestro país por lo que el Registro de la Propiedad juega un papel importante en la seguridad jurídica como factor de desarrollo.