La cláusula de “ad corpus” en la compraventa de bienes inmuebles afecta los derechos del consumidor

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Otro tema importante que también vale destacar en la contratación inmobiliaria y en la industria de la construcción, a parte de los contratos de venta de bien futuro, es en este caso, la cláusula llamada “ad corpus”. En muchos contratos inmobiliarios, por una cuestión de cliché, típica, clásica, en muchos contratos se consigna la frase típica “ esta venta se hace ad corpus”.

Cuando decimos el término “ad corpus”, que es una frase romanista, implica que uno está comprando un cuerpo, y se usa generalmente, en referencia a la contratación de bienes inmuebles rurales, que no están definidos y que no tienen un metraje concreto, sino que la dimensión del predio a comprarse, se mide en función de distancias, colindes, entre otros. Es decir se compra un cuerpo, un lote, por decirlo de alguna u otra manera.

Situación diferente se suscita en la compra y venta de inmuebles en las zonas urbanas. En Lima, por ejemplo, las personas compran sobre la base del metro2, este es el patrón más utilizado como referencia en la contratación inmobiliaria actualmente en el Perú y concretamente en Lima.

Cuando uno compra un departamento de 120 metros2 a $1000.00 dólares el metro2, paga $120.000 dólares, yo compro y pago por metro2; y si por alguna razón el departamento que me venden no mide los de 120 metros2, sino mide menos, no puede decirse que es ad corpus, porque he comprado un inmueble sobre la base del metro2 y pagado por metro y, aunque en la minuta o contrato de compraventa  se diga que es una compraventa ad corpus, yo no estoy comprando un cuerpo, estoy comprando un departamento con metros determinados y esta información es concreta y definida, por eso la cláusula ad corpus debe es desfasada, engañosa, porque  no es real ni coherente  en la contratación inmobiliaria, genera información difusa en el mercado, y cuando pasan situaciones de diferencias en cuanto al metraje, generalmente el afectado es el consumidor.

Las empresas inmobiliarias expresan que es una cláusula formal establecida por los notarios y que es así como se procede en la compraventa de inmuebles, lo cual es a todas luces incierto y falaz, porque no es obligatorio consignar dicha frase ad corpus y los notarios pueden eliminarla y con ello no se afecta el acto jurídico, muy por el contrario se evitaría muchos conflictos si la operación se lleva acabo con la transparencia del caso. Felizmente el Indecopi cuando ha advertido una situación como esta ha fallado a favor del consumidor, por una cuestión de equidad  y justicia.

 

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30 pensamientos en “La cláusula de “ad corpus” en la compraventa de bienes inmuebles afecta los derechos del consumidor

  1. Yamile Berrios Manzur

    Muy interesante esta nueva apreciación respecto a la cláusula ad corpus.
    Existe una serie de conflictos generados a consecuencia de ello, considerando que en pleno siglo XXI ya no se puede con una simple cláusula ad corpus vulnerar los derechos del consumidor, pues cada vez se cuenta con mayor precisión para determinar la extensión de los inmuebles .
    Coincido en que debería dejarse de lado esta cláusula ad corpus, en caso se trate de un contrato por extensión, ya que esta cláusula sólo se consignó en tiempos donde no se contaba con un sistema exacto de medición, por lo que bien se podría hablar de inmuebles por parcelas o fundos; pero hoy en día esa cláusula sería una mera referencia que no puede impedir el justo trato entre las medidas del bien y su precio. Pues de someternos a esta cláusula Romanista, sólo estaríamos protegiendo al beneficiario de la diferencia de área, lo cual contradice los principios de equidad y justicia.

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    1. Durand Carrion, Julio Baltazar Autor

      Estimada Yamile, estoy de acuerdo contigo, no se puede permitir el enmascaramiento de engaños al consumidor a través de estas clausula supuestamente legales.
      Gracias por leerme y seguirme . Te invito a seguir visitando mi blog y visitar mi pagina web http://www.durandcarrion.com y revisar en sección publicaciones varios artículos sobre competencia, consumidor y propiedad intelectual publicados en varias revistas jurídicas locales.
      mas tarde estaré publicado nuevos posteos interesantes sobre el libro de reclamaciones y el registro de marcas.
      saludos cordiales
      Julio

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  2. Freddy Allcca

    Buen dia, si hago una compra del 50% de acciones y derechos de un terreno de 115 m2 , es necesario el termino AD-CORPUS que en la notaria pusieron el el contrato para realizar lls tramites, aun no se lleva a cabo la firma de la minuta de compra venta.
    Gracias por su respuesta…..

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      1. LINDA

        POR EJEMPLO
        Esta venta se hace en AD CORPUS, no en AD MESURAM, por lo que cualquier diferencia en la superficie que EXCEDA 5 mts.2, a la expresada fuere en mas o en menos, no dará lugar a reclamación por ninguna de las partes ni al ajuste en el precio.

        es correcta? o deberia decir “Que NO exceda 5 mts.2

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        1. Durand Carrion, Julio Baltazar Autor

          Hola . La venta ad corpus es aquella en la cual se calcula el precio en función de la individualidad misma de la cosa tomada en conjunto, sin referencia a una cierta unidad de medida; y la venta ad mensuram, como aquella en la cual el precio se determina proporcionalmente, en función de una precisa unidad de medida. Por tanto, debe ser venta ad corpus , lo lógico es que cualquier diferencia de mas o de menos (en 5 o mas metros2), las partes acuerdan reciproca donación, porque están celebrando un contrato ad corpus, donde se valora el bien como unidad, Ejemplo Yo puedo comparar una hacienda de 500 m2 , pero si tiene metros mas o metros menos igual la compro porque estoy pactando un contrato ad-corpus , donde valoro la hacienda como unidad inmobiliaria . hay una clausula de chicle que usan los notarios para estos casos.
          suerte
          slds

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  3. SEBASTIAN JIMENEZ ORTIZ

    Gracias por aclararnos sobre este término AD-CORPUS que muchas personas no lo conocen y por nuestros desconocimientos terminamos siendo víctimas de abusos engañosos, es verdad que en la actualidad tenemos muchas herramientas e instancia que nos permitan sacar una medida exacta para no cometer errores al momento de comprar un inmueble y llegar a litigios innecesarios que los únicos que nos vemos afectados somos los consumidores.
    tu información sobre el término AD-CORPUS al conocimiento para poder tomar una buena decisión.

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  4. LUZ PRUDENCIO GALLEGOS

    Buenas tardes Dr., si bien INDECOPI favorece al consumidor en cuanto a considerar que hay una afectación al deber de idoneidad, podríamos decir que hay una afectación al derecho de información? pues queda claro que por lo menos, en el contrato de compraventa, se le brinda toda la información referente a la venta. Asimismo, me surge la duda frente a dos supuestos, podríamos considerar que la clausula ad corpus en un contrato de compraventa de bien futuro es una clausula abusiva, conforme a lo establecido en el Código de Consumo? y segundo, podemos entender que INDECOPI modifica un contrato privado?

    Saludos!

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    1. Durand Carrion, Julio Baltazar Autor

      Estimada Luz, yo creo que esa clausula de AD COPUS si podría considerarse abusiva porque deja en indefension al consumidor, ademas es una clausula en un contrato por adhesión donde el consumidor, donde no hay posibilidad de refelxion y de negociacion, no se puede alegar nada en contrario , eso coloca al consumidor en una posicion de desventaja, de desinformación y por ende de contratante débil.

      ADEMAS EN UN MUNDO URBANO , CITADINO DONDE EL PATRÓN DE REFERENCIA EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA ES POR EXCELENCIA ES EL METRO CUADRADO, ENTONCES NO SE PUEDE UTILIZAR UNA CLAUSULA DESFASADA, DESCONTEXTUALIZADA DE LA REALIDAD , DE BASE AGRARISTA Y RURAL COMO ES LA CLAUSULA AD CORPUS , ESO ES INADAMISIBLE EN UNA CONTRATACIÓN MODERNA.

      NO SE PUEDE UTILIZAR LA CALSUSULA AD CORPUS EN LA CONTRATACION INMOBILIARIA, PORQUE ES UNA CONTRATACION MASIVA DONDE NO SE NEGOCIA Y SE IMPONE UNA CLAUSULA DE DESVANTAJA AL CONSUMIDOR, , JAMAS UNA CONSTRUCTORA DARÁ UN MICRA, UN CENTIMENTRO Y MENOS UN METRO CUADRADO DE TERRENO A UN COMPRADOR. ESA CLAUSULA JUEGA A FAVOR DEL VENDEDOR EN CONTRA DEL COMPRADOR .
      eSPERO ACLARE TUS DUDAS.
      UN ABRAZO
      JULIO

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  5. Daniel Castro

    Que tal, entonces si el vendedor puede indicar un metraje aproximado en el contrato y el comprador si o si tiene pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión es diferente, como se verifica que las cláusulas ad corpus no pueden lesionar los derechos de los consumidores.

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    1. Durand Carrion, Julio Baltazar Autor

      Hola Daniel, si en el contrato se establece un aproximado en metraje y se pacta pagar el precio por el numero de metros aproximados y se establece a su vez un rango de diferencia mínima aceptable de mas o de menos, no hay problema se cumple lo pactado , pero si en realidad se entrega un inmueble con una diferencia de metros que excede el rango acordado , entonces se debe ajustar el precio .

      Por ejemplo: si se compra un departamento de 85 metros cuadrados aproximadamente, cuyo precio a pagar es por 85,000 dolares ( a razón de 1,000 metro cuadrado) y el rango de diferencia minima acordada es de un metro de mas o de menos. Entonces , si el departamento mide 84 u 86 metros no hay problema, pero si en el departamento se comprueba que la diferencia es superior al rango acordado, es decir se entegaron 82 metros, entonces se debe ajustar el acuerdo a un precio menor proporcionalmente, pero si se entregaron 88 metros, entonces se debe ajustar el acuerdo a un precio mayor proporcionalmente. Esta seria una estipulación contractual equilibrada y equitativa, garantizaría el derecho tanto del consumidor , como del vendedor , aunque es poco probable que un proveedor entregue un inmueble con un metraje mayor, ya que casi siempre sucede lo contrario.
      Saludos , espero haya aclarado tus dudas. Esta es solo una opinión , desde mi perspectiva académica y profesional, no es un criterio resolutivo.
      Gracias por seguirme en el blog, sigue leyendo las novedades publicadas.

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  6. Germán

    Etimado Dr.
    en el año 2002 compre un dpto del primer piso con una minuta de compra venta donde se fija claramente los linderos de 15 x 20 m2 total 300 m2 , quedando una diferencia del precio total hasta la inscripcion de mi propiedad en la SUNARP este instrumento fue elevada a escritura publica en el año 2006 ,donde se ratifican los vendedores la compra venta de los 300 m2, esta edificacion aun estaba pendiente la declaratoria de fabrica , independizacion y reglamento interno ,en el año 2015 hacen la formalización sin mi conocimiento y participación y hacen la venta del 2do piso con minuta del 2009. compra venta futura , Ad corpus y elevada a escritura publica en 2016 ,quitandome 66 m2 que a era mi cochera y se lo asignan al del 2do. piso , las partidas se dividen en 02 . en und A y B ( PRIMER , SEGUNDO Y TERCER PISO,
    Recurro a ud. Dr. para su concejo del camino de reclamo a seguir.

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  7. Francisco Chávez

    Se trata de medidas superficiales y que tal si en la compra venta se transfiera tal como dice en el registro público y resulta que al tomar posesión del inmueble suceda que esta tienen mas pisos de construcción diferente al del titulo inscrito.

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  8. Jorge Mendoza

    Señor Durand. ¿Que opina de la siguiente opinion que discrepa de la Resolucion de Indecopi que regula el ad corpus, y que criterio cree usted que usara un juez si esta va a una demanda judicial? Transcribo a continuacion:
    “…….. La norma sobre venta ad corpus convive en la misma sección del Código con la regulación sobre compraventa de bienes futuros (artículo 1534 del Código Civil). No es cierto entonces que el Código se limite a los negocios sobre “fundos y fincas”. Es perfectamente posible que el acto referido a un bien futuro contenga la clausula ad corpus, ya que conforme a dicha regulación el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue a existir. Antes de ese momento el acuerdo no tiene efectos. Con la aparición del bien recién adquieren vigencia todas las clausulas del contrato, incluyendo el pacto ad corpus. Existiendo el bien se puede hablar de medidas de más o de menos.

    El comprador que aceptó la solución ad corpus está vinculado a ella. Si recibe menos metros que los indicados no puede reclamar, salvo que la diferencia sea mayor al 10% (en el caso que comento la diferencia fue de 3.8%). La calidad de consumidor no cambia las cosas, pues el contrato se celebró con esa condición y es parte de un acuerdo válido. El famoso y elástico “deber de idoneidad” exigible al proveedor, no es licencia para alterar el contenido del acto ni para omitir sus estipulaciones. Es importante notar que el Tribunal no interpreta el acuerdo ni anula sus clausulas, simplemente convierte el contrato ad corpus en uno por extensión o cabida, es decir se modifica el contrato. Se viola el artículo 62 de la Constitución que prohíbe al Estado alterar el contenido de los contratos. Muy peligrosa decisión que ojalá ya esté en manos del Poder Judicial para su revisión………..”

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  9. Germán

    Estimado Dr. Duran
    Compre una propiedad primer piso unidad A de 300 m2 en el año 2002 con minuta de compra venta y en el año 2006 se elevo a escritura publica Testimonio.
    En el año 20014 los propietarios hacen la independización , declaratoria de fabrica y reglamento interno sin mi participación y se adjudican 66 m2 que es mi cochera , lo asignan a la unidad B
    En 2009 venden con una minuta Venta a Futuro Ad Corpus , en 2016 hacen la escritura publica de la venta de la unidad B , recortandome el área de mi propiedad.
    Lo recomendable seria reclamar por prescripcion adquisitiva o Rectificación de areas , medidas perimetricas. Gracias por su respuesta

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  10. ruben

    hola julio buenos dias:
    una consulta voy a adquirir un departamento como bien a futuro ,me dijeron el costo total 313.000 que consta de 63.5 metros cuadrados , en la minuta que me toca firmar han incluido la clausula ad corpus
    me favorece esa clausula ?, refieren que esa clausula esta en todas las minutas de los demás compradores puedo pedir que la eliminen , ?
    gracias

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  11. rolan

    Estimado Julio.
    voy a comprar un terreno rural
    mi consulta es si debo de considerar de todas maneras el termino AD CORPUS EN MI MINUTA DE COMPRA Y VENTA ?
    Saludos y gracias por la respuesta

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  12. Gabriela

    Hola entonces No existe un porcentaje de variación de m2 por ley ? ( dejando de lado el ad corpus )
    Ese porcentaje de variación lo podría estipular la empresa? O existe por ley un porcentaje de variación de una compra en planos vs la obra entregada?

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  13. Rosa

    Buenas tardes,
    Una consulta, en el caso de una promesa de venta de un inmueble que en una minuta antigua (año 1966) indica área de 160m2 y se promete la venta del 50%, la cual fue cancelada. El dueño tramitó el título de propiedad en el que el área real es de 168 m2 (con medidas actualizadas) y se inscribió en Registro Públicos. ¿El 50% prometido de venta debe tomarse en base a los 160m2 o a los 168m2?
    Espero me pueda ayudar con esta consulta.
    Gracias!

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    1. Durand Carrion, Julio Baltazar Autor

      Estimada Rosa, considero que debe ser sobre la base de los 168 metros cuadrados porque es como esta registrada el área en el titulo actualizado, ademas seguramente en la promesa de venta se mencionaba el inmueble pero no el área, por lo que debe tomarse como referencia el área actual del inmueble según registro . Si en la promesa de venta se aludía a la clausula ad corpus con mayor razón . ES una opinión legal. Todo dependerá de lo que digan sus documentos.
      saludos y gracias por seguirnos.

      Responder
  14. Mario Anguiano Zavala

    Saludos y buena tarde, me ha gustado mucho su articulo ya que empiezo en segundo semestre de derecho y ya me encontré con esta palabra, me queda claro su significado y me ayudara gracias y los felicito

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  15. Germán

    Estimado Dr. Duran , en el año 2002 compré un departamento en el primer piso con un metraje de 300 m2 , como consta en los documentos de la Minuta(2002) y escritura publica (2007 )resulta que en el año 2014 los propietarios realizan sin mi conocimiento y participación la Independización , declaratoria de fabrica y reglamento interno , generándose 02 partidas independizadas , recortando mi propiedad a un área de 240 m2 , asignando el área de mi cochera a la partida del 2do. piso.
    Que penalidad le correspondería al vendedor sobre esta infracción y que gestión debo de realizar ante Indecopi para recuperar el área recortada.
    Quedo muy agradecido por su respuesta

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  16. Teresa

    Una consulta: Si yo compré un departamento y su respectivo estacionamiento hace aprox. 7 años y este año el vecino del 302 me alega según planos iniciales, no ficha SUNARP que la raya trazada e el estacionamieto hace aprox 16 años es incorrecta y que según él estoy sobre su estacionamiento y mi ficha SUNAT me dice que él está sobre el mío y en ambos contratos existe la cláusula AD CORPUS y quiere que incluya la pared colindante con el terreno vecino en la medición del estacionamiento. Se aplica la ley de Usos y Costumbres?

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    1. Durand Carrion, Julio Baltazar Autor

      Estimada Teresa , si usted compró el departamento o el estacionamiento y en el contrato se incluyó una clausula ad-corpuus quiere decir usted adquirió el todo como unidad inmobiliaria, es decir hasta donde está señalado en la linea del estacionamiento, aunque haya diferencias de mas o de menos con el metraje que dice su contrato de compra venta. Osea si su documento dice un estacionamiento de 8 metros cuadrados y tiene , 8.50 como usted compró ad corpus , es dueño de todo el estacionamiento aunque tenga 0.50 metros mas. usted es propietario de 8,50 m2. suerte .

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  17. SANTOS CÓNDOR IDROGO

    Buen día, por favor aquí en mi trabajo se ha ejecutado una venta de CAÑA DE AZÚCAR EN PIE, y se ha incluido en el contrato ya firmado por las partes el AD CORPUS, Toda vez que comprador en presencia del comité de venta manifestó que si, él estaba seguro que existía por lo menos 2,190 toneladas en promedio de Caña de Azúcar en Pie, pero al final después de pesaje en presencia de ambas partes, solo llego a 1,372.17 toneladas, y ahora el comprador esta exigiendo que se le devuelva la diferencia que había pagado demás.
    Gracias por su respuesta
    Atte.
    Santos Cóndor Idrogo

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  18. Amparo Garavito

    Buenas tardes doctor Durand, me gustaria encontrar un tema dedicado a los agentes inmobiliarios formales y cual es la repercusion para los consumidores.
    Muchas gracias por sus aportes, que son muy interesantes y reales, bajo todo punto de vista.
    Cordialmente,

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    1. Durand Carrion, Julio Baltazar Autor

      HOLA COMO ESTAS , GRACIAS POR COMUNICARTE
      ES UN TEMA INTERESANTE E, EN PRIMER LUGAR DEBES REVISAR LOS PRONUNCIAMIENTOS DEL INDECOPI EN ESTA MATERIA. YO TENGO ALGUNOS VOTOS SINGULARES EN MATERIA INMOBILIARIA QUE TE LOS COMPARTIRE PARA QUE REVISES. LOS AGENTES DEBEN CUMPLIR EL ARTICULO 18 Y 19 DEL CODIGO DEL CONSUMISDOR Y EN ESPECVIAL EL ARTICULO 77 Y SIGUIENTES SOBRE OBLIGACIUONES DELOS PROVEEDORES INMOBILIARIOS. ESCRIBEME UN CORREI PARA COMPARTIRTE LAS RESOLUCIONES MUY INTERESANTES
      durand.jbpucp.edu.pe
      ESTAMOS EN CONTACTO Y ATENTA PORQUE E4STARE RETOIMANDO MIS PUBLICACIONES Y EXPONIENDO MUCHOS TEMAS EN REDES A PARTIR DELA SIGUIENTE SEMANA.
      UN ABRAZO

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