La cláusula de “ad corpus” en la compraventa de bienes inmuebles afecta los derechos del consumidor

Otro tema importante que también vale destacar en la contratación inmobiliaria y en la industria de la construcción, a parte de los contratos de venta de bien futuro, es en este caso, la cláusula llamada “ad corpus”. En muchos contratos inmobiliarios, por una cuestión de cliché, típica, clásica, en muchos contratos se consigna la frase típica “ esta venta se hace ad corpus”.

Cuando decimos el término “ad corpus”, que es una frase romanista, implica que uno está comprando un cuerpo, y se usa generalmente, en referencia a la contratación de bienes inmuebles rurales, que no están definidos y que no tienen un metraje concreto, sino que la dimensión del predio a comprarse, se mide en función de distancias, colindes, entre otros. Es decir se compra un cuerpo, un lote, por decirlo de alguna u otra manera.

Situación diferente se suscita en la compra y venta de inmuebles en las zonas urbanas. En Lima, por ejemplo, las personas compran sobre la base del metro2, este es el patrón más utilizado como referencia en la contratación inmobiliaria actualmente en el Perú y concretamente en Lima.

Cuando uno compra un departamento de 120 metros2 a $1000.00 dólares el metro2, paga $120.000 dólares, yo compro y pago por metro2; y si por alguna razón el departamento que me venden no mide los de 120 metros2, sino mide menos, no puede decirse que es ad corpus, porque he comprado un inmueble sobre la base del metro2 y pagado por metro y, aunque en la minuta o contrato de compraventa  se diga que es una compraventa ad corpus, yo no estoy comprando un cuerpo, estoy comprando un departamento con metros determinados y esta información es concreta y definida, por eso la cláusula ad corpus debe es desfasada, engañosa, porque  no es real ni coherente  en la contratación inmobiliaria, genera información difusa en el mercado, y cuando pasan situaciones de diferencias en cuanto al metraje, generalmente el afectado es el consumidor.

Las empresas inmobiliarias expresan que es una cláusula formal establecida por los notarios y que es así como se procede en la compraventa de inmuebles, lo cual es a todas luces incierto y falaz, porque no es obligatorio consignar dicha frase ad corpus y los notarios pueden eliminarla y con ello no se afecta el acto jurídico, muy por el contrario se evitaría muchos conflictos si la operación se lleva acabo con la transparencia del caso. Felizmente el Indecopi cuando ha advertido una situación como esta ha fallado a favor del consumidor, por una cuestión de equidad  y justicia.

 

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8 pensamientos en “La cláusula de “ad corpus” en la compraventa de bienes inmuebles afecta los derechos del consumidor

  1. Yamile Berrios Manzur

    Muy interesante esta nueva apreciación respecto a la cláusula ad corpus.
    Existe una serie de conflictos generados a consecuencia de ello, considerando que en pleno siglo XXI ya no se puede con una simple cláusula ad corpus vulnerar los derechos del consumidor, pues cada vez se cuenta con mayor precisión para determinar la extensión de los inmuebles .
    Coincido en que debería dejarse de lado esta cláusula ad corpus, en caso se trate de un contrato por extensión, ya que esta cláusula sólo se consignó en tiempos donde no se contaba con un sistema exacto de medición, por lo que bien se podría hablar de inmuebles por parcelas o fundos; pero hoy en día esa cláusula sería una mera referencia que no puede impedir el justo trato entre las medidas del bien y su precio. Pues de someternos a esta cláusula Romanista, sólo estaríamos protegiendo al beneficiario de la diferencia de área, lo cual contradice los principios de equidad y justicia.

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    1. Durand Carrion, Julio Baltazar Autor

      Estimada Yamile, estoy de acuerdo contigo, no se puede permitir el enmascaramiento de engaños al consumidor a través de estas clausula supuestamente legales.
      Gracias por leerme y seguirme . Te invito a seguir visitando mi blog y visitar mi pagina web http://www.durandcarrion.com y revisar en sección publicaciones varios artículos sobre competencia, consumidor y propiedad intelectual publicados en varias revistas jurídicas locales.
      mas tarde estaré publicado nuevos posteos interesantes sobre el libro de reclamaciones y el registro de marcas.
      saludos cordiales
      Julio

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  2. Freddy Allcca

    Buen dia, si hago una compra del 50% de acciones y derechos de un terreno de 115 m2 , es necesario el termino AD-CORPUS que en la notaria pusieron el el contrato para realizar lls tramites, aun no se lleva a cabo la firma de la minuta de compra venta.
    Gracias por su respuesta…..

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  3. LUZ PRUDENCIO GALLEGOS

    Buenas tardes Dr., si bien INDECOPI favorece al consumidor en cuanto a considerar que hay una afectación al deber de idoneidad, podríamos decir que hay una afectación al derecho de información? pues queda claro que por lo menos, en el contrato de compraventa, se le brinda toda la información referente a la venta. Asimismo, me surge la duda frente a dos supuestos, podríamos considerar que la clausula ad corpus en un contrato de compraventa de bien futuro es una clausula abusiva, conforme a lo establecido en el Código de Consumo? y segundo, podemos entender que INDECOPI modifica un contrato privado?

    Saludos!

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    1. Durand Carrion, Julio Baltazar Autor

      Estimada Luz, yo creo que esa clausula de AD COPUS si podría considerarse abusiva porque deja en indefension al consumidor, ademas es una clausula en un contrato por adhesión donde el consumidor, donde no hay posibilidad de refelxion y de negociacion, no se puede alegar nada en contrario , eso coloca al consumidor en una posicion de desventaja, de desinformación y por ende de contratante débil.

      ADEMAS EN UN MUNDO URBANO , CITADINO DONDE EL PATRÓN DE REFERENCIA EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA ES POR EXCELENCIA ES EL METRO CUADRADO, ENTONCES NO SE PUEDE UTILIZAR UNA CLAUSULA DESFASADA, DESCONTEXTUALIZADA DE LA REALIDAD , DE BASE AGRARISTA Y RURAL COMO ES LA CLAUSULA AD CORPUS , ESO ES INADAMISIBLE EN UNA CONTRATACIÓN MODERNA.

      NO SE PUEDE UTILIZAR LA CALSUSULA AD CORPUS EN LA CONTRATACION INMOBILIARIA, PORQUE ES UNA CONTRATACION MASIVA DONDE NO SE NEGOCIA Y SE IMPONE UNA CLAUSULA DE DESVANTAJA AL CONSUMIDOR, , JAMAS UNA CONSTRUCTORA DARÁ UN MICRA, UN CENTIMENTRO Y MENOS UN METRO CUADRADO DE TERRENO A UN COMPRADOR. ESA CLAUSULA JUEGA A FAVOR DEL VENDEDOR EN CONTRA DEL COMPRADOR .
      eSPERO ACLARE TUS DUDAS.
      UN ABRAZO
      JULIO

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  4. Daniel Castro

    Que tal, entonces si el vendedor puede indicar un metraje aproximado en el contrato y el comprador si o si tiene pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión es diferente, como se verifica que las cláusulas ad corpus no pueden lesionar los derechos de los consumidores.

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    1. Durand Carrion, Julio Baltazar Autor

      Hola Daniel, si en el contrato se establece un aproximado en metraje y se pacta pagar el precio por el numero de metros aproximados y se establece a su vez un rango de diferencia mínima aceptable de mas o de menos, no hay problema se cumple lo pactado , pero si en realidad se entrega un inmueble con una diferencia de metros que excede el rango acordado , entonces se debe ajustar el precio .

      Por ejemplo: si se compra un departamento de 85 metros cuadrados aproximadamente, cuyo precio a pagar es por 85,000 dolares ( a razón de 1,000 metro cuadrado) y el rango de diferencia minima acordada es de un metro de mas o de menos. Entonces , si el departamento mide 84 u 86 metros no hay problema, pero si en el departamento se comprueba que la diferencia es superior al rango acordado, es decir se entegaron 82 metros, entonces se debe ajustar el acuerdo a un precio menor proporcionalmente, pero si se entregaron 88 metros, entonces se debe ajustar el acuerdo a un precio mayor proporcionalmente. Esta seria una estipulación contractual equilibrada y equitativa, garantizaría el derecho tanto del consumidor , como del vendedor , aunque es poco probable que un proveedor entregue un inmueble con un metraje mayor, ya que casi siempre sucede lo contrario.
      Saludos , espero haya aclarado tus dudas. Esta es solo una opinión , desde mi perspectiva académica y profesional, no es un criterio resolutivo.
      Gracias por seguirme en el blog, sigue leyendo las novedades publicadas.

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